Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2012 г. N 17АП-8164/12

г. Пермь

30 августа 2012 г.

Дело N А60-8794/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии в судебном заседании 23.08.2012 представителя общества с ограниченной ответственностью Фирма "Стелс 98" - Артемьевой М.А. (доверенность от 13.08.2012)

в судебном заседании 23.08.2012 объявлен перерыв в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 28.08.2012 до 16 час. 00 мин, после перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца - администрации г. Екатеринбурга и ответчика - общества с ограниченной ответственностью Фирма "Стелс 98"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июня 2012 года

по делу N А60-8794/2012,

принятое судьей Григорьевой С.Ю.

по иску администрации г. Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стелс-98"

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация г. Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Стелс 98" (далее - общество, ответчик) о взыскании 4 029 010 руб. 18 коп., в том числе 3 087 471 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.05.2004 N 7-562, 941 538 руб. 78 коп. неустойка.

Решением суда от 05.06.2012 заявленные требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскано 2 449 282 руб. 44 коп., в том числе 1 615 966 руб. 20 коп. долга, 833 316 неустойки. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Администрация с решением суда в части отказа в удовлетворении требований не согласна, полагает ошибочным вывод суда о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещения в введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, земельный участок переходит в общедолевую собственность собственников. По мнению истца, необходимо сформировать участок непосредственно под многоквартирный дом, поскольку спорный участок формировался для строительства нескольких объектов, при этом после 27.12.2010 ответчик продолжал использовать земельный участок, осуществляя на нем строительство оставшейся части объектов, которые введены в эксплуатацию лишь 07.11.2011. Администрация просила решение суда изменить, заявленные требования удовлетворить полностью.

Общество с решением суда не согласно в части взыскания с него денежных средств, просит решение изменить, взыскать с общества в пользу администрации 1 935 406 руб. 16 коп., в том числе 1 262 719 руб. 74 коп. долга и 672 686 руб. 42 коп. неустойки, с обоснование суммы ссылается на то, что при подсчете суммы долга судом допущена арифметическая ошибка. По расчету истца арендная плата за период с 01.01.2010 по 27.12.2012 составила 1 720 468 руб. 24 коп. за минусом частичной оплаты учтенной судом 104 562 руб. 04 коп. долг составляет 1 615 906 руб. 20 коп., в то время как суд взыскал 1 615 966 руб. 20 коп. Кроме того, как полагает заявитель, судом необоснованно не принята во внимание имеющаяся переплата по арендной плате по состоянию на 01.01.2010 в сумме 31 379 руб. 31 коп., взысканный долг должен быть уменьшен на эту сумму. По мнении общества, за период с 15.10.2010 по 27.12.2010 арендная плата должна рассчитываться не по ставке 5%, как это сделал истец, а с учетом ввода в эксплуатацию жилого дома 15.10.2010. Арендная плата должна рассчитываться как сумма арендных платежей за части земельного участка в соответствии с их фактическим видом использования, а именно за часть земельного участка занятой жилой застройкой по ставке 0,1%, за часть занятой подземной автостоянкой по ставке 0,02%, за часть занятой административно-управленческим зданиями и помещениями по ставке 4,3%, факт различного использования земельного участка, по мнению общества, закреплен в дополнительном соглашении к договору аренды от 30.10.2006 N 1. В качестве правового обоснования расчета арендной платы исходя из арендных платежей за части земельного участка в соответствии с их фактическим видом использования общество ссылается на п. 1-1 Постановления Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП "Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, администрацией (арендодатель) и обществом заключен договор от 18.05.2004 N 7-562 аренды земельного участка, по условиям которого обществу по акту приема-передачи передан под строительство комплекса зданий обслуживания, включающих выставочный зал, бистро, столовую, магазины "Хлеб", "Стройматериалы", офис с разрешением проектирования и строительства комплекса зданий обслуживания в две очереди земельный участок площадью 2768 кв.м, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Чекистов-Сулимова, Кировского административного района, с кадастровым номером 66:41:07 02 2034:0098; категория земель - земли поселений, на срок с 01.07.2003 по 30.06.2018. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.06.2004.

Дополнительным соглашением 30.10.2006 от N 1 к договору от 18.05.2004 N 7-562 изменено целевое использование земельного участка - для строительства жилого дома с офисными помещениями и подземной парковкой (зарегистрировано 29.12.2006 регистрационная запись N66-66-01/646/2006-398).

В соответствии с п. 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Ссылаясь на то, что за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 арендная плата вносилась арендатором ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 087 471 руб. 40 коп.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив фактические обстоятельства по делу, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендная плата подлежит взысканию с общества за период с 01.01.2010 по 27.12.2010. Данный вывод суда является правильным в силу следующего.

Из материалов дела усматривается и судом первой инстанции установлено, что земельный участок предоставлен обществу для строительства жилого дома с офисными помещениями и подземной парковкой.

15.10.2010 жилой дом с парковкой введен в эксплуатацию. Право собственности на жилое помещение в построенном обществом жилом доме зарегистрировано 27.12.2010 (свидетельство серии 66 АД N 737276 представлено в материалы дела), иных документов, свидетельствующих о регистрации прав на помещения в доме ранее указанного срока, суду не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администраций, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное толкование норм права изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Поскольку судом установлено, что право собственности первого лица на помещение в жилом доме зарегистрировано не позднее 27.12.2010, оснований для взыскания арендной платы по договору аренды в пользу администрации за период после этой даты не имеется.

При этом доводы администрации о том, что после этой даты общество продолжало строительные работы на участке ввиду чего должно платить арендную плату в пользу администрации, апелляционным судом отклоняются в силу изложенного выше.

Однако при определении задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 27.12.2010 судом допущена арифметическая ошибка, а также не принято во внимание наличие переплаты по арендной плате по состоянию на 01.01.2010 года.

Согласно расчету истца, по состоянию на 01.01.2010 переплата по арендной плате составила 31379 руб. 31 коп., следовательно, при размере арендной платы за январь 2010 года 147 741 руб. 04 коп., задолженность за январь составила 116 361 руб. 73 коп. Поскольку в декабре 2010 обязанность по уплате арендной платы сохранялась до 27.12.2010 размер арендной платы за декабрь 2010 составит 128 677 руб. 68 коп. (147741,04 руб. разделить на 31 день и умножить на 27 дней). За все иные месяцы спорного периода размер арендной платы составляет сумму, указанную в расчете истца. Кроме того, при расчете задолженности судом принята во внимание частичная оплата, произведенная обществом в размере 17 490 руб. 38 коп. за 3 квартал 2010 года, 17 490 руб. 38 коп. за 4 квартал 2010 года и уплаченные в 2011 году 69 581 руб. 28 коп.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

По условиям п. 6.1 договора в редакции дополнительного соглашения в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Поскольку обществом допущены нарушения сроков внесения арендной платы, требования администрации о взыскании неустойки являются правомерными.

При проверке размера неустойки, насчитанной истцом, судом принят во внимание размер задолженности установленный при рассмотрении настоящего дела, периодичность внесения платежей ежеквартально, с учетом частичных оплат арендной платы, производимых обществом, а также принимая во внимание наличие переплаты пени, неустойка определена судом в размере 786 456 руб. 76 коп. за период с 10.08.2010 по 31.01.2012, при этом начало и конец периода начисления ограничены сроком, заявленным истцом в расчете (л.д. 43-45).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению, заявленные администрацией требования подлежат удовлетворению в сумме 2 370 983 руб. 62 коп., в том числе 1 584 526 руб. 86 коп. долга и 786 456 руб. 83 коп. неустойки.

Доводы общества о необходимости расчета арендной платы исходя из фактического использования частей земельного участка (жилой дом, парковка, административное здание), правомерно отклонены судом первой инстанции, так как при заключении договора аренды стороны не определили различное целевое использование единого земельного участка, в спорный период земельный участок использовался под строительство, ввиду чего оснований для применения в период с 15.10.2010 по 27.12.2010 ставки иной, чем применена администрацией (5%), не имеется. Подписанным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды определено для каких целей предоставляется участок, - под строительство. Следовательно, ставки применены судом правильно с учетом целевого использования спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению с учетом доводов апелляционной жалобы общества, в удовлетворении апелляционной жалобы администрации следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены судом в порядке, предусмотренном ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по иску пропорционально удовлетворенным требованиям, по апелляционной жалобе общества уплаченная им государственная пошлина подлежит взысканию с администрации в пользу общества в порядке распределения судебных расходов.

Руководствуясь ст. 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июня 2012 года по делу N А60-8794/2012 изменить.

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "Стелс 98" (ОГРН 1036603504530, ИНН 66600460257) в пользу администрации города Екатеринбурга 2 370 983 (два миллиона триста семьдесят тысяч девятьсот восемьдесят три) руб. 62 коп., в том числе 1 584 526 (один миллион пятьсот восемьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать шесть) руб. 86 коп. долга, 786 456 (семьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят шесть) руб. 83 коп. неустойки, начисленной за период с 11.08.2010 по 31.01.2012.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Стелс 98" (ОГРН 1036603504530, ИНН 66600460257) в доход федерального бюджета 25 386 (двадцать пять тысяч триста восемьдесят шесть) руб. 54 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с администрации города Екатеринбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Стелс 98" (ОГРН 1036603504530, ИНН 66600460257) 2000 (две тысячи) руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Апелляционную жалобу администрации города Екатеринбурга оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Л.А. Усцов