Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. N 18АП-7406/12

г. Челябинск

03 сентября 2012 г.

Дело N А76-22682/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хирон" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2012 по делу N А76-22682/2011 (судья Скобелкин А.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации Миасского городского округа Челябинской области - Самофалова А.М. (доверенность от 21.12.2011 N 73).

Администрация Миасского городского округа Челябинской области (далее - Администрация Миасского городского округа, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тарасовскнефтегазстой" (далее - ООО "Тарасовскнефтегазстрой", ответчик) с требованиями признать недействительным договор N 541 купли-продажи земельного участка от 15.12.2008, заключенный между Муниципальным образованием "Миасский городской округ", в лице Администрации Миасского городского округа, и ООО "Тарасовскнефтегазстрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:334:1002091:22 общей площадью 3950 кв. м, расположенного по ул. Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г.Миассе под строительство жилого дома и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания в доход бюджета Миасского городского округа рыночной стоимости земельного участка в размере 4 315 000 руб. (требования изложены с учетом их изменения истцом в части применения последствий недействительности сделки, принятых определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.05.2012, т. 2 л. д. 54, 146-149).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2012 произведена замена ответчика общества с ограниченной ответственностью "Тарасовскнефтегазстрой" на общество с ограниченной ответственностью "Хирон", в связи с реорганизацией в форме присоединения (далее - ООО "Хирон") (т. 2, л. д. 27-31).

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2011, 22.02.2012, 22.03.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Финансово-инвестиционная компания "Недвижимость", г.Уфа (далее - ООО "ФИК "Недвижимость", общество с ограниченной ответственностью "Агентство коммерческой недвижимости" (далее - ООО "Агентство коммерческой недвижимости") (т. 1, л. д. 1-5, л. д. 88-91, л. д. 116-119).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2012 (резолютивная часть объявлена 30.05.2012) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительной сделку - договор N 541 купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения и сооружения от 15.12.2008, заключенный между Администрацией Миасского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Тарасовскнефтегазстрой" по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002091:22, расположенного по адресу: Челябинская область, ул. Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г.Миассе, общей площадью 3950 кв. м; применил последствия недействительности сделки, обязав Администрацию Миасского городского округа возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Хирон" денежные средства в размере 329 880 руб. 90 коп., а также обязав общество с ограниченной ответственностью "Хирон" возвратить Администрации Миасского городского округа денежные средства в размере 4 315 000 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Хирон" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о несоответствии закону сделки по приобретению земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимого имущества, их целевое назначение не может влиять на законность сделки купли-продажи. Указывает на недопустимость использования для определения действительной стоимости земельного участка отчета независимого оценщика, без проведения судебной экспертизы. Кроме того, по мнению апеллянта, установленная судом первой инстанции недействительность сделки купли-продажи влечет недействительность последующих сделок по отчуждению земельного участка. Названное, с учетом отсутствия иска ООО "Агентство коммерческой недвижимости" о признании добросовестным приобретателем, не исключает возможности применения двусторонней реституции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 29.02.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировано право собственности ООО "Тарасовскнефтегазстрой" на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 487,8 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Колесова, д. 15 (стр. N 20 микр. 3) (т. 2, л. д. 21).

На основании постановления главы Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 15.12.2008 N 1518 "О продаже ООО "Тарасовскнефтегазстрой" земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002091:22 по ул.Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г. Миассе" (т. 1, л. д. 21) между Администрацией Миасского городского округа (продавец) и ООО "Тарасовскнефтегазстрой" (покупатель) заключен договор от 15.12.2008 N 541 купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения и сооружения (т. 1, л. д. 12-15).

По условиям договора (пункты 1.1, 1.2) продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:1002091:22 местоположением: Челябинская область, по ул. Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г. Миассе, под строительство жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3950 кв. м. На участке имеется объект незавершенного строительства общей площадью застройки 487,8 кв. м

В соответствии с пунктом 2.1 договора, цена участка составляет 329 880 руб. 90 коп.

Земельный участок передан от продавца к покупателю по акту приема-передачи от 15.12.2008 (т. 1, л. д. 16).

Оплата стоимости земельного участка, установленная договором от 15.12.2008 N 541 купли-продажи земельного участка, ООО "Тарасовскнефтегазстрой" произведена в полном объеме (пункт 2.2 договора).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка по состоянию на 07.05.2008 разрешенным использованием земельного участка являлось использование для жилых целей под строительство жилого дома (т. 1, л. д. 17).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2012, собственником земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002091:22 по ул. Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г. Миассе является ООО "Агентство коммерческой недвижимости" (т. 1, л. д. 107). Право собственности указанного общества на земельный участок приобретено на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 12.01.2012, заключенным с ООО "ФИК "Недвижимость" (свидетельство о государственной регистрации т. 2, л. д. 9). В свою очередь ООО "ФИК "Недвижимость" приобрело права на земельный участок в соответствии с передаточным актом имущества ООО "Бизнес-Групп", в связи с реорганизацией последнего (т. 2, л. д. 4-6).

Полагая, что при определении наличия права на выкуп земельного участка у ответчика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, не были учтены требования законодательства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. Указав на невозможность возврата земельного участка, ввиду его отчуждения истец просил применить последствия недействительности сделки в виде возврата стоимости земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика на дату совершения сделки.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от заданий, строений и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Установив, что на момент рассмотрения спора собственником земельного участка является иное лицо, суд пришел к выводу об обязанности ответчика возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002091:22 по ул. Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г. Миассе приобретен ответчиком в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства. При этом обществом выкуплен тот же земельный участок, который ранее предоставлялся ответчику в аренду для целей строительства жилого дома, что следует из содержания постановления главы Администрации Миасского городского округа Челябинской области от 15.12.2008 N 1518 "О продаже ООО "Тарасовскнефтегазстрой" земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002091:22 по ул. Колесова, 15 (стр. N 20 микр. 3) в г. Миассе" (т. 1, л. д. 21).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок не может быть выкуплен в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации под объектом незавершенного строительства.

Доводы апеллянта о необоснованности указанного вывода подлежат отклонению. Действительно, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся, в том числе объекты незавершенного строительства.

Между тем, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки выкупаются исключительно с целевым назначением - эксплуатация расположенных на них зданий, строений, сооружений.

В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры подлежащего выкупу земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Поскольку расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с назначением до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию определение вышеназванных параметров невозможно.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель занятых объектами незавершенного строительства имеет особенности, поскольку такие объекты не могут быть использованы в соответствии с назначением до завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию.

Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся, что исключает применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что спорный договор не соответствует требованиям закона.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Исходя из совокупности указанных норм следует, что взысканию подлежит действительная стоимость имущества, полученного ответчиком по недействительной сделке.

В силу статьи 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под действительной стоимостью имущества подразумевается его рыночная стоимость.

Поскольку приобретенный по недействительной сделке земельный участок был отчужден ответчиком и в результате совершения последовательных сделок находится в собственности ООО "Агентство коммерческой недвижимости", суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что возврат обществом "Хирон" в натуре земельного участка, переданный по спорному договору, невозможен. Невозможность возврата земельного участка следует также из обстоятельств принадлежности объекта недвижимости расположенного на земельном участке иному лицу и положений Земельного кодекса о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Поэтому ООО "Хирон" должно возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

При применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами").

Из анализа указанных норм права следует, что при применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы о неосновательном денежном обогащении могут быть применены к отношениям сторон по недействительной сделке лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная стороной денежная сумма превышает стоимость переданного другой стороне имущества и является в этой части неосновательным денежным обогащением.

О наличии таких условий в рассматриваемом случае свидетельствует неприменимость к объектам незавершенного строительства порядка определения цены, предусмотренной положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Соответственно, суд первой инстанции при применении пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации верно исходил из определенной независимым оценщиком рыночной стоимости земельного участка на момент его приобретения ответчиком по спорному договору.

В соответствии с отчетом от 25.04.2012 N 26-3/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка на момент заключения оспариваемого договора - 15.12.2008, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Перспектива", рыночная стоимость земельного участка на момент заключения договора купли-продажи составляла 4 315 000 рублей (т. 2, л. д. 62-110).

Довод подателя жалобы о необоснованности применения положений отчета, ввиду невозможности предоставления возражений по отчету ответчиком, а также без проведения судебной экспертизы подлежат отклонению.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствует о том, что ответчик знал о начавшемся судебном разбирательстве. Им был представлен отзыв по делу (л. д. 48-49). В этой связи, ответчик имел возможность ознакомления с отчетом независимого оценщика и представления возражений по нему, а также заявления ходатайства о проведении судебной экспертизы, обязательность проведения которой в рассматриваемом случае отсутствует.

В соответствии с требованиями статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий. Кроме того, следует отметить, что податель жалобы не указал в чем заключается недостоверность сведений, содержащихся в отчете.

Доводы апелляционной жалобы о возможности применения последствий недействительности сделки вследствие недействительности последующих сделок отчуждения земельного участка ошибочны. По смыслу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по возврату полученного по недействительной сделке может быть возложена исключительно на стороны такой сделки.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2012 по делу N А76-22682/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хирон" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева