Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. N 12АП-6841/12

г. Саратов

6 сентября 2012 г.

Дело N А06-1941/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "30" августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" сентября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никитина А.Ю.,

судей Клочковой Н.А., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области, Астраханская область, г. Харабали,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 июня 2012 года,

по делу N А06-1941/2012 (судья Баскакова И.Ю.),

по иску Администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области, Астраханская область, г. Харабали, ОГРН 1023000708345, ИНН 3010002919,

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Маркину Александру Прокопьевичу, Астраханская область, г. Харабали, ОГРНИП 306302226100011, ИНН 301003094409,

о взыскании в бюджет МО "Харабалинский район" арендной платы за 2011 год в размере 45 461 руб.13 коп., а также пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за 2009-2011 в размере 12 972 руб. 76 коп. по договору аренды N 689 от 07.08.2007 года, расторгнуть договор аренды N 689 от 07.08.2007 года, обязать освободить земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от Администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области - Балакин А.А. по доверенности N 01-11/26 выданной 12.01.2012 года,

от Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Маркина Александра Прокопьевича - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Астраханской области обратилась Администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области с исковым заявлением к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Маркину Александру Прокопьевичу (далее Глава КФХ Маркин А.П., ответчик) о взыскании в бюджет МО "Харабалинский район" арендной платы за 2011 год в размере 45 461 руб. 13 коп., пени в размере 5 546 руб. 26 коп. по договору аренды N 689 от 07.08.2007, пени в сумме 12 972 руб. 76 коп., начисленные за 2009-2010 г.г., с учетом решения Арбитражного суда Астраханской области от 17.11.2011 по делу N А06-5888/2011, расторжении договора аренды N 689 от 07.08.2007, обязании ответчика освободить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 21 июня 2012 года по делу N А06-1941/2012 исковые требования удовлетворены частично.

С Главы КФХ Маркина А.П. в бюджет Муниципального образования "Харабалинский район" суд взыскал сумму пени в размере 12 972 руб. 76 коп. за невнесение арендной платы за 2009-2010 г.г., задолженность по арендной плате за 2011 год в сумме 17 593 руб., пеню за 2011 год в сумме 2 146 руб. 34 коп., всего 32 712 руб. 10 коп.

В остальной части иска о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендованное имущество отказано.

Истец с решением арбитражного суда первой инстанции не согласился в данной части, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель указывает, что ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендой платы более трех раз подряд, что в соответствии действующим законодательством является достаточным основанием для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, с учетом представленных дополнений настаивает на отмене решения в обжалуемой части.

Ответчик надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечило явку представителя в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации",

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований сторонами не обжалуется.

Законность и обоснованность обжалуемой части судебного акта проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив правильность применения судом 1 инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07 августа 2007 года между Администрацией муниципального образования "Харабалинский район" (арендодатель) и главой крестьянского хозяйства Маркиным А.П. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 689 на основании Постановления главы муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области от 24.04.2007 N 219, предметом которого является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 30:10:10 05 01:0021, расположенный относительно ориентира Астраханская область, Харабалинский район, в 3,5 км юго-восточнее от г.Харабали, в 1,8 км на юг от железной дороги для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору, площадью 162 234 кв.м. орошаемой пашни, сроком на 10 лет (пункт 1.1 Договора).

Пунктом 1.2 Договора срок аренды установлен по 06.08.2017.

Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Харабалинском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области (раздел 8 Договора).

Поскольку договор аренды N 689 от 07.08.2007 заключен на срок более года, то 14.08.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области произведена государственная регистрация данной сделки за N 30-30-02/016/2007-122, о чем имеется отметка на договоре.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок на момент составления договора составляет 17593 руб.

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, а также в случае индексации ставок арендной платы законодательством РФ.

По пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором в срок не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления на счет УФК по Астраханской области (Администрация муниципального образования "Город Харабали").

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Истец производит расчет задолженности по арендной плате за 2011 год в сумме 45 461 руб. 13 коп., при этом при расчете задолженности истец ссылается на Постановление Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П, а также на Решение Совета МО "Харабалинский район" от 11.08.2010 г. N 70 по базовым ставкам, установленным на 2011 год.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путём подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Как следует из вышеустановленных обстоятельств, в связи с принятием постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П с 01 января 2008 года изменилась методика расчёта арендной платы за земельные участки в Астраханской области.

Данным актом расчёт арендной платы поставлен в зависимость от базовой ставки арендной платы за земельный участок в год и его кадастровой стоимости, то есть, изменён сам механизм расчёта, согласованный сторонами в договоре.

В рассматриваемом случае цены не являются регулируемыми, и изменения в договор должны вноситься путём подписания обоюдного соглашения.

Условиями договора аренды N 689 от 07 августа 2007 года, заключенного между истцом и ответчиком, не предусмотрено изменение Арендодателем в одностороннем порядке арендной платы. Содержание пункта 2.2 договора не предоставляет Арендодателю такого права, а изменение размера арендной платы указано - по соглашению сторон.

Изменение порядка расчета арендной платы в связи с принятием Постановления N 26-П, могло явиться основанием для внесения изменения в условие договора, определяющее размер арендной платы, при соблюдении порядка, установленного пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку заключение соглашений в ином порядке договором не предусмотрено.

Кроме того, в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Данные положения применимы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при аренде на срок более чем пять лет.

При заключении договора стороны установили размер годовой арендной платы 17 593 рубля.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, дополнительное соглашение, изменяющее порядок расчета арендной платы или ее размер в годовом исчислении по договору аренды земель N 689 от 07.08.2007 между арендодателем и арендатором не заключалось. Доказательств, свидетельствующих о подписании соглашений об изменении условий договора аренды обеими сторонами и их последующей государственной регистрации, в материалы дела не представлено.

Изменение методики расчёта платы и ее размера в одностороннем порядке договором не предусмотрено, поэтому требует обоюдного соглашения согласно пункту 2.2 договора, подлежащего в соответствии со статьями 609, 452 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации.

Поскольку положения договора аренды N 689 от 07.08.2007 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке как методики расчета, так и размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Астраханской области постановления от 01.02.2008 N 26-П само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Указанная позиция суда подтверждается судебной практикой по делам N А06-5321/2011 (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 г.); N А55-35889/2009 (постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 г. N 1709/11).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что арендная плата за 2011 год подлежит расчету в соответствии с пунктом 2.1 определенным договором аренды N 689 и составляет 17 593 руб. в год.

Пунктом 2.4 Договора аренды N 689 от 07.08.2007 предусмотрена обязанность ответчика уплатить пени из расчета 0,1% за нарушение срока внесения арендной платы, и учитывая нарушение ответчиком установленных сроков платежей, истцом правомерно поставлен вопрос о взыскании предусмотренной договором неустойки.

Ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за 2011 год и согласно вышеуказанным установленным судом обстоятельствам задолженность составляет 17 593 рубля, соответственно пени подлежит начислению на указанную сумму.

Учитывая, что ответчиком не исполнено обязательство по внесению арендной платы за 2011 год, суд первой инстанции правомерно взыскал ответчика задолженность по арендной плате в сумме 17 593 руб. и пени в сумме 2 146 руб. 34 коп., за период просрочки платежа с 16.11.2011 по 16.03.2012.

Также истец обратился с требования о расторжении договора аренды N 689 и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 30:10:10 05 01:0021, расположенный относительно ориентира: Астраханская область, Харабалинский район, в 3.5 км юго-восточнее от г.Харабали, в 1.8 км на юг от железной дороги, площадью 162 234 кв.м. пашни.

Отказывая в удовлетворении вышеуказанных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что допущенные нарушения не являются существенными, а неуплаченная арендная плата может быть получена арендодателем в порядке исполнения вынесенных судебных актов.

Однако указанный вывод является ошибочным и не соответствует положениям действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, может быть, расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 17 ноября 2011 года по делу N А06-5888/2011 установлено, что ответчик в 2009, 2010 году не вносил арендную плату, по настоящему делу установлено неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за 2011 год.

Таким образом, ответчик неоднократно (три года) нарушал договорные обязательства, предусматривающие оплату аренды в срок не позднее 15 ноября текущего года.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, в адрес ответчика направлена претензия, оформленная в виде предупреждения N 01-12/167 от 30.01.2012, в которой истец указал ответчику на ненадлежащее исполнение условий договоров аренды, наличие задолженности и предложил подписать соглашение о расторжении договоров аренды земель N 689 от 07.08.2007.

Указанные требования ответчиком в добровольном порядке не исполнены.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что со стороны ответчика имеются существенные нарушения условий договора в части невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, а также соблюдение истцом досудебного порядка, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды.

Судебная коллеги считает, что решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменения, требования истца о расторжении договора аренды земель N 689 от 07.08.2007 и освобождении земельного участка подлежат удовлетворению.

Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая расторжение договора аренды земель N 689 от 07.08.2007 и вышеназванные нормы права, требования истца об освобождении земельного участка, являющегося предметом аренды, также подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции в указанной части изменению.

Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит изменению на основании ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы перераспределены в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 июня 2012 года по делу N А06-1941/2012 изменить в обжалуемой части.

Расторгнуть договор аренды N 689 от 07.08.2007.

Обязать Главу крестьянского (фермерского) хозяйства Маркина Александра Прокопьевича возвратить Администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области земельный участок с кадастровым номером 30:10:100501:0021 площадью 162 234 кв.м.

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Маркина Александра Прокопьевича в доход Федерального бюджета Российской федерации 4 000 руб. государственной пошлины по иску и 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Ю. Никитин

Судьи

Н.А. Клочкова Т.Н. Телегина