Вопрос: Вправе ли паевый инвестиционный фонд, относящийся к категории фондов недвижимости, включить в имущество фонда в качестве объекта инвестирования имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 10, октябрь 2007 г.)

Вправе ли паевый инвестиционный фонд, относящийся к категории фондов недвижимости, включить в имущество фонда в качестве объекта инвестирования имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве?

Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон N 156-ФЗ) позволяет только закрытым паевым инвестиционным фондам (далее - ПИФ) наряду с имуществом, указанным в п. 1 ст. 33 Закона N 156-ФЗ, иметь в своих активах недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество (п. 2 ст. 33 Закона N 156-ФЗ). Требования к составу активов паевого инвестиционного фонда определяются в инвестиционной декларации, содержащейся в правилах доверительного управления этим паевым инвестиционным фондом (п. 3 ст. 33 Закона N 156-ФЗ). Инвестиционная декларация должна содержать информацию, указанную в ст. 35 Закона N 156-ФЗ, в том числе перечень объектов инвестирования и требования к структуре активов паевого инвестиционного фонда.

При этом требования к структуре активов ПИФа в соответствии со ст. 34 Закона N 156-ФЗ устанавливаются нормативными актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, функции которого исполняет Федеральная служба по финансовым рынкам (далее - ФСФР) (п. 13 указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (в редакции от 15.02.2007)).

Приказом от 08.02.2007 ФСФР N 07-13/пз-н утверждено Положение "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов" (зарегистрировано в Минюсте России от 22.03.2007 N 9158; далее - новое Положение). Указанное Положение является уже третьим по счету. Первое Положение с одноименным названием, было утверждено Постановлением ФКЦБ России от 14.08.2002 N 31/пс. Второе - Приказом ФСФР России от 30.03.2005 N 05-8/пз-н (далее - Положение от 30.03.2005). Именно с вступлением в силу второго Положения у закрытых ПИФов недвижимости появилась возможность включать в состав активов имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве.

До 6 мая 2005 г. - даты вступления в силу Положения от 30.03.2005 - закрытые ПИФы недвижимости не имели права включать в состав активов имущественные права по обязательствам из договоров на участие в долевом строительстве. Единственный случай, когда права требования могли составлять активы ПИФа, был указан в п. 10.1 недействующего в настоящее время Положения 30.03.2005. В соответствии с указанным пунктом активы закрытого ПИФа, относящегося к категории ипотечных фондов, могли составлять денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров.

О невозможности включения в состав активов закрытого ПИФа недвижимости имущественных прав по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве до 6 мая 2005 г. говорилось в письме ФСФР от 29.12.2004 N 04-ВС-01/12692 "О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости".

В настоящее время указанный вопрос решается иначе в связи с изменением правил формирования активов закрытых ПИФов недвижимости, изложенных в новом Положении. Рассмотрим основные требования, предъявляемые к формированию активов ПИФа недвижимости путем включения имущественных прав по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве.

Наименование ПИФа должно содержать слова "фонд недвижимости", если состав активов содержит такие объекты, как недвижимое имущество и права на него. Иначе, активы фонда должны соответствовать требованиям для "смешанных" фондов, активы которых могут состоять только из акций, облигаций в соответствии с требованиями раздела 5 Положения (п. 1.3 нового Положения).

В соответствии с разделом 10 нового Положения помимо перечисленных видов имущества и имущественных прав, которые могут составлять актив закрытого ПИФа недвижимости, имеется указание на имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 9.2 нового Положения в состав активов закрытого ПИФа недвижимости могут также входить имущественные права по обязательству из договора (далее - инвестиционный договор), заключенного с юридическим лицом, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке (далее - застройщик), либо с юридическим лицом, инвестирующим денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости и имеющим право на получение в собственность построенного объекта недвижимости или его части (далее - инвестор), при соблюдении следующих условий:

1) инвестиционный договор заключен в письменной форме;

2) предметом инвестиционного договора является обязанность ПИФа участвовать в финансировании строительства (создания) объекта недвижимости и обязанность застройщика (инвестора) передать в состав имущества, составляющего ПИФ, построенный (созданный) объект недвижимости, жилое или нежилое помещение в этом объекте или долю в праве собственности на этот объект (далее - объект инвестирования), при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (созданного) объекта недвижимости;

3) инвестиционным договором определены местоположение строящегося (создаваемого) объекта недвижимости и его назначение в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, а также срок и этапы строительства (создания) объекта недвижимости;

4) в случае если передаче в состав имущества, составляющего ПИФ, подлежат жилые и (или) нежилые помещения в строящемся объекте недвижимости, инвестиционным договором определено количество таких помещений в указанном объекте недвижимости;

5) в случае если объектом инвестирования является нежилое помещение, не входящее в состав общего имущества в строящемся многоквартирном доме, или доля в праве общей собственности на такое помещение, инвестиционным договором определено функциональное назначение такого помещения;

6) инвестиционным договором определены конкретный объект инвестирования, подлежащий передаче в состав имущества, составляющего ПИФ, и срок его передачи;

7) ПИФ не несет за счет имущества, составляющего ПИФ, риск случайной гибели или случайного повреждения построенного (созданного) объекта недвижимости либо жилого или нежилого помещения в таком объекте, которые или доля в праве общей собственности на которые являются объектом инвестирования, до передачи этого объекта инвестирования в состав имущества, составляющего ПИФ;

8) инвестиционным договором предусмотрена обязанность застройщика (инвестора) использовать денежные средства по этому договору исключительно для строительства (создания) соответствующего объекта недвижимости;

9) инвестиционным договором определены размеры ответственности за нарушение застройщиком (инвестором) обязательств по этому договору.

В случае если имущественные права по инвестиционным договорам приобретаются в состав активов закрытых ПИФов недвижимости в результате уступки требования в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, то вышеперечисленные условия применяются с учетом условий сделки по уступке имущественных прав.

Права по инвестиционному договору, приобретаемые в результате уступки требования, могут входить в состав активов закрытых ПИФов только при условии уплаты цены инвестиционного договора в полном объеме или одновременно с переводом долга на ПИФ, в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.

Помимо вышеперечисленных требований, предъявляемых к договору инвестирования, структура актива закрытого ПИФа недвижимости, в состав активов которого включены имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, должна соответствовать требованиям п. 9.5 нового Положения (о процентном соотношении составляющих видов имущества и имущественных прав в структуре активов ПИФа недвижимости).

Таким образом, ваш ПИФ может включить в состав активов фонда в качестве объекта инвестирования имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве при выполнении следующих условий:

1) наименование ПИФа содержит слова "фонд недвижимости";

2) ПИФ недвижимости является закрытым ПИФом;

3) в инвестиционной декларации ПИФа в разделе, посвященном требованиям к структуре активов ПИФа, содержится указание на возможность включения в состав активов ПИФа имущественных прав по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве;

4) договор участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ;

5) выполнены условия, перечисленные в пунктах 9.2. и 9.5 нового Положения.

А. Тюрина,

ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 октября 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 10, октябрь 2007 г.