Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2012 г. N 18АП-8487/12 (ключевые темы: неотделимые улучшения - муниципальная собственность - входная группа - учет по налогу на добавленную стоимость - нежилые помещения)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2012 г. N 18АП-8487/12

г. Челябинск

10 сентября 2012 г.

Дело N А07-3916/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2012 по делу N А07-3916/2011 (судья Касьянова С.С.).

Общество с ограниченной ответственностью "Бриз" (далее - истец, ООО "Бриз", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, КУМС Администрации ГО г. Уфы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального фонда с рассрочкой платежа от 15.12.2010 и просил принять пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1. договора в следующей редакции:

"2.1 Цена объекта по настоящему договору составляет 2 658 475 руб., НДС не облагается. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", что подтверждается Отчетом от 04.10.2010 N 184/6-10, составленным обществом с ограниченной ответственностью "УралГарантОценка".

Стоимость неотделимых улучшений в размере 2 062 929 руб., в т.ч. НДС 18% - 314 6684 руб. 08 коп., засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда, за исключением суммы НДС.".

"2.1.1 Покупатель уплачивает Продавцу цену объекта с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в соответствии с абзацем 3 пункта 2.1. настоящего договора, без учета НДС в размере 910 230 руб. 10 коп.

"3.1.1 Покупатель уплачивает Продавцу: первый платеж в размере 10 (десяти) %, что составляет 91 023 руб. 01 коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Для исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца" (требования изложены с учетом уточнений, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д.51-53 т.4).

Решением суда от 06.07.2012 (резолютивная часть объявлена 20.06.2012) заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУМС Администрации ГО г. Уфы (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на отсутствие оснований для зачета суммы затрат на неотделимые улучшения в счет стоимости приобретаемого имущества, поскольку Комитетом не были даны согласия на все произведенные истцом работы, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о выполнении указанных улучшений за счет собственных средств и реальность понесенных расходов.

Полагает неверным определение выкупной стоимости объекта без учета налога на добавленную стоимость (НДС). По мнению апеллянта, на правоотношения сторон не распространяются действующие с 01 апреля 2011 года изменения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которой объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указывает на недопустимость исключения НДС, поскольку рыночная стоимость объекта подлежала определению и определялась с учетом налога на добавленную стоимость. Полагает, что освобождение от налога на добавленную стоимость операций по реализации муниципального имущества в порядке приватизации следует рассматривать как улучшение условий налогообложения для бюджетов, а не для налоговых агентов - покупателей муниципального имущества.

Также заявитель жалобы не согласен с возложением на ответчика судебных расходов, понесенных истцом по оплате судебной экспертизы, поскольку отсутствовали основания для проведения такой экспертизы в отсутствие спора по размеру неотделимых улучшений.

По мнению апеллянта, судебные расходы по делу подлежали распределению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, поскольку при уточнении исковых требований истцом из стоимости выкупаемого имущества были исключены расходы по благоустройству территории, а также налог на добавленную стоимость.

ООО "Бриз" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы. В отзыве истец ссылается на необходимость зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку имеется согласие арендодателя на производство таких работ и доказательства фактически понесенных затрат.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании решения КУМС Администрации ГО г. Уфы от 25.08.2006 N 975-ОНФ, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью городского округа г.Уфа (арендодатель) и обществом "Бриз" (арендатор) заключен договор N 20569 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. Согласно указанному договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения муниципального нежилого фонда NN 21, 23-30, расположенные в подвале по адресу: г.Уфа, Советский район, ул.Ленина, 65А, литера А, общей площадью 102,8 кв.м., для использования: под торговлю (л. д. 21-23, т. 1).

Помещение в аренду передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 01.01.2006 (л. д. 24, т. 1).

Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2006, и действуют по 01.01.2009 (пункт 1.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке учреждением юстиции, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 24 на обороте).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор производит текущий ремонт помещения, капитальный ремонт с согласия арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенная арендатором без письменного разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

Пунктом 2.3.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан не производить на объекте, без письменного разрешения балансодержателя, прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

14 декабря 2006 года истец обратился к ответчику с заявлением о разрешении проведения ремонта помещения, оговорив следующие виды работ: косметический ремонт с заменой труб водоснабжения, установкой водосчетчиков, частичной заменой электропроводки, установкой новых дверей и ремонтом входной группы для придания ей более привлекательного вида (л. д. 99, т. 1).

Письмом от 22.12.2006 исх. N КС17436 ответчик уведомил истца об отсутствии возражений против проведения ремонтных работ за счет собственных средств (л. д. 25, т. 1).

Письмом от 17 мая 2007 года исх. N 10 истец уведомил ответчика о том, что проводит ремонт внутренних помещений, возникла необходимость ремонта входной группы, которая выходит на ул. Ленина, попросил согласия на ремонт входной группы за свой счет (л. д. 98, т. 1). Указанное письмо получено Комитетом 18.05.2007 (л. д. 98).

Письмом исх. N КС-7742 от 09.06.2007 Комитет сообщил обществу "Бриз" об отсутствии возражений против проведения ремонта входной группы (л. д. 26, т. 1).

10.07.2007 в установленном порядке истцом получено техническое задание N 277к на разработку проекта внешнего оформления фасада, входной группы и благоустройства прилегающей территории (л. д. 126-135, т. 1).

05.06.2008 Межведомственная комиссия по вопросам внешнего оформления городских территорий Администрации городского округа г.Уфа, рассмотрев обращение общества "Бриз" о намерении провести в помещении по адресу: г.Уфа, ул.Ленина, 65А, внешнее оформление фасада, входной группы и благоустройство прилегающей территории помещения, используемого на основании договора аренды от 07.09.2006 N 20569, приняла решение о даче согласия на проведение работ по внешнему оформлению фасада, входной группы и благоустройства прилегающей территории в соответствии с представленным проектом (л. д. 96, т. 1).

На проведение работ по реконструкции входной группы между обществом "Бриз" и обществом "Столица" заключен договор подряда от 01.07.2009 N 14/09 (л. д. 105-106, т. 1).

Согласно локальному сметному расчету, справке о стоимости выполненных работ N 2 от 07.06.2010 (форма К-3) стоимость работ и затрат по договору подряда N 14/09 от 01.07.2009 в ценах 2001 года составляет 1 520 714 руб. 38 коп. (л. д. 54-60, т. 1).

Выполненные подрядчиком работы приняты истцом по акту о приемке выполненных работ от 07.06.2010 N 21 (форма КС-2) (л. д. 61-66, т. 1).

Межведомственной комиссией, назначенной распоряжением главы Администрации Советского района, установлено, что фасад входной группы и благоустройство прилегающей территории помещения по адресу: г.Уфа, ул.Ленина, 65А, выполнены в соответствии с проектом, отвечают санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, и вводятся в эксплуатацию, о чем составлен Акт ввода в эксплуатацию объекта перепланировки, переустройства, устройства входной группы от 07.07.2010.

Для проведения ремонта внутренних помещений магазина между обществом "Бриз" и обществом "Столица" заключен договор подряда N 72/08 от 01.09.2008 (л. д. 103-104). Ранее заключенный договор подряда от 02.04.2007 N 168 был расторгнут соглашением от 01.062007 (л. д. 123-125, т. 1).

Согласно локальному счетному расчету N 969/20, справке о стоимости выполненных работ и затрат от 03.09.2009 N 20 стоимость работ и затрат в ценах 2001 года составляет 1 007 076 руб. 90 коп. (л. д. 27, 40-53, т. 1).

По акту о приемке выполненных работ от 09.09.2009 N 20 (форма КС-2) истцом приняты работы на сумму 1 007 076 руб. 90 коп. (л. д. 28-39, т. 1).

Постановлением главы Администрации городского округа г.Уфа от 13.12.2010 N 7053 принято решение о приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала 4-этажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ г.Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. Ленина, 65А; утверждены условиям приватизации объекта (л. д. 67, т. 1). Условиями приватизации определен способ приватизации путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с установлением цены продажи 3 137 000 рублей, в том числе НДС 18% - 478 525 руб. 42 коп., в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04.10.2010 N 184/6-10, выполненного ООО "УралГарантОценка". Стоимость объекта без учета НДС составляет 2 658 474 руб. 58 коп. Покупатель уплачивает продавцу цену объекта без учета НДС. Налог на добавленную стоимость уплачивается налоговым агентом - покупателем муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л. д. 68-69, т. 1).

Такая же сумма, без учета НДС, указана в пункте 2.1.1 проекта договора в качестве цены объекта, подлежащей уплате продавцу покупателем в проекте договора купли-продажи от 15.12.2010 (л. д. 71-73, т. 1)

Письмом от 15.12.2010 исх. N КС-9699 ответчик предложил истцу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, направил вышеуказанное постановление главы Администрации, проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (л. д. 70-74).

Письмом от 30.12.2010 исх. N 15, полученным ответчиком 30.12.2010, истец подтвердил свое намерение реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одновременно сообщив, что при определении цены выкупаемого помещения в нее была включена стоимость произведенных им неотделимых улучшений. В письме истец просил учесть стоимости неотделимых улучшений в размере 2 527 791 руб. и направил копии разрешений КУМС Администрации ГО г. Уфы на проведение ремонта, реконструкцию входной группы, сметы и справки на внутренний ремонт и реконструкцию входной группы (л. д.75, т. 1).

Письмом исх. от 17.01.2011 N КС13 ответчик уведомил истца об отказе в изменении выкупной цены объекта (л. д. 76, т.1).

07.02.2011 истец повторно заявил ответчику о зачете стоимости неотделимых улучшений (л. д. 77, т. 1), на что ответчик повторно ответил отказом (исх. N КС1748 от 22.02.11 - л. д.78, т. 1). Ответчик обосновал свой отказ невозможностью установить в договоре иную цену, кроме указанной в отчете об оценке рыночной стоимости вышеуказанного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами имелся спор о стоимости и объеме неотделимых улучшений, для определения объема и стоимости выполненных работ, соответствия выполненных работ капитальному ремонту и отнесению к категории неотделимых улучшений по делу, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.07.2011 была назначена судебная экспертиза, проведение которой по ходатайству ответчика было поручено ООО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт".

Согласно заключению судебной экспертизы от 25.11.2011 N 294/01-11 стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 4 квартал 2010 года составляет 2 444 488 руб. (л. д. 65-106, т. 2).

В связи с тем, что ответы на поставленные в определении суда от 25.07.2011 вопросы даны неполно, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 06.03.2012 Арбитражный суд Республики Башкортостан назначил дополнительную судебную экспертизу, проведение которой было также поручено ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт".

Согласно дополнительному заключению эксперта от 19.03.2012 N 294/01-11/12 стоимость неотделимых улучшений в соответствии с локальным сметным расчетом N1-1 составляет 2 442 017 руб.

Стоимость неотделимых улучшений в соответствии с локальным сметным расчетом N 2-1 определена в размере 2 330 256 руб. (л. д. 59-86, т. 3).

Полагая, что отказ в зачете сумм затрат на неотделимые улучшения в счет стоимости приобретаемого имущества ответчик нарушает его права, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об определении условий договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, уменьшив цену объекта на стоимость неотделимых улучшений до 910 230 руб. 10 коп.

Принимая обжалуемое решение и удовлетворяя требования ООО "Бриз", суд первой инстанции исходил из наличия у общества преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений в силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Устанавливая цену продажи помещения равной 910 230 руб. 10 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при наличии согласия арендодателя на производство таких работ в силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом суд руководствовался суммой предъявленной истцом к зачету выкупной цены имущества стоимости неотделимых улучшений в размере 1 748 244 руб. 90 коп. без учета НДС при наличии стоимости неотделимых улучшений, определенной дополнительным заключением эксперта от 19.03.2012 N 2694/01-11/12, в размере 2 442 017 руб.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции является правильным, соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у ООО "Бриз" преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Рассмотрением дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в утвержденных постановлением главы администрации городского округа город Уфа от 13.12.2010 N 7053 условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, а также направленности действий сторон спора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия у ООО "Бриз" преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту Комитета, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является обязательным. Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ возмездное отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом суд полагает, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться определенной отчетом от 01.10.2010 N 184/6-10 рыночной стоимостью недвижимого имущества с уменьшением на стоимость осуществленных истцом неотделимых улучшений, определенных заключением эксперта и считает соответствующий довод апеллянта необоснованным.

Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества, находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения.

Из материалов дела следует, что во время владения и пользования арендуемым помещением по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 65А, обществом "Бриз", были проведены неотделимые улучшения (ремонт внутренних помещений, фасада, входной группы, благоустройство территории). Из общего объема работ ответчиком было прямо согласовано проведение следующих работ: косметический ремонт с заменой труб водоснабжения, установкой водосчетчиков, частичной заменой электропроводки, установкой новых дверей, ремонт входной группы.

Довод апеллянта об отсутствии согласования перепланировки (сноса стены), выполненной в нежилом помещении N 23, подлежит отклонению.

Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 N 159 не установлена обязательная письменная форма получения согласия собственника, а также необходимость его получения до начала проведения реконструкции, арбитражный суд апелляционной инстанции усматривает фактическое наличие согласия на проведение оцененных экспертом улучшений из анализа указанных выше действий собственника спорного имущества.

Отсутствие возражений со стороны ответчика в отношении осуществления обществом перепланировки подтверждается фактом заключения сторонами договора аренды нежилых помещений от 24.02.2009 N 20569.1, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 98 кв. м, то есть помещения, образованные в результате проведения капитального ремонта объекта, переданного по договору аренды. Указанная площадь отлична площади объекта предоставленного истцу по договору от 07.09.2006 N 20569 и отражена в техническом паспорте по состоянию на 13.01.2009, которым располагал ответчик при заключении договора.

Из содержания технических паспортов нежилых помещений, а также отчета определения рыночной стоимости затрат, направленных на улучшение нежилого помещения, усматривается, что выполненные обществом работы были произведены для улучшения использования помещений в целях размещения магазина. Состав работ соответствует целям использования нежилого помещения, предоставленного в аренду в целях осуществления торговой деятельности; отвечает целям необходимости и разумности проведения капитального ремонта помещения.

Таким образом, неотделимые части имущества являются необходимыми и разумными улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.

Доводы заявителя жалобы о недоказанности реальности понесенных расходов на проведение неотделимых улучшений не принимаются судом апелляционной инстанции.

В подтверждение стоимости произведенных неотделимых улучшений истцом представлены сметная документация затрат по ремонту арендуемого объекта, выполненная обществом "Столица", договоры подряда, формы КС-2, КС-3.

Как верно указано судом первой инстанции, общество "Бриз" действительно имело задолженность по оплате стоимости неотделимых улучшений по договорам подряда, заключенным с ООО "Столица".

Между тем, согласно представленным в дело договорам уступки права (цессии) от 15 июля 2010 года права требования подрядчика (общества "Столица") к обществу "Бриз" по договорам подряда от 01.07.2009 N 14/09 на сумму 1 520 714 руб. и от 01.09.2008 N 72/08 на сумму 1 007 077 руб., уступлены обществом "Столица" Хайруллину А.А., который является единственным учредителем и директором общества "Бриз" (л. д. 25-28, т. 3).

Согласно договорам уступки расчеты за выполненные работы произведены с подрядной организацией в полном объеме, с учетом доказанности факта выполнения работ наличие неисполненных обязательств общества "Бриз" перед своим учредителем не может в данном случае являться основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Стоимость неотделимых улучшений согласно отчету от 19.03.2012 N 294/01-11/12 определения рыночной стоимости затрат, направленных на улучшение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, 65, выполненному ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт", составляет 2 330 256 руб. (л. д. 59-86, т. 3).

К зачету к выкупной цене имущества истцом заявлена стоимость неотделимых улучшений в размере 1 748 244 руб. 90 коп. без учета НДС (2 062 926 руб. с НДС). Указанная сумма меньше значений стоимости неотделимых улучшений, определенной в дополнительном заключении эксперта ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт" от 19.03.2012 N 294/01-11/12.

Принимая во внимание изложенное общество "Бриз" было вправе претендовать на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Ссылка заявителя жалобы на неверное определение судом первой инстанции выкупной стоимости объекта без учета НДС является несостоятельной.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 1 апреля 2011 года объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данные изменения предусмотрены Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и распространяются только на правоотношения, возникшие с 01 апреля 2011 года.

Следовательно, после этой даты реализация государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями), не облагается НДС независимо от того, кто приобретал имущество. Названное исключает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость покупателем в качестве налогового агента и актуальность абзаца 2 пункта 2.1.1 проекта договора, возлагающего соответствующую обязанность на покупателя муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку в рамках настоящего спора, в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом определяются условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, соответствующий договор купли-продажи не заключен, а реализация муниципального имущества не произведена. Поэтому оснований для применения ранее действовавшей редакции Налогового кодекса Российской Федерации не имеется.

Названное означает отсутствие обязанности по уплате НДС при реализации имущества в рамках исследуемых правоотношений как у Комитета, так и общества.

Иной подход ведет к дополнительному получению истцом в качестве продавца имущества суммы налога на добавленную стоимость, которая не подлежит уплате в федеральный бюджет в качестве налога и фактически стоимостью отчуждаемого имущества не является.

Доводы апеллянта, связанные с определением рыночной стоимости муниципального имущества, не означают обязательности ее определения с учетом налога на добавленную стоимость.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Учитывая изложенное, пункт 2.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 15.12.2010 б/н, судом первой инстанции верно изложен в следующей редакции: "Покупатель уплачивает Продавцу цену объекта без учета НДС в размере 2 658 474 (два миллиона шестьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) руб. 58 коп.", с исключением абзаца 2 пункт 2.1.1 договора, возлагающего обязанность на покупателя муниципального имущества по уплате НДС.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности отнесения расходов связанных с проведением судебной экспертизы подлежат отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела истцом понесены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 75 600 руб., что подтверждается платежным поручением от 06.09.2011N 344 (л. д. 29, т. 3).

Поскольку по результатам рассмотрения настоящего спора решением арбитражного суда исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, судебные расходы по проведению экспертизы отнесены на ответчика в сумме 75 600 руб.

Учитывая наличие спора о стоимости и объеме неотделимых улучшений, для определения объема и стоимости выполненных работ, соответствия выполненных работ капитальному ремонту и отнесению к категории неотделимых улучшений по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой по ходатайству ответчика было поручено ЗАО "Региональное бюро независимой экспертизы и оценки "Стандарт".

При этом ссылка заявителя жалобы об отсутствии оснований для производства судебной экспертизы с целью определения стоимости работ, относящихся к неотделимым улучшениям и стоимости произведенных неотделимых улучшений, противоречит его позиции по делу, а также доводам апелляционной жалобы (относительно включения в состав стоимости неотделимых улучшений части работ, связанных с осуществлением перепланировки).

Несостоятельными являются и доводы заявителя жалобы относительно неправомерного взыскания с него судом расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Указанные расходы распределены судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что требования общества, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворены судом в полном объеме и судебный акт принят не в пользу Комитета. Заявленные истцом требования являются требованиями неимущественного характера, что исключает определения пропорции их удовлетворения.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2012 по делу N А07-3916/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева