Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2012 г. N 06АП-3537/12

г. Хабаровск

05 сентября 2012 г.

Дело N А04-2255/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Балинской И.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кофтелевой В.А.

в отсутствие лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Онищенко Ивана Яковлевича на решение от 9 июня 2012 года по делу N А04-2255/2012 Арбитражного суда Амурской области принятое судьей Котляревским В.И.

по заявлению индивидуального предпринимателя Онищенко Ивана Яковлевича

к Администрации г. Благовещенска

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Онищенко Иван Яковлевич обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска от 02.04.2012 N 11-16/1884. В качестве восстановления нарушенного права просил обязать администрацию города Благовещенска изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:020021:266 для размещения многофункциональных коммерческих объектов: торгово-административные здания и внести соответствующие изменения в договор аренды N 243 от 14.02.1997.

Органом местного самоуправления заявителю отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:020021:266, поскольку участок ему ранее был предоставлен в аренду для целей не связанных со строительством. Оспаривая законность принятого администрацией решения, предприниматель указывает, что на данном участке 2006 году было построено здание офиса на основании постановления мэра г. Благовещенска от 05.10.2006 N 3195, которым ему было выдано архитектурно-планировочное задание для строительства на данном участке склада и офиса. По мнению заявителя, фактически своими действиями администрация разрешила ему строительство офисного здания, а теперь препятствует оформлению документов на данный объект, что нарушает права предпринимателя и создает препятствия в осуществлении его прав. Заявление предъявлено со ссылкой на часть 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Возражая, администрация как собственник (арендодатель) спорного земельного участка ссылается на свое право обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений данного земельного участка в части вида разрешенного использования, но не обязанность, как ошибочно полагает заявитель. При этом ни действующим законодательством, ни самим договором аренды земельного участка не предусмотрена возможность предъявления арендатором в судебном порядке требования о возложении на арендодателя обязанности по изменению договора аренды земельного участка в части вида разрешенного использования. Тем более что в аренду земельный участок был предоставлен для организации проезда для магазина и мастерской и для благоустройства, а теперь заявитель просит его предоставить для размещения многофункциональных коммерческих объектов: торгово-административные здания, то есть для строительства уже построенного капитального объекта. По мнению администрации, заявленные требования по существу направлены на приобретение земельного участка для размещения объекта капитального строительства в обход сложных и многоступенчатых процедур по определению пригодности данного земельного участка для строительства, установленных статьей 30 Земельного Кодекса РФ.

Решением арбитражного суда от 9 июня 2012 года предпринимателю в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом при вынесении обжалуемого решения не принято во внимание, что договор аренды был заключен в 1997 году до введения в действие Земельного кодекса РФ. Следовательно, заявитель вправе продолжить оформление документов по ранее действующему законодательству. Тем более что своими действиями (в 2006 году получено разрешение на выполнение проектной документации, застройщику выдано архитектурно-планировочное задание, возложена обязанность на управление архитектуры привести с соответствие разрешенное использование земельного участка разработанному проекту) администрация фактически приняла решение об установлении разрешенного использования для целей, связанных со строительством. В настоящее время здание построено, соответствует проекту и всем санитарным и градостроительным нормам. Отказ администрации изменить вид разрешенного использования земельного участка препятствует заявителю получить градостроительный план и разрешение на строительство.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители участвующих в деле лиц участие не принимали, администрация представила письменный отзыв с возражениями на жалобу предпринимателя.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 АПК РФ применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 1 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью 845,9 кв. м. расположенный в Северном планировочном районе по ул. Шимановского, 90, на основании постановления мэра г. Благовещенска от 07.02.1997 N 325 передан предпринимателю Онищенко И.Я. в аренду сроком на 25 лет под магазин автосервиса и мастерскую по ремонту легковых автомобилей.

Законченный строительством магазин автосервиса и мастерскую по ремонту автомобилей следует предъявить к приемке в эксплуатацию специальной комиссии, администрации города зарегистрировать объект в бюро технической инвентаризации с оформлением технического паспорта на строение (пункт 6).

Комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовить документы на право пользования землей на условиях аренды (пункт 7).

Во исполнение указанного постановления, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Благовещенска и Онищенко И.Я. подписан договор аренды от 14.02.1997 N 243, согласно которому земельный участок площадью 845,7 кв. м. предоставлен в аренду под магазин, мастерскую (85,9 кв.м) и для организации проезда и благоустройства (760 кв.м).

Постановлением мэра г. Благовещенска от 04.07.2006 N 2412 внесены изменения в постановление мэра г. Благовещенска от 07.02.1997 N 325 в связи с уточнением границ и площади земельных участков.

Решено пункт 3 читать в следующей редакции:

"предоставить в аренду, сроком на 25 лет, Онищенко И.Я. земельные участки из категории земель поселений, находящиеся в Северной планировочной зоне (местоположение по кадастровым планам земельных участков от 17.07.2006 - земельные участки расположены в северной части кадастрового квартала, граница которого проходит по НТроицкое шоссе - ул. Тестильная - ул. Пионерская - ул. Гражданская (квартал СПУ-1, г. Благовещенск)), согласно прилагаемому плану земельных участков:

3.1 участок N 1 площадью 102 кв.м с кадастровым номером 28:01:020021:0262, используемый для магазина и мастерской,

3.2 участок N 2 площадью 737 кв.м с кадастровым номером 28:01:020021:0266, используемый для организации проезда для магазина и мастерской и для благоустройства".

Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска предписано внести изменения в договор аренды от 14.02.1997 N 243, соглашение о внесении изменений в договор аренды подписано 25.07.2006.

Главным Управлением МЧС России по Амурской области 15.09.2006 выдано заключение о том, что земельный участок по противопожарным требованиям строительных норм и правил пригоден для строительства офиса и склада.

Предварительно при проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы установлено, что участок под строительство склада-офиса не противоречит санитарным нормам (заключение главного врача от 12.09.2006).

Отделом ГИБДД УВД г. Благовещенска 14.09.206 выданы технические условия.

Земельный участок площадью 737 кв.м. с кадастровым номером 28:01:020021:0266 с разрешенным использованием для организации проезда для магазина и мастерской и для благоустройства, сформирован и поставлен на кадастровый учет (выписка из государственного земельного кадастра от 17.07.2006).

Постановлением мэра г. Благовещенска от 05.10.2006 N 3195 застройщику Онищенко И.Я. разрешена разработка проектной документации для строительства склада и офиса в Северной планировочной зоне в соответствии с архитектурно-планировочным заданием Управления архитектуры и градостроительства г. Благовещенска (утверждено 19.10.2006).

На основании выполненного в 2007 году проекта в 2008 году на данном земельном участке построено одноэтажное нежилое здание - торгово-офисное здание, как указано в техническом паспорте на строение, общей площадью 128,1 кв.м., 29.03.2012 заявителю выдан технический паспорт и кадастровый паспорт на объект.

В целях признания права собственности на здание, возведенное на земельном участке, который не предоставлялся непосредственно для цели строительства объекта, предприниматель 21.03.2012 обратился к главе администрации города Благовещенска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:020021:0266.

Вместо вида разрешенного использования: "для организации проезда для магазина и мастерской и для благоустройства" заявитель просил разрешить использовать земельный участок: "для размещения многофункциональных коммерческих объектов: торгово-административного здания". Соответствующие изменения внести в договор аренды от 14.02.1997 N 243.

По результатам рассмотрения данного обращения администрация письмом от 02.04.2012 отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка, ссылаясь на то, что спорный земельный участок площадью 737 кв.м с кадастровым номером 28:01:020021:0266 в 1997 году был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством. После утверждения решением Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 N 38/09 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, невозможно изменить целевое назначение земельного участка, поскольку запрашиваемый заявителем вид разрешенного использования земельного участка подразумевает строительство капитальных объектов.

Предприниматель обратился 05.04.2012 в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство возведенного административного здания, письмом от 19.04.2012 заявителю отказано в выдаче такого разрешения, одним из оснований указано на необходимость представить правоустанавливающие документы на земельный участок с разрешенным использованием, соответствующим намерению по строительству объекта торговли.

Полагая необоснованным отказ администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка под возведенным объектом недвижимости, что препятствует ему получить разрешение на строительство, предприниматель Онищенко И.Я. обратился в арбитражный суд, решением которого ему отказано в удовлетворении требований.

Принимая решение, суд исходил из того, что градостроительными регламентами данной зоны предусмотрено размещение общественно-деловых объектов. Между тем, в данном случае изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно ввиду не соблюдения порядка предоставления земельных участков под строительство, установленного статьей 30 Земельного кодекса РФ. Указанный порядок применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению. Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.06.2005 N 2479/05.

С выводами суда первой инстанции следует согласиться.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 и пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии с Законом Амурской области от 29.12.2008 N 166-ОЗ "О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области", в редакции закона Амурской области от 25.06.2010 N 347-ОЗ "О внесении изменений в Закон Амурской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере земельных отношений на территории Амурской области", полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории г. Благовещенска, государственная собственность на которые не разграничена, наделены органы местного самоуправления.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

На территории муниципального образования города Благовещенска решением Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 N 38/09 утверждены Правила землепользования и застройки (далее - Правила).

Статьей 23.6 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 N 38/09, предусмотрены основные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны предприятий V класса опасности (П-3) (статья 24.3 Правил).

Следовательно, запрашиваемый предпринимателем вид разрешенного использования для размещения многофункциональных коммерческих объектов - торгово-административные здания, в Правилах предусмотрен.

То обстоятельство, что изначально земельный участок был предоставлен заявителю для целей, не связанных со строительством, не свидетельствует о невозможности изменения вида его использования с соблюдением предусмотренных земельным законодательством процедур.

Между тем, судом установлено и следует из материалов дела, изменение одного вида использования земельного участка на другой связано с возведением строения на данном земельном участке без соблюдения порядка предоставления земельных участков для строительства, регламентированный Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (часть 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

В соответствии с пунктом 5 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Между тем, в рассматриваемом случае постановлением мэра г. Благовещенска от 05.10.2006 N 3195 застройщику Онищенко И.Я. только разрешена разработка проектной документации для строительства склада, офиса на арендуемом им земельном участке.

Однако такое решение не является решением о предварительном согласовании заявителю места размещения объекта в порядке, установленном подпунктом 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, а также отсутствие разрешения на строительство в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что заявителем не доказано предоставление ему ранее предоставленного земельного участка для целей, не связанных со строительством, под строительство в порядке, предусмотренном статьей 30 Земельного кодекса РФ.

Следовательно, не соблюдение предусмотренных земельным законодательством процедур является основанием для отказа в изменении вида использования земельного участка.

Доводы о том, что предприниматель, заключив договор аренды в 1997 году, вправе был продолжить оформление документов по ранее действующему законодательству, тем более что своими действиями администрация фактически приняла решение об установлении разрешенного использования для целей, связанных со строительством, подлежат отклонению.

Как установлено, разрешение разработать проектную документацию не является решением о предварительном согласовании заявителю места размещения объекта в порядке, установленном подпунктом 2 пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

Соблюдение порядка предоставления земельных участков под строительство, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

Ссылка заявителя на пункт 7 Архитектурно-планировочного задания N 188/2006 ошибочна, поскольку из его буквального толкования следует обязанность застройщика согласовать проект, получив заключение городского земельного управления в части соответствия проекта разрешенному использованию земельного участка, что не было сделано застройщиком до возведения объекта недвижимости.

Кроме того, учитывая площадь строения, заявитель необоснованно ссылается на предоставление ему под строительство земельного участка площадью 737 кв.м., на что обоснованно указывает администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу предпринимателя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 9 июня 2012 года по делу N А04-2255/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

И.И. Балинская Е.А. Швец