Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2012 г. N 15АП-9060/12

город Ростов-на-Дону

04 сентября 2012 г.

дело N А32-198/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нагорной А.С.

при участии:

от истца: представитель Тоскин П.Н. по доверенности от 29.12.2011;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Каракостиди И.Г. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 по делу N А32-198/2012 по иску Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик к ответчику ИП Каракостиди И.Г. при участии третьего лица МУП муниципального образования город-курорт Геленджик "Рынок курорта" о расторжении договора аренды принятое в составе судьи Сидоровой И.В.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП Каракостиди И.Г. (далее - ответчик) о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 30.05.2008 N 66, заключенный администрацией МО г.-к. Геленджик и индивидуальным предпринимателем Каракостиди И.Г., на часть здания (литера А), общей площадью 55,4 кв. м по ул. Горького, 6 в г. Геленджике; обязать ответчика в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить занимаемый объект муниципального жилого фонда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП муниципального образования город-курорт Геленджик "Рынок курорта".

Исковые требования обоснованы тем, что арендатор использует арендованное имущество не по целевому назначению; без согласия арендодателя сдает помещения в субаренду; произвел перепланировку арендованного имущества.

Решением Арбитражный суд Краснодарского края от 18.05.2012 договор аренды объекта муниципального нежилого фонда 30.05.2008 N 66, заключенный администрацией муниципального образования г.-к. Геленджик и индивидуальным предпринимателем Каракостиди Ивана Георгиевича, на часть здания (литера А), общей площадью 55,4 кв. м по ул. Горького, 6 в г. Геленджике расторгнут. Суд обязал ИП Каракостиди Ивана Георгиевича освободить занимаемый объект муниципального жилого фонда - часть здания (литера А), общей площадью 55,4 кв. м по ул. Горького, 6 в г. Геленджике.

Судебный акт мотивирован тем, что истцом представлены доказательства нарушений условий договора аренды.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что суд пришел к неверному выводу о расторжении договора, после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель продолжал получать арендные платежи. Судом не исследован вопрос о том, что ответчик обращался о выкупе арендуемого имущества. При проведении проверки самовольности реконструкции спорного объекта ответчик не присутствовал. Судом необоснованно отказано в назначении экспертизы на определение характера изменения спорного объекта, носящий капитальный характер.

В жалобе содержится ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения характера изменения спорного объекта (капитальность изменения конструкций).

Представитель ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось, направлен отзыв, в котором просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

В порядке ч. 1 ст. 266, ч. 3 ст. 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении экспертизы на предмет определения характера изменения спорного объекта (капитальность изменения конструкций) в отсутствие представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для его удовлетворения.

Установление факта изменений спорного объекта (капитальность изменения конструкций) произведенных ответчиком не входит в предмет рассмотрения по настоящему спору с учетом заявленных исковых требований и представленных доказательств.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, исполнительный комитет города-курорта Геленджик (арендодатель), при участии МУП муниципального образования г.-к. Геленджик "Рынок курорта" (балансодержатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 20.07.2004, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: часть здания (литера А), общей площадью 55,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Горького, 6 (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.4 договора срок его действия с 15.07.2004 по 15.06.2005 с последующей пролонгацией в течение 3 лет.

Впоследствии указанный договор неоднократно перезаключался на 11 месяцев в установленном порядке (договоры аренды от 12.12.2005 N 107; 30.06.2006 N 60; 29.05.2007 N 59 и 30.05.2008 N 66 в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2009).

Как установлено судом, по окончании срока действия договора аренды от 30.05.2008 N 66 арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом.

01 июня 2011 года при осуществлении проверочных мероприятий установлено, что предоставленный предпринимателю объект используется не по целевому назначению (под закусочную), а под розничную торговлю рыбными продуктами.

Кроме того, предприниматель осуществил самовольную перепланировку арендуемого имущества, в частности, снес перегородку между помещениями N 2 и 12; с фасадной части пристроил два торговых помещения; самовольно использует два подсобных помещения.

Письмом от 24.06.2011 N 110-15-6199/11-36-08 администрация уведомила предпринимателя о расторжении договора, предупредив в установленном порядке о прекращении договора.

Кроме того, письмом от 05.09.2011 N 51-3023/11-01-18 управление имущественных отношений администрации направило предпринимателю дополнительное соглашение о расторжении договора аренды от 30.05.2008 N 66.

Неисполнение требований в добровольном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса). В силу пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании пункта 1.3 договора арендатор использует объект для размещения закусочной.

Проверкой использования муниципального имущества установлено, что предприниматель самовольно осуществил перепланировку объекта, изменил целевое назначение имущества, сдает в субаренду помещение другим лицам, что подтверждено актом осмотра муниципального имущества от 01.06.2011 N 01/06/01, а также техническим паспортом здания.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В силу пункта 1.4 договора срок его действия определен с 15.03.2008 по 01.11.2008.

На основании пункта 2.1.3 договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора. Не позднее чем за 30 дней до отказа от договора уведомить письменно арендатора об этом.

На основании пункта 5.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в том числе, когда арендатор пользуется объектом с нарушением назначения объекта, и при самостоятельной сдаче объекта в субаренду.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (часть 3 статьи 450 Кодекса).

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной правовой нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии со статьей 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Заявитель указал о том, что судом необоснованно расторгнут договор аренды, поскольку после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель продолжал получать арендные платежи.

Указанный довод противоречит условиям договора аренды, основанием к расторжению явилось использование объекта с нарушением назначения объекта и его перепланировка (п.п. 1.3, 5.2 договора). Факт внесения арендных платежей после направления уведомления о прекращении договора аренды не является соглашением по умолчанию о продлении арендных отношений. Материалами дела не подтверждено ни наличие у истца воли на продолжение арендных отношений с ответчиком применительно к спорному помещению, ни совершение истцом при реализации своих прав арендодателя имущества противоправных и недобросовестных действий в отношении ответчика.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик ни в отзыве на иск (л.д. 93), ни в апелляционной жалобе не оспаривает и не представлено доказательств использования помещения по целевому назначению, указал на нарушение порядка проведения проверки, которой установлен факт нарушения условий договора аренды. Ответчик полагает, что нарушение заключается в том, что при проведении проверки самовольности реконструкции спорного объекта ответчик не присутствовал.

Подлежат отклонению ссылки заявителя на ФЗ от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ), регулирующему периодичность, сроки и правила назначения проведения проверок, отношения в области защиты прав юридических лиц при осуществлении ими предпринимательской деятельности, поскольку истцом проверка проведена в качестве доказательства для дальнейшего представления в суд, в целях доказывания обстоятельств, согласованных в условиях договора аренды.

Кроме того, судом учтены доводы, указанные в отзыве на иск, ответчиком произведены изменения конструкции объекта, которые не являются капитальными.

В связи с чем, ответчиком было заявлено о назначении судебной экспертизы на определение характера изменения спорного объекта, носящий капитальный характер.

В жалобе также указано, что судом необоснованно отказано в назначении экспертизы на определение характера изменения спорного объекта, носящий капитальный характер.

Довод о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы не принимается во внимание. В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют и проведение ее при сложившихся обстоятельствах нецелесообразно, суд с учетом совокупности всех имеющихся в деле доказательств обоснованно отказал в удовлетворении названного ходатайства.

Процессуальный закон относит вопросы установления фактических обстоятельств дела, исследования и оценки доказательств к полномочиям суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что установление тех обстоятельств, на которые ссылается ответчик с учетом состязательности арбитражного процесса, вправе представить иные доказательства в обоснование правовой позиции. Предметом спора не является в том чисел факт произведенных капитальных построек в переданном в аренду помещении. Однако в процессе рассмотрения дела податель жалобы не представил доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку на момент предъявления иска и на день принятия решения полученное в аренду недвижимое имущество ответчиком по правилам статьи 655 Гражданского кодекса (с составлением и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа о передаче) не возвращено и им оспаривается сам факт наличия такой обязанности перед истцом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, признав договор аренды нежилого помещения расторгнутым, обязав предпринимателя освободить занимаемый объект муниципального жилого фонда - часть здания (литера А), общей площадью 55,4 кв. м по ул. Горького, 6 в г. Геленджике.

Обязательство арендатора передать имущество арендодателю после прекращения действия договора по акту, предусмотренное статьей 655 Гражданского кодекса и сохраняется до его надлежащего выполнения (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). Понуждение ответчика к возврату в установленный судом срок спорного имущества именно по акту приема-передачи, доказательств подписания которого ответчиком не предоставлено, не может нарушить его права и законные интересы.

Кроме того, необоснованным является довод заявителя о неправомерности поданного заявления, поскольку иск одной стороны договора к другой, направленный на обеспечение надлежащего выполнения последней добровольно взятых на себя при заключении сделки обязательств, не отвечает признакам действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу (злоупотребление правом).

Подлежит отклонению довод о том, что судом не исследован вопрос о том, что ответчик обращался о выкупе арендуемого имущества, поскольку в суде первой инстанции не заявлен, доказательств не представлено и не указано, каким образом обращение о выкупе спорного объекта влияет на спорные правоотношения с учетом заявленных исковых требований и установленных обстоятельств по не исполнению условий договора.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 по делу N А32-198/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

М.Г. Величко И.В. Пономарева