Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. N 15АП-9364/12

город Ростов-на-Дону

06 сентября 2012 г.

дело N А53-13102/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

при участии:

от истца: Иващенко Екатерина Алексеевна (доверенность от 12.03.2012), Вертянов Александр Дмитриевич (доверенность от 04.06.2012);

от ответчиков: от ООО "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" - Хазарян Владлен Сейранович (доверенность от 27.12.2011);

от ООО "Управляющая организация ЖКХ-1" - представителя не направило, извещено;

от третьего лица: Давтян Бэла Ваграмовна (доверенность от 10.01.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012 по делу N А53-13102/2012 (судья Смолькова А.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-6"

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион", обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1"

при участии третьего лица Управления наружной рекламы города Ростова-на-Дону

о признании договора незаключенным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-6" (далее - истец, управляющая организация ЖКХ-6) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Альбион" (далее - общество "ПКФ "Альбион"), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация ЖКХ-1" (далее - управляющая организация ЖКХ-1) в котором просило признать незаключенным договор N 135 от 01.06.2008 на право установки и эксплуатации рекламной конструкции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление наружной рекламы города Ростова-на-Дону.

Иск мотивирован ссылкой на отсутствие регистрации данного договора в установленном порядке, невозможность идентифицировать предмет договора, а именно установить определенное место на фасаде здания, которое отведено для установки рекламной конструкции.

В отзыве на иск ответчик управляющая организация ЖКХ-1 исковые требования поддержало.

В отзыве на иск ответчик общество "ПКФ "Альбион" просило в удовлетворении исковых требований отказать. При этом факт подписания договора и факт установки рекламной конструкции не отрицало.

Решением арбитражного суда от 27.06.2012 исковые требования удовлетворены. Суд установил легитимацию истца и указал на несоблюдение требования о регистрации договора, что влечет его незаключенность.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество "ПКФ "Альбион" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Жалоба мотивирована следующими доводами. Ответчик оспаривает легитимацию истца для заявленного иска, полагает, обязанности истца заключаются в осуществлении надлежащего содержания жилого дома, его ремонту, оказанию коммунальных услуг, рекламная конструкция ответчика не мешает истцу исполнять данные обязанности. Истец не обладает правами по распоряжению общим имуществом дома. Не доказано наличие у истца полномочий представлять собственников. Истец не доказал, что собрание, на котором истец избран в качестве управляющей организации, проведено с соблюдением требований законодательства. Договор на управление жилым домом подписан с истцом лицом, который не был уполномочен на подписание такого договора. Истец не является стороной договора, поэтому не имеет материально-правового интереса в удовлетворении иска.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения. Полагает, предмет договора несогласован, не выполнено требование о регистрации договора, рекламная конструкция препятствует проведению ремонта стены дома со стороны, где она расположена, при этом истцу поступила жалоба собственника квартиры N 20 Ступкина Н.А. с требованием произвести ремонтные работы по устранению трещин стен дома со стороны, где расположена рекламная конструкция.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы.

На вопрос суда, располагает ли заявитель апелляционной жалобы информацией о том, что жилой дом находится в управлении иной управляющей организации, представитель ответчика пояснений суду не представил.

Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Пояснил, что договоры на управление и ремонт многоквартирного дома заключены со всеми собственниками, все договоры не представлены в материалы дела в связи с большим объемом, представил апелляционному суду несколько договоров (по пояснению представителя истца, для примера).

Представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между обществом ПКФ "Альбион" (пользователь) и обществом управляющая организация ЖКХ-1 (владелец) 01.06.2008 подписан договор на право установки и эксплуатации рекламной конструкции N 135.

В соответствии с условиями данного договора владелец предоставляет пользователю право на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасаде здания, расположенного по адресу: пр. Ворошиловский, 69. Срок договора с 01 июня 2008 по 31 декабря 2013 года. Плата - 30 000 рублей в год.

Данный договор по своей правовой природе направлен на передачу объекта недвижимости во временное пользование на срок более года, поэтому подлежал регистрации в установленном порядке согласно п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, толкованию, данному в п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Не может быть принята позиция, согласно которой толкование, отраженное в п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, не распространяется на представленный в материалы дела договор. Согласно положениям п.7 указанного постановления к договору пользования несущей стеной здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Поскольку регистрация договора не осуществлена, договор является незаключенным в силу п3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Истец обладает надлежащей легитимацией для данного иска.

Как следует из отзыва управляющей организации ЖКХ-1, дом по адресу пр.Ворошиловский, 69/73 с июля 2010 года данной управляющей организацией не обслуживается - л.д.51.

В материалы дела представлена копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу г.Ростов-на-Дону, пр.Ворошиловский, д.69/73 от 15.08.2010.

Из текста протокола следует, что собственники при наличии кворума выбрали истца в качестве управляющей организации, утвердили условия договора управления многоквартирным домом, ознакомились с проектом договора - л.д.77.

В материалах дела отсутствуют доказательства признания решения общего собрания собственников в установленном порядке недействительным. При этом представлен договор на управление многоквартирным домом, заключенный истцом с собственником жилого помещения - л.д.90-21.

Поскольку не представлены доказательства признания решения собрания в установленном порядке недействительным, не представлены доказательства управления жилым домом иной управляющей организацией (либо избрания собственниками иного способа управления), апелляционный суд полагает доказанным статус истца как управляющей организации многоквартирным домом, находящимся по адресу г.Ростов-на-Дону, пр.Ворошиловский, д.69/73. Апелляционный суд принимает довод истца, согласно которому договоры с собственниками в суд первой и суд апелляционной инстанций представлены выборочно.

Как следствие, не может быть принят довод, согласно которому истец не доказал свой статус управляющей жилым домом организации. Также не может быть принят довод, согласно которому истец не вправе требовать констатации незаключенности сделки, поскольку она подписана между иными лицами.

На управляющей организации в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании положений жилищного законодательства принадлежит собственникам помещений в этом доме. Наружные стены являются конструктивным элементом составной сложной вещи, которую представляет собой многоквартирный жилой дом, и не могут быть объектом какого-либо вещного права отдельного собственника помещения, за исключением права общей долевой собственности всех собственников помещений в доме. При этом на истце лежат обязанности по содержанию общего имущества, в том числе фасада жилого дома.

Принятия общим собранием специального решения для обращения управляющей организацией в суд с рассматриваемым иском не требуется, поскольку иск не направлен на распоряжение общим имуществом собственников помещений в жилом доме. Истец посредством подачи рассматриваемого иска не пытается решить юридическую судьбу общего имущества (т.е. не пытается распорядиться им). Иск направлен на констатацию того, что правоотношение относительно использования общего имущества отсутствует, рекламная конструкция расположена на фасаде жилого дома без надлежащих к тому оснований, что позволит собственникам помещений жилого дома при наличии на то их воли распорядиться общим имуществом в установленном порядке.

В данном случае не подлежит применению подход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/2009 о необходимости проведения общего собрания собственников помещений в жилом доме для целей наделения товарищества собственников жилья либо управляющей организации правом на подачу иска.

В указанном постановлении Президиума ВАС РФ отражена ситуация, в которой устанавливается право общей собственности на помещения, т.е. судебным актом констатируется право общей собственности собственников помещений в жилом доме, как следствие одновременно - наличие у собственников бремени по содержанию общего имущества. Именно поэтому для обращения с таким иском необходимо проведения общего собрания собственников помещений в жилом доме для целей наделения товарищества собственников жилья либо управляющей организации правом на подачу соответствующего иска.

В рассматриваемом случае иск направлен на соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, что и должно согласно ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечиваться посредством управления многоквартирным домом.

Ответчик - владелец рекламной конструкции - не лишен возможности инициировать принятие общим собранием собственников решения о заключении с ним договора аренды фасадной стены в порядке ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2012 по делу N А53-13102/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина