Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2012 г. N 15АП-9790/12

город Ростов-на-Дону

04 сентября 2012 г.

дело N А53-5340/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от ОАО "Единая Европа - С.Б.": представитель Требко Л.А. по доверенности N 147/12Ю от 31.03.2012 (л. д. 84, т. 2), представитель Железнова С.А. по доверенности N 80-3/12Ю от 19.03.2012 (л.д. 85, т. 2)

от ФГБОУ ВПО "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)": представитель Попова М.Ф. по доверенности от 04.07.2011, представитель Кузнецова М.М. по доверенности N 19/403 от 15.08.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Единая Европа - С.Б."

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2012 по делу N А53-5340/2012 (судья Меленчук И.С.)

по иску открытого акционерного общества "Единая Европа - С.Б." (ИНН 7707061530, ОГРН 1027700292938)

к ответчику Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)"

об обязании заключить договор аренды федерального имущества

и по встречному иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)"

к открытому акционерному обществу "Единая Европа - С.Б."

об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Единая Европа - С.Б." (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)" (далее - учреждение, университет) об обязании заключить на новый срок договор аренды (без проведения торгов) в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, состоящих из комнат: на первом этаже - 24-25, 25д, 25е, 25ж, 65,66 - общей площадью 216 кв.м. в подвале - 24, 28, 29, 30 - общей площадью 103,7 кв.м. общей площадью 319,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 69/47, литер ААЗ (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 4, т.3).

Иск общества мотивирован тем, что учреждение необоснованно отказывает истцу в продлении арендных отношений после истечения срока действия договора аренды.

Определением от 22.05.2012 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принят к производству встречный иск учреждения к обществу об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69/47 и о взыскании пени за просрочку возврата арендованного имущества в размере 441 973 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2012 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск учреждения удовлетворен, суд обязал общество освободить нежилые помещения, состоящие из комнат на первом этаже N N 24-25, 25д, 25е, 25ж, 65, 66 - общей площадью 216 кв. м., комнаты в подвале NN 24, 28, 29, 30 - общей площадью 103,7 кв. м., общей площадью 319,7 кв. м., расположенные в здании по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 69/47, литер ААЗ, а также взыскал пеню за просрочку возврата арендованного имущества в размере 441 973 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просит решение суда отменить, удовлетворив первоначальные исковые требования, во встречном иске отказать.

По мнению общества, выводы суда о том, что из писем университета от 09.12.2011, от 10.01.2012, от 09.02.2012, от 10.02.12 вытекает однозначное выражение воли арендодателя на отказ в продлении арендных отношений, неправильны, арендодатель сообщал лишь о необходимости возврата помещений; суд не дал анализ пункту 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 "О защите конкуренции и неверно указал, что истец может избрать иной способ защиты, в частности заявив требование о переводе прав и обязанностей арендатора в случае заключения договора аренды с иным арендатором; суд сделал неверный вывод со ссылкой на Устав о том, что решение Ученого Совета университета является достаточным документом для признания за учреждением права на отказ от заключения договора аренды на новый срок.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, приобщил к материалам дела пояснения, в которых поддерживает жалобу и просит суд учесть, что позиция общества будет поддержана в будущем судебной практикой в опубликованном на официальном интернет сайте ВАС РФ и обсуждаемом проекте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".

Представители университета в судебном заседании отклонили доводы апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам торгов, оформленных протоколом N 03-2/07 от 19.02.2007 (л.д.20-21, т.1), между сторонами был заключен договор N 2 от 11.03.2007 аренды (л.д.14-19, т.1) нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, состоящих из комнат: на первом этаже - 24-25, 25д, 25е, 25ж, 65,66 - общей площадью 216 кв.м. в подвале - 24, 28, 29, 30 - общей площадью 103,7 кв.м. общей площадью 319,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 69/47, литер ААЗ с учетом дополнительных соглашений к спорному договору аренды N 1 от 14.03.2007 (л.д.24, т.1) N 2 от 21.03.2007 (л.д.25, т.1), N 3 от 01.07.2007 (л.д. 27, т.1), N 4 от 06.03.2008 (л.д.28, т.1), N 5 от 10.03.2009 (л.д.29, т.1), N 6 от 24.11.2009 (л.д.30), N 7 от 04.02.2010 (л.д. 31, т.1) N 8 от 11.03.2010 (л.д. 32, т.1), N 9 от 26.09.2011 (л.д.37, т.1).

Спорное имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления, являясь федеральной собственностью, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.06.2012 (л.д.103, т.3).

Факт государственной регистрации спорного договора аренды и дополнительных соглашений к нему подтверждается отметками регистрирующего органа на копиях документах, представленных в материалы дела.

Срок договора аренды, с учетом заключенных сторонами дополнительных соглашений, составил с 11.03.2007 по 10.02.2012, размер арендной платы в последней редакции договора определен в сумме 4 419 730 рублей в год.

Фактическая передача имущества в арендное пользование общества подтверждается актами приема-передачи от 11.03.2007 (л.д..22-23, т.1) и от 11.03.2010 (л.д. 36, т.1)

Пунктом 2.3.8 договора аренды сторонами предусмотрена обязанность арендатора после окончания срока действия договора освободить помещение, произвести общий текущий ремонт и передать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, если договор не будет пролонгирован в установленном порядке.

Из пункта 4.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору виновная сторона уплачивает потерпевшей стороне неустойку в размере 10% годовой арендной платы и возмещает убытки в связи с этим в полном объеме.

Как установил суд первой инстанции, и это подтверждается материалами дела, письмом исх. N 11-12/84 от 09.12.2011 (л.д.7, т.1) университет указал истцу на то, что он не является субъектом малого и среднего предпринимательства, возобновление договора возможно на конкурсной основе, просил в срок до 11.02.2012 освободить помещения, произвести текущий ремонт и передать истцу по акту приёма-передачи имущества, а в срок до 01.03.2012 внести в регистрирующем органе запись о снятии с учета договора аренды.

10.01.2012 университетом в адрес общества направлено письмо исх. N 30-16/2 (л.д.10-11, т.1), в котором указано, что арендодатель не намерен продлевать договор аренды, одновременно повторно известил о том, что срок договора N 2 от 11.03.2007 истекает 10.02.2012 и констатировал наличие обязанности освободить арендуемые помещения.

09.02.2012 исх. N 11-12/21 (л.д.60, т.2) учреждение в очередной раз проинформировало общество о необходимости до 11.02.2012 освободить помещения, произвести текущий ремонт и передать истцу по акту приёма-передачи имущества, а в срок до 01.03.2012 внести в реестр о погашении регистрационной записи по договору аренды.

10.02.2012 исх. N 30-16/40 (л.д.61, т.2) учреждение сообщило, что договор аренды истекает 10.02.2012 (вх. б/н от 10.02.2012), договор не может быть пролонгирован ввиду отсутствия согласия арендодателя и принятия собственником решения об ином порядке распоряжения недвижимым имуществом.

16.02.2012 исх. N 30-16/49 (л.д.62, т.2) университет информировал, что договор аренды истек 10.02.2012 (вх. б/н от 10.02.2012), договор не может быть пролонгирован ввиду отсутствия согласия арендодателя и принятия собственником решения об ином порядке распоряжения ранее переданным в аренду недвижимым имуществом.

Согласно выписки из протокола N 8 от 28.02.2012 заседания ученого совета университета (л.д.59, т.2) в связи с необходимостью расширения помещений для осуществления образовательного процесса, принято решение об использовании помещений для собственных целевых нужд учебного заведения.

05.03.2012 исх. N 30-16/85 (л.д.61, т.2) учреждение дополнительно направило уведомление об истечении срока договора аренды, об отсутствии намерений пролонгировать договор, университет указал на отсутствие основания для перечисления арендатором арендной платы, в случае поступления денежных средств бывший арендодатель предложил расценивать поступающие средства как компенсацию за ущерб в виде пользования помещениями, принадлежащими учебному заведению.

Отказ университета на возобновление арендных отношений с обществом мотивирован необходимостью использовать помещений университета по целевому назначению.

Согласно справки учреждения от 14.06.2012 (л.д.125, т.3) с 2012 года университет планирует начать реализацию широкого спектра магистерских программ по наиболее необходимым для народного хозяйства направлениям. В частности к набору объявлены 39 магистерских программ, в настоящее время ВУЗ испытывает дефицит площадей, не может удовлетворить желание многих абитуриентов, стремящихся обучаться в РГЭУ, поскольку увеличение количества студентов приведет к нарушению лицензионных требований в части минимальной площади, приходящейся на одного студента.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" за образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника). Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.

Согласно пункту 1 статьи 27 Федеральный закон от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" за высшим учебным заведением в целях обеспечения деятельности, предусмотренной его уставом, учредитель закрепляет на праве оперативного управления здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения.

Согласно пункта 8.1 Устава университета (л.д.46, т.2) ВУЗ самостоятельно осуществляет финансово-хозяйственную деятельность, решает вопросы, связанные с заключением договоров, определением своих обязательств и иных условий, не противоречащих законодательству РФ и Уставу.

Довод заявителя жалобы о том, что отказ от продления арендных отношений был надлежащим образом не выражен, не принимается апелляционным судом, поскольку, как правильно отметил суд первой инстанции, действующим законодательством не предусмотрена ни конкретная форма, ни содержание выражения несогласия арендодателя на продление арендных отношений, а также не урегулирован срок такого выражения до истечения срока действия договора, при этом из уведомлений университета в адрес арендатора начиная с декабря 2011 года была однозначно видна воля руководства университета, действующего на основании Устава, на такой отказ от продления договора с обществом.

При этом, не имеют правового значения ссылки заявителя жалобы на нормы Закона о конкуренции, так как стороны не достигли соглашения о продлении договора аренды, арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия арендных отношений о принятом решении об отказе от продления договора, так как намерен использовать помещения для уставных целей по организации образовательного процесса в учебном заведении.

Кроме того, в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Ни в силу закона, ни в силу договора аренды от 11.03.2007 на университет не возложена обязанность по заключению, либо продлению договора аренды в отношении спорных нежилых помещений.

Согласно статьям 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения представляют собой предоставление имущества арендатору в платное временное пользование по усмотрению собственника. Преимущественное право на возобновление арендных отношений, при отсутствии согласия арендодателя, арендатор имеет только перед иными арендаторами, в случае сдачи имущества в аренду на новый срок (статья 621 Кодекса).

В случае нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, заявитель не лишен возможности обратиться в суд с исковым требованием в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что правомерно указал суд первой инстанции.

На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд, установив, что университет заявил о несогласии в продлении договора аренды, а срок действия договора истек 10.02.2012, сделал обоснованный вывод об удовлетворении требований учреждения об обязании общество освободить помещения.

Ссылка заявителя жалобы в пояснениях на проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является преждевременной, поскольку АПК РФ не содержит норм, позволяющих руководствоваться разъяснениями, содержащимися не в принятых в установленном порядке проектах постановлений пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Ввиду ненадлежащего исполнения истцом обязанности по возврату арендованного имущества, предусмотренной пунктом 2.3.8 спорного договора аренды от 11.03.2007, суд на основании ст. 330 ГК РФ и п. 4.1 договора аренды от 11.03.2007 пришел к правильному выводу о правомерности встречного искового требования о взыскании с истца неустойки.

Взыскание неустойки за пределом срока действия договора аренды не противоречит действующему гражданскому законодательству и предусматривается статьями 425, 622 ГК РФ, предусматривающей сохранения действия обязательства до его полного исполнения сторонами.

Расчет пени ответчиком произведен в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 11.03.2007 в размере 10 % от суммы годовой арендной платы. Годовой размер арендной платы согласован сторонами в сумме 4 419 730 руб. (441 973 рублей) с учетом дополнительного соглашения N 8 11.03.2010 к спорному договору.

Ходатайство истца об уменьшении в порядке ст. 333 ГК РФ суммы пени, подлежащей взысканию по результатам рассмотрен6ия настоящего спора, судом не удовлетворено, так как в нарушение положений Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" истцом по делу не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения подлежащей взысканию суммы соответствует действующему законодательству (статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 36 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2005 N 30, Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17, Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81) и установленным по делу обстоятельствам.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по вопросу соразмерности неустойки последствия нарушенного обязательства у апелляционной коллегии отсутствуют.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, основания для его отмены или изменения у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2012 по делу N А53-5340/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева