Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. N 02АП-4871/12 (ключевые темы: нежилые помещения - льготная очередь - муниципальная собственность - кадастровый учет - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. N 02АП-4871/12

г. Киров

11 сентября 2012 г.

Дело N А31-277/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Ившиной Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бородиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Евсевьевой А.П., действующей на основании доверенности от 26.10.2009,

представителя ответчика Карповой Н.Н., действующей на основании доверенности от 11.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 по делу N А31-277/2012, принятое судом в составе судьи Беляевой Т.Ю.

по заявлению открытого акционерного общества "Нерехтское строительно-монтажное управление N 8" (ОГРН 1024400760163, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3)

к администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ОГРН 1054443168933, г. Нерехта, ул. Нерехтская, д. 1),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

открытое акционерное общество "Нерехтское строительно-монтажное управление N 8" (далее - заявитель, Общество, ОАО "Нерехтское СМУ-8") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительным отказа от 03.11.2011 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, о возложении обязанности совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права ОАО "Нерехтское СМУ-8" на приобретение арендуемой им части нежилого помещения N 1 по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3, общей площадью 390,5 кв.м.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 заявленные требования удовлетворены.

Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что нежилое помещение N 1 площадью 473, 1 кв.м. имеет два входа с внешнего и внутреннего фасада, данный проход является сквозным на протяжении всего нежилого помещения; помещения N 1, 2, 3, являющиеся объектом аренды, находятся обособленно от других кабинетов и не являются одним целым арендуемым объектом; арендуемое Обществом спорное нежилое помещение как отдельный объект не выделено, на кадастровом учете не состоит; кадастровый паспорт нежилого помещения от 07.06.2011 не свидетельствует о кадастровом учете объекта недвижимости.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.01.2008 регистрирующим органом выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования - городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области на нежилое помещение, общая площадь: 473,1 кв.м, инв. N 2219, лит.А, адрес: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, дом 3, помещение N 1 (том 2, л.д. 30).

01.07.1996 Обществом (арендатор) и Нерехтским городским комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель, Комитет) заключен договор аренды муниципального имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает помещение общей площадью 434, 13 кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3 (пункт 1.1); срок действия договора не устанавливался (пункт 1.3) (том 2, л.д. 38-41).

Договор аренды указанного имущества перезаключался 16.11.2006 (том 1 л.д. 18-19) и 14.02.2008 (том 1, л.д. 28-30).

По условиям договора аренды части нежилого помещения от 14.02.2008 (далее - договор аренды от 14.02.2008) Администрация (арендодатель) передает, а ОАО "Нерехтское СМУ-8" (арендатор) принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, состоящее из помещений N N по плану 1-7, 11, 13, 18-22, 25-55, общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 390, 5 кв.м. Передаваемая в аренду часть нежилого помещения входит в состав нежилого помещения, общей площадью 473, 1 кв. м., инв. N 2219, литер А, условный номер объекта 44-44-01/139/2007-132, находящегося по адресу: Костромская область, город Нерехта, улица Орехова, дом 3, помещение N 1 (далее - спорное нежилое помещение). Данное нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома в кирпичном исполнении (пункт 1); срок аренды по договору составляет 25 лет с 14.02.2008 по 14.02.2033 (пункт 2.1). Государственная регистрация указанного договора аренды осуществлена 03.07.2008.

11.11.2008, 25.12.2008 Администрация получила заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

02.12.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом и городскими землями администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта по результатам рассмотрения заявления Общества направил в адрес заявителя письмо, в котором сообщил, что данный вопрос будет рассмотрен Советом депутатов городского поселения город Нерехта в I квартале 2009 года (том 1, л.д. 134).

04.03.2009 глава администрации городского поселения город Нерехта принял постановление N 63 о предоставлении ОАО "Нерехтское СМУ-8" преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения (далее - постановление главы городского поселения от 04.03.2009) (том 1 л.д. 135).

13.03.2009 Администрация направила Обществу письмо (далее - письмо от 13.04.2009) (том 1, л.д. 136), в котором предложила ОАО "Нерехтское СМУ-8" заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 5 793 000 рублей согласно отчету N 12905/105/2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с двумя вариантами расчетов: в течение 10 дней со дня подписания договора либо с рассрочкой оплаты в течение 3-х лет с оформлением договора залога, приложив проекты соответствующих договоров и постановление главы городского поселения от 04.03.2009. Общество каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, не предприняло.

25.06.2009 Советом депутатов городского поселения город Нерехта принято решение N 478 об утверждении перечня недвижимого муниципального имущества городского поселения город Нерехта, подлежащего отчуждению субъектам малого и среднего предпринимательства. В указанный перечень вошло нежилое помещение N 1, расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3 (том 1 л.д. 144-145).

02.02.2011 Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения (далее - заявление от 02.02.2011) (том 1, л.д. 35).

Не согласившись с бездействием ответчика, выразившимся в несовершении предусмотренных Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества действий, связанных с получением заявления Общества от 02.02.2010, заявитель обратился в арбитражный суд.

21.06.2011 Арбитражный суд Костромской области вынес решение по делу N А31-2499/2011 (том 1, л.д. 40-51), которым бездействие Администрации признал незаконным, обязав устранить допущенное незаконное бездействие. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.10.2011 (том 1, л.д. 55-58) указанное решение оставлено без изменения.

Администрация, руководствуясь решением Арбитражного суда Костромской области по делу А31-2499/2011, рассмотрела заявление Общества от 02.02.2011, и направила в адрес Общества письмо от 03.11.2011 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения. Из указанного письма следует, что, по мнению ответчика, арендуемая Обществом часть нежилого помещения общей площадью 390,5 кв.м. не является обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, за муниципальным образованием право собственности на данную площадь не зарегистрировано, спорное нежилое помещение не может быть самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права на выкуп в соответствии с Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Обществом названный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обжалован в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что решение Администрации противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, является проведение государственного кадастрового учета в соответствии Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон о государственном кадастровом учете)

Из части 3 статьи 1 Федерального закона о государственном кадастровом учете следует, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности определены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, где статьей 3 предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009) разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Материалами дела подтверждено, что обжалуемое решение Администрации об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения спорного недвижимого имущества мотивировано тем, что, по мнению Администрации, спорное недвижимое имущество не может быть самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права на выкуп в соответствии с Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, поскольку арендуемая Обществом часть нежилого помещения общей площадью 390,5 кв.м. не является обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, за муниципальным образованием право собственности на данную площадь не зарегистрировано.

Между тем, в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые его приняли.

Однако, в материалах дела не имеется доказательств невозможности формирования спорного нежилого помещения общей площадью 390,5 кв.м., состоящего из комнат 1-7, 11, 13, 18-22, 25-55 как обособленного объекта. Напротив, из имеющихся материалов дела следует, что спорное нежилое помещение изолировано от соседних помещений, расположенных на этаже, помещение имеет отдельный вход, что подтверждено справкой о данных технического учета по нежилому помещению в жилом доме от 26.11.2007 N 1713 (том 1, л.д. 146-149), техническим паспортом нежилого помещения N 1 (том 1, л.д. 96-102). Возможность формирования из арендуемого заявителем помещения обособленного объекта недвижимости, подлежащего приватизации, подтверждена также постановлением главы городского поселения город Нерехта от 04.03.2009 N 63 (том 1, л.д. 135), письмом главы Администрации от 13.03.2009 N 340/1 (том 1, л.д. 136) и проектами договоров купли-продажи нежилого помещения в жилом здании (том 1, л.д. 137-139).

При таких обстоятельствах, учитывая наличие возможности формирования спорного нежилого помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости, Администрация не имела оснований для принятия обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что нежилое помещение N 1 площадью 473, 1 кв.м. имеет два входа с внешнего и внутреннего фасада, данный проход является сквозным на протяжении всего нежилого помещения; помещения N 1, 2, 3, являющиеся объектом аренды, находятся обособленно от других кабинетов и не являются одним целым арендуемым объектом; арендуемое Обществом спорное нежилое помещение как отдельный объект не выделено, на кадастровом учете не состоит; кадастровый паспорт нежилого помещения от 07.06.2011 не свидетельствует о кадастровом учете объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, как не опровергающие возможности формирования спорного нежилого помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 по делу N А31-277/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Г.Г. Ившина