Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2012 г. N 11АП-10079/12

г. Самара

06 сентября 2012 г.

Дело N А55-8454/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2012 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,

с участием:

от Общества с ограниченной ответственностью "Ставрополь-Агро+" - Слюсаренко И.Г.; копия паспорта приобщена к материалам дела,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Устинов О.В.; доверенность от 28.12.2011 года N 12-8133,

от Банка ВТБ 24 (ЗАО) в лице ОО "Тольяттинский" филиала N 6318 ВТБ 24 - Помоцайло О.В.; доверенность от 23.03.2010 года N 492,

от Гордеева Александра Григорьевича - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 июня 2012 года по делу N А55-8454/2012 (судья Бойко С.А.),

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Ставрополь-Агро+", (ОГРН 1026303948054), Самарская область, Ставропольский район, с. Подстепки,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

1. Банк ВТБ 24 (ЗАО) в лице ОО "Тольяттинский" филиала N 6318 ВТБ 24,

2. Гордеев Александр Григорьевич, г. Ульяновск,

о признании недействительным сообщения N 02/040/2011-107 от 30.12.2011 об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на Комплекс СТО и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ставрополь-Агро+" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации перехода права и права собственности на Комплекс СТО, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Тимофеевка, ул. Строителей, 91-А общей площадью 254,80 кв.м., литера A3, содержащегося в сообщении N 02/040/2011-107 от 30.12.2011 и обязании устранить допущенные нарушения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек к участию в деле Банк ВТБ 24 (ЗАО) в лице ОО "Тольяттинский" филиала N 6318 ВТБ 24 (ЗАО) и Гордеева Александра Григорьевича.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2012 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 п.1 ст.1, и, поскольку указанный объект не подпадает под исключения п.4 ст.35 ЗК РФ, установлен запрет на отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка на котором они находятся в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение строения, расположенного на земельном участке, без земельного участка и принадлежащих одному лицу, противоречит и не соответствует требованиям действующего законодательства.

Поэтому, по мнению подателя жалобы, предоставленный на государственную регистрацию договор купли-продажи по содержанию не соответствует действующему законодательству, что послужило основанием для отказа в проведении соответствующих регистрационных действий.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители Общества с ограниченной ответственностью "Ставрополь-Агро+", Банка ВТБ 24 (ЗАО) в лице ОО "Тольяттинский" филиала N 6318 ВТБ 24 считают решение суда законным и обоснованным.

Третье лицо - Гордеев Александр Григорьевич в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие третьего лица.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2010 г. по делу N А55-33306/2009 общество с ограниченной ответственностью "Ставрополь-Агро+" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Слюсаренко Иван Геннадьевич.

Согласно статьи 131 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В силу статьи 138 вышеназванного Закона продажа предмета залога осуществляется путем проведения торгов в форме аукциона.

Согласно положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО "Ставрополь-Агро+" N 01 от 10.12.2010, утвержденного собранием кредиторов протоколом от 14.12.2010, конкурсным управляющим принято решение о реализации на торгах имущества, принадлежащего ООО "Ставрополь-Агро+", а именно: комплекс СТО площадью 254,8 кв.м. кадастровый номер 63-63-32/041/2005-376; СТО площадью 368 кв.м. кадастровый номер 63-63-32/013/2005-128; трансформаторная подстанция. По результатам торгов, заключен договор купли-продажи N 1 от 29.08.2011, предметом которого является комплекс СТО по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с.Тимофеевка, ул.Строителей. Д.91-А, и договор купли-продажи N 2 от 29.08.2011., предметом которого является СТО площадью 368 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу.

Кроме того, между Закрытым акционерным обществом Банк ВТБ 24 и ООО "Ставрополь- Агро+" было заключено соглашение N 2 от 07.10.2011, согласно которому первому передавался земельный участок общей площадью 9 187,00 кв.м., расположенный по адресу Самарская область, Ставропольский район, с.Тимофеевка, ул.Строителей, участок N 91-А. Кадастровый (или условный) номер: 63:32:2601001:0120, находящийся в ипотеке ЗАО Банк ВТБ 24.

12 октября 2011 ООО "Ставрополь-Агро+" (продавец) совместно с Гордеевым Александром Григорьевичем (покупатель) обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области заявлениями о регистрации перехода и права собственности на передаваемый объект недвижимого имущества: Комплекс СТО: назначение - нежилое здание, общей площадью 254,80 кв.м., этажность: 1. Литера: A3. Инвентарный номер: 0000273. Кадастровый номер объекта 6363-32/041/2005-376. Объект расположен по адресу: Самарская область Ставропольский район, с. Тимофеевка, ул. Строителей, участок N 91-А.

Сообщением от 30.12.2011 N 02/040/2011-107 в совершении регистрационных действий заявителю было отказано со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) по мотивам того, что на регистрацию представлены документы, по форме или содержанию не соответствующие требования действующего законодательства.

При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В качестве основания перехода права собственности на государственную регистрацию был представлен договор купли-продажи N 1 от 29.08.2011 между ООО "Ставрополь-Агро+" и Гордеевым Александром Григорьевичем.

В соответствии со статьей 18 Закона о регистрации прав документы должны быть надлежащим образом оформлены, а также должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Судом верно отмечено в решении, что все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке) указаны в договоре купли-продажи N 1 от 29.08.2011 года.

Так, в пункте 1.1. договора купли-продажи N 1 от 29.08.2011 указано: "Комплекс СТО: назначение - нежилое здание, общей площадью 254,80 кв.м., этажность: 1. Литера: A3. Инвентарный номер :00002 73, Кадастровый номер объекта 63-63-32/041/2005-376. Объект расположен по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Тимофеевка, ул.Строителей, участок N 91 -А".

Указанные данные об отчуждаемом объекте позволяют идентифицировать спорный объект. С учетом изложенного, довод регистрирующего органа о несоответствии договора купли-продажи N 1 от 29.08.2011 требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонен судом.

Также в оспариваемом отказе Управление Росреестра по Самарской области ссылается на нарушение норм пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Между тем Управлением Росреестра по Самарской области не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

Действительно, согласно договору купли-продажи N 1 от 29.08.2011 отчуждается только Комплекс СТО по адресу: Самарская область. Ставропольский район, с. Тимофеевка, ул. Строителей, Д.91 -А.

Вместе с тем, земельный участок, на котором расположен передаваемый объект, обременен ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО).

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что Банком ВТБ 24 (ЗАО) также было подано заявление о государственной регистрации права и перехода права собственности на земельный участок - общей площадью 9 187,00 кв.м., расположенный по адресу Самарская область, Ставропольский район, с.Тимофеевка, ул.Строителей, участок N 91 -А. Кадастровый номер: 63:32:2601001:0120.

Судом верно учтено, что в соответствии со ст.ст. 64, 65 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в случае, если залогодатель по соглашению с залогодержателем не заложил последнему вместе с земельным участком находящееся на нем здание или сооружение, то при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение. Более того, залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Под сервитутом, прежде всего, понимается, в данном случае, право прохода к этому зданию или сооружению по этому участку.

В п.2.2 договора об ипотеке N 0499-3 от 18 октября 2005 года, заключенного между ООО "Ставрополь-Агро+" и Банком ВТБ 24 (ЗАО), определено, что строящиеся (возводимые) в будущем объекты недвижимости на вышеуказанном земельном участке, предметом ипотеки не являются.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13 декабря 2005 года государственная регистрация права собственности заявителя на Комплекс СТО площадью 254,80 кв.м. литера A3 произведена на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2005 года.

Из содержания решения Арбитражного суда Самарской области от 26 сентября 2005 года по делу N А55-12985/2005 следует, что вышеназванный объект является самовольной постройкой и право собственности заявителя на него признано в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом этого судом сделан правильный вывод о том, что поскольку право собственности возникло у заявителя после заключения договора об ипотеке N 0499-3 от 18 октября 2005 года, в силу оговорки, содержащейся в пункте 2.2. указанного договора, спорный объект недвижимости в предмет ипотеки не входит.

Пункт 2 статьи 64 Закона об ипотеке (в редакции, действующей на момент заключения договора купли продажи N 1 и совершения оспариваемого отказа) предусматривает право залогодателя земельного участка без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.

Согласно части третьей пункта статьи 64 Закона об ипотеке указано, что покупатель приобретает право ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Судом сделан правильный вывод о том, что поскольку правовые нормы, установленные Законом об ипотеке, являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам Земельного кодекса Российской Федерации, общее правило, содержащееся в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, к рассматриваемой ситуации применению не подлежит.

Указанная правовая позиция подтверждается правоприменительной практикой (Определение ВАС РФ от 25.11.2010 N ВАС-13670/10 по делу N А51-17380/2009).

С учетом изложенного суд правильно указал в решении, что ответчику были представлены все необходимые для регистрации права собственности документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства Российской Федерации, и что обжалуемый отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит требованиям статей 18 и 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, и, в соответствии с положениями ст. 201 АПК РФ, удовлетворил заявленные требования, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 июня 2012 года по делу N А55-8454/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная