Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. N 02АП-4871/12
|
11 сентября 2012 г.
|
Дело N А31-277/2012
|
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Караваевой А.В., Ившиной Г.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бородиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
представителя заявителя Евсевьевой А.П., действующей на основании доверенности от 26.10.2009,
представителя ответчика Карповой Н.Н., действующей на основании доверенности от 11.01.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 по делу N А31-277/2012, принятое судом в составе судьи Беляевой Т.Ю.
по заявлению открытого акционерного общества "Нерехтское строительно-монтажное управление N 8" (ОГРН 1024400760163, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3)
к администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ОГРН 1054443168933, г. Нерехта, ул. Нерехтская, д. 1),
о признании недействительным ненормативного правового акта,
установил:
открытое акционерное общество "Нерехтское строительно-монтажное управление N 8" (далее - заявитель, Общество, ОАО "Нерехтское СМУ-8") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительным отказа от 03.11.2011 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, о возложении обязанности совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права ОАО "Нерехтское СМУ-8" на приобретение арендуемой им части нежилого помещения N 1 по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3, общей площадью 390,5 кв.м.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 заявленные требования удовлетворены.
Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что нежилое помещение N 1 площадью 473, 1 кв.м. имеет два входа с внешнего и внутреннего фасада, данный проход является сквозным на протяжении всего нежилого помещения; помещения N 1, 2, 3, являющиеся объектом аренды, находятся обособленно от других кабинетов и не являются одним целым арендуемым объектом; арендуемое Обществом спорное нежилое помещение как отдельный объект не выделено, на кадастровом учете не состоит; кадастровый паспорт нежилого помещения от 07.06.2011 не свидетельствует о кадастровом учете объекта недвижимости.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседании суда представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.01.2008 регистрирующим органом выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования - городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области на нежилое помещение, общая площадь: 473,1 кв.м, инв. N 2219, лит.А, адрес: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, дом 3, помещение N 1 (том 2, л.д. 30).
01.07.1996 Обществом (арендатор) и Нерехтским городским комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель, Комитет) заключен договор аренды муниципального имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает помещение общей площадью 434, 13 кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3 (пункт 1.1); срок действия договора не устанавливался (пункт 1.3) (том 2, л.д. 38-41).
Договор аренды указанного имущества перезаключался 16.11.2006 (том 1 л.д. 18-19) и 14.02.2008 (том 1, л.д. 28-30).
По условиям договора аренды части нежилого помещения от 14.02.2008 (далее - договор аренды от 14.02.2008) Администрация (арендодатель) передает, а ОАО "Нерехтское СМУ-8" (арендатор) принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, состоящее из помещений N N по плану 1-7, 11, 13, 18-22, 25-55, общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 390, 5 кв.м. Передаваемая в аренду часть нежилого помещения входит в состав нежилого помещения, общей площадью 473, 1 кв. м., инв. N 2219, литер А, условный номер объекта 44-44-01/139/2007-132, находящегося по адресу: Костромская область, город Нерехта, улица Орехова, дом 3, помещение N 1 (далее - спорное нежилое помещение). Данное нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома в кирпичном исполнении (пункт 1); срок аренды по договору составляет 25 лет с 14.02.2008 по 14.02.2033 (пункт 2.1). Государственная регистрация указанного договора аренды осуществлена 03.07.2008.
11.11.2008, 25.12.2008 Администрация получила заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.
02.12.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом и городскими землями администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта по результатам рассмотрения заявления Общества направил в адрес заявителя письмо, в котором сообщил, что данный вопрос будет рассмотрен Советом депутатов городского поселения город Нерехта в I квартале 2009 года (том 1, л.д. 134).
04.03.2009 глава администрации городского поселения город Нерехта принял постановление N 63 о предоставлении ОАО "Нерехтское СМУ-8" преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения (далее - постановление главы городского поселения от 04.03.2009) (том 1 л.д. 135).
13.03.2009 Администрация направила Обществу письмо (далее - письмо от 13.04.2009) (том 1, л.д. 136), в котором предложила ОАО "Нерехтское СМУ-8" заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 5 793 000 рублей согласно отчету N 12905/105/2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с двумя вариантами расчетов: в течение 10 дней со дня подписания договора либо с рассрочкой оплаты в течение 3-х лет с оформлением договора залога, приложив проекты соответствующих договоров и постановление главы городского поселения от 04.03.2009. Общество каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, не предприняло.
25.06.2009 Советом депутатов городского поселения город Нерехта принято решение N 478 об утверждении перечня недвижимого муниципального имущества городского поселения город Нерехта, подлежащего отчуждению субъектам малого и среднего предпринимательства. В указанный перечень вошло нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3 (том 1 л.д. 144-145).
02.02.2011 Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения (далее - заявление от 02.02.2011) (том 1, л.д. 35).
Не согласившись с бездействием ответчика, выразившимся в несовершении предусмотренных Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества действий, связанных с получением заявления Общества от 02.02.2010, заявитель обратился в арбитражный суд.
21.06.2011 Арбитражный суд Костромской области вынес решение по делу N А31-2499/2011 (том 1, л.д. 40-51), которым бездействие Администрации признал незаконным, обязав устранить допущенное незаконное бездействие. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.10.2011 (том 1, л.д. 55-58) указанное решение оставлено без изменения.
Администрация, руководствуясь решением Арбитражного суда Костромской области по делу А31-2499/2011, рассмотрела заявление Общества от 02.02.2011, и направила в адрес Общества письмо от 03.11.2011 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения. Из указанного письма следует, что, по мнению ответчика, арендуемая Обществом часть нежилого помещения общей площадью 390,5 кв.м. не является обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, за муниципальным образованием право собственности на данную площадь не зарегистрировано, спорное нежилое помещение не может быть самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права на выкуп в соответствии с Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.
Обществом названный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обжалован в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, установив, что решение Администрации противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, удовлетворил заявленные требования.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, является проведение государственного кадастрового учета в соответствии Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон о государственном кадастровом учете)
Из части 3 статьи 1 Федерального закона о государственном кадастровом учете следует, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности определены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, где статьей 3 предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора
