Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2012 г. N 05АП-6790/12

г. Владивосток

30 августа 2012 г.

Дело N А59-624/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 29 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, А.В. Ветошкевич,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,

при участии:

от ответчика: Рысинов Р.М. по доверенности от 01.07.2012,

от истца не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Восточный Альянс"

апелляционное производство N 05АП-6790/2012

на решение от 28.06.2012

судьи Н.И. Акининой

по делу N А59-624/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

к ООО "Восточный Альянс" (ОГРН 1026500534389, ИНН 6501077020)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее ДАГУН, истец) обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Восточный Альянс" (далее ООО "Восточный Альянс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 309 278 руб. 64 коп. и пени за просрочку платежей в сумме 182 072 руб. 42 коп.

Решением суда от 28.06.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

В обоснование жалобы сослался на нормы ст. 130, п. 2 ст. 224, ст. 454 ГК РФ, согласно которым, по мнению апеллянта, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесеиню арендной платы (п.1 ст. 407 ГК РФ). Указал на акты судебной практики (Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу А53-2238/2011, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") обосновывающие позицию апеллянта.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об объявлении перерыва для предоставления дополнительных доказательств. Суд в порядке ст. 163 АПК РФ данное ходатайство отклонил как необоснованное, принимая во внимание отсутствие пояснений, какие именно доказательства намерен представить ответчик.

Представитель ответчика огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Сахалинской области просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Согласно материалов дела, между Администрацией г. Южно- Сахалинска в лице Комитета по земельным ресурсам г. Южно-Сахалинска (Арендодателем) и ООО "Восточный альянс" (Арендатором) 25.03.1996 заключен договор аренды земельного участка, согласно п. 1.1. которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 25 лет земельный участок площадью 768 кв.м., расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 2А под существующее административное здание (далее - земельный участок).

Дополнительными соглашениями к договору от 21.02.2002, от 10.05.2003, от 02.04.2004 года арендодателем по договору определено считать Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска согласно положению о Департаменте, утвержденному постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 08.07.2004) установлен номер договора аренды -0296/1639 и кадастровый номер земельного участка - 65:01607 01 002:0062.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.01.2004, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.01.2012 (л.д. 35).

ООО "Восточный альянс" является собственником здания гостиницы, общей площадью 1625,5 кв.м, по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д.2-А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.01.2007 (л.д. 20).

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 30.04.2009 определено: разрешенное использование участка изменить "под здание гостиницы"; предоставить ООО "Восточный альянс" земельный участок в собственности за плату; прекратить право аренды Общества на земельный участок в связи с выкупом со дня государственной регистрации перехода права собственности; ДАГУН г. Южно-Сахалинска заключить соответствующий договор купли-продажи; ООО "Восточный альянс" подать документы на государственную регистрацию.

10.06.2009 между ДАГУН г. Южно-Сахалинска (Продавцом) и ООО "Восточный альянс" (Покупателем) заключен договор N 926 купли-продажи земельного участка. Указанный участок передан ООО "Восточный альянс" по акту приема-передачи 13.10.2010, в котором отражено, что на момент передачи оплата за указанный земельный участок покупателем произведена полностью.

14.10.2010 указанными сторонами подписано соглашение к договору аренды, согласно которому договорные отношения прекращаются со дня регистрации права собственности ООО "Восточный альянс" на выкупленный земельный участок.

Доказательств государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за ответчиком материалы дела не содержат.

Согласно п. 2.1, 2.2 и 2.4 договора аренды от 25.03.1996 арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с представленным в материалы дела истцом расчетом арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 ООО "Восточный альянс" обязано уплатить арендные платежи на общую сумму 309 278 руб. 64 коп.

Ответчик извещался о необходимости оплаты задолженности письмами от 01.02.2011 N 88355, от 19.04.2011 N 92611, от 26.07.2011 N 103042, от 07.11.2011 N 105347. Неисполнение указанной обязанности послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ об аренде, а также положения Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность за плату.

В соответствие с п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 с. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

На основании указанных положений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что до государственной регистрации перехода права собственности на землю за ООО "Восточный альянс" сохраняется обязательство по внесению арендной платы за земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

В связи с отсутствием доказательств, подтверждающих оплату долга по договору аренды, требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 309 278 руб. 64 коп. удовлетворены правомерно.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 2.5 договора аренды ответчик в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок уплачивает пеню в размере 0,3 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции обосновано проверен представленный истцом расчет пени в сумме 182072 руб. 42 коп. за период с 11.04.2010 по 20.02.2012, установлена правильность данного расчета.

Доводы апелляционной жалобе о неверном подходе суда первой инстанции с учетом приведенной апеллянтом судебной практики подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании законодательства.

Указанные ответчиком в жалобе примеры судебно-арбитражной практики связаны с выкупом арендованных нежилых помещений, в то время как предметом аренды в рамках настоящего спора является земельный участок, особенности последствий выкупа и государственной регистрации прав на который прямо закреплены в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.06.2012 по делу N А59-624/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына А.В. Ветошкевич