Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2012 г. N 15АП-7609/12

город Ростов-на-Дону

10 сентября 2012 г.

дело N А53-11699/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от заявителя: представитель Кузенков А.В. (доверенность от 07.06.2011)

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель Лосева Т.А. (доверенность от 26.12.2011 N 237)

от третьих лиц:

от Песчанокопского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель не явился, извещен

от Мазниченко Татьяны Альбертовны: представитель не явился, извещен

от Бугаева Александра Васильевича: представитель не явился, извещен

от Бугаева Виктора Васильевича: представитель не явился, извещен

от Бугаевой Татьяны Владимировны: представитель не явился, извещен

от Дудниковой Галины Николаевны: представитель не явился, извещен

от Дудниковой Марины Владимировны: представитель не явился, извещен

от Подольского Владимира Викторовича: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 17 мая 2012 года по делу N А53-11699/2012

по заявлению открытого акционерного общества "Богородицкое" (ОГРН 1046127001766, ИНН 6127010762)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН 1046164044156, ИНН 6164229538)

при участии третьих лиц: Песчанокопского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Мазниченко Татьяны Альбертовны, Бугаева Александра Васильевича, Бугаева Виктора Васильевича, Бугаевой Татьяны Владимировны, Дудниковой Галины Николаевны, Дудниковой Марины Владимировны, Подольского Владимира Викторовича

об оспаривании решений о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка и обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка,

принятое судьей Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Богородицкое" (далее - ОАО "Богородицкое", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании уведомления от 07.03.2012 N 36/008/2012-98 недействительным, решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 76,8 гектара кадастровый номер 61:30:60 00 01:1436, заключенного 15.01.2012 между арендатором ОАО "Богородицкое" и арендодателями - участниками долевой собственности в лице Мазниченко Т.А., и бездействия в отношении государственной регистрации указанного договора незаконными, (с учетом изменения основания заявленных требований) признании необоснованным и несоответствующим закону принятого регистратором Песчанокопского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Медведевой Н.А. решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 76,8 гектара кадастровый номер 61:30:60 00 01:1436, заключенного 15.01.2012 между арендатором ОАО "Богородицкое" и арендодателями - участниками долевой собственности в лице Мазниченко Т.А., согласно сообщению об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2012 исходящий номер 36/008/2012-98, и об обязании зарегистрировать указанный договор аренды земельного участка.

Заявленные требования мотивированы нарушением управлением прав и законных интересов общества как арендатора в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в частности положений статей 209, 606 ГК РФ, а также незаконным возложением на заявителя обязанности по представлению дополнительных документов, что создает ему препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности в сфере аренды и иной экономической деятельности по производству сельскохозяйственной продукции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Песчанокопский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - отдел), Мазниченко Татьяна Альбертовна (далее - Мазниченко Т.А.).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2012 признано незаконным как не соответствующее статье 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 07.03.2012 N 36/008/2012-98; признано незаконным как не соответствующее статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сообщение об отказе в государственной регистрации права от 6.04.2012 N 36/008/2012-98; на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области возложена обязанность в десятидневный срок с даты принятия решения произвести государственную регистрацию права аренды открытого акционерного общества "Богородицкое" в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:30:600001:1436 посредством государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012.

Решение мотивировано тем, что оспариваемые решения противоречат нормам гражданского и земельного законодательства, закона о государственной регистрации прав на недвижимость и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ограничивая его как землепользователя и пресекая осуществление основной хозяйственной деятельности - сельскохозяйственного производства, что создает основания для признания решений незаконными.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.05.2012 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что сторонами договора аренды земельного участка не расторгнут ранее заключенный между ними договор аренды данного земельного участка и не прекращена государственная регистрация ранее заключенного договора, а также тем, что общество является сособственником земельного участка, являющегося предметом аренды, в связи с чем в представленном на государственную регистрацию договоре аренды кредитор и должник совпадают в одном лице, что влечет прекращение обязательства.

Заявитель и третьи лица в отзывах на апелляционную жалобу просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бугаев Александр Васильевич (далее - Бугаев А.В.), Бугаев Виктор Васильевич (далее - Бугаев В.В.), Бугаева Татьяна Владимировна (далее - Бугаева Т.В.), Дудникова Галина Николаевна (далее - Дудникова Г.Н.), Дудникова Марина Владимировна (далее - Дудникова М.В.), Подольский Владимир Викторович (далее - Подольский В.В.).

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.02.2012 ОАО "Богородицкое" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.01.2012, заключенного с множественностью лиц на стороне арендатора.

Предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером 61:30:600001:1436, расположенный по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Богородицкого, графический учет N 308, 144 бывшего кх. "Родина", граничит с землями гр. Соколенко Т.Н., полевой дорогой, г. Некрасовой Т.Н., лесополосой, г. Некрасовой В.А., Нижельского В.М., Лоскутова В.В., полевого стана ОАО "Богородицкое", назначение участка - земли сельскохозяйственного назначения.

Срок действия договора определен с 01.08.2012 и ограничен 01.11.2020.

Управление 07.03.2012 направило обществу уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды исходящий номер 36/008/2012-98, в котором со ссылкой на пункты 1, 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано на непредставление обществом необходимых для регистрации договора документов, а именно - доказательств расторжения ранее заключенного и действовавшего на момент обращения договора аренды.

Указано также на принадлежность обществу доли в праве на участок, вследствие чего налицо совпадение должника и кредитора в одном лице. Управление полагает это нарушением статей 168, 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что на момент обращения за регистрацией действует обременение, препятствующее регистрации договора, и совпадают стороны обязательства в одном лице, управление приостановило процедуру регистрации до 06.04.2012 и предложило обществу представить доказательства расторжения ранее заключенного договора.

Управление 06.04.2012 направило обществу сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды исходящий номер 36/008/2012-98. В указанном сообщении со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано на приведенные выше доводы, а также на то, что участок не является неделимым, доля общества может быть выделена, а регистрация права в отношении отдельных земельных долей недопустима.

Общество, полагая, что указанные решения управления нарушают права и законные интересы общества, обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании данных решений.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

Доказывая законность своих действий, управление ссылается на доводы, положенные в основание оспариваемых решений.

Как следует из представленных управлением документов, в отношении спорного земельного участка 15.06.2007 подписан и 30.07.2007 зарегистрирован договор аренды земельного, на основании которого собственники земельного участка (множественность лиц на стороне арендодателя) передали его в аренду ОАО "Богородицкое" на срок 5 лет с даты регистрации договора. Таким образом, срок действия договора ограничивается датой 30.07.2012.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что представленный на регистрацию договор аренды земельного участка от 15.01.2012 не входит в противоречие с ранее заключенным, поскольку срок его действия начинается с дня, следующего за днем окончания срока действия предыдущего договора и расторжения ранее заключенного договора для прекращения его действия в указанную в нем дату не требуется.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По правилам статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Суд первой инстанции верно отметил, что, заключив новый договор, период действия которого начинается непосредственно после окончания действия предыдущего договора, стороны определенно выразили волю на прекращение действия ранее заключенного договора в указанную в нем дату и на вступление в правоотношения аренды на основании нового договора. Никакой неопределенности такие действия сторон не порождают, закон, и права иных лиц не нарушают. То обстоятельство, что период действия договора, представленного на регистрацию, отложен сторонами за пределы законного срока его регистрации (1 месяц с момента обращения) не противоречит закону. Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, вправе заблаговременно заключить договор и представить его на регистрацию, чем создать гарантии стабильности правоотношений и предпосылки к обоснованному планированию хозяйственной деятельности. Именно на создание гарантий определенности, стабильности и защиты прав граждан и юридических лиц направлена процедура государственной регистрации прав, предусмотренная нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку арендодателем по ранее заключенному договору является то же общество, оснований полагать нарушенным преимущественное право арендатора, ранее получившего имущество во владение и пользование, нет.

Требование управления о расторжении ранее заключенного договора является незаконным, противоречит принципу свободы договора, так как содержит в себе, по существу, понуждение к отказу от договора, что недопустимо. Более того, исполнение этого требования приведет к созданию ситуации правовой неопределенности в отношениях сторон на период с даты расторжения договора до 01.08.2012, когда начнется срок действия нового договора, что противоречит интересам сторон. Такое требование правильно квалифицировано судом первой инстанции как недопустимое вмешательство в хозяйственную деятельность экономических субъектов, основанное на неправильном понимании норм гражданского законодательства.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии закону довода управления о противоречии договора статьям 168, 209 и 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду принадлежности обществу доли в праве на участок (19,2 га).

Предметом аренды может быть лишь участок как объект права в целом.

Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации Кодекса определяет в качестве объектов земельных отношений земельные участки. Согласно статье 11.1 Кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Этот порядок установлен нормами Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Статьей 1 Закона определено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Земельный участок, в отношении которого подписан договор, прошел в установленном законом порядке кадастровый учет, является предметом ранее заключенного договора аренды.

То обстоятельство, что общество является одним из участников долевой собственности на арендованный земельный участок, не препятствует обществу с согласия остальных участников долевой собственности арендовать этот участок. Суд первой инстанции верно отметил, что норма права, запрещающая участнику долевой собственности арендовать объект права собственности в целом, управлением не приведена и действующее законодательство таковой не содержит.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы права участник долевой собственности на вещь не лишен возможности по соглашению со всеми остальными участниками владеть и пользоваться всей находящейся в долевой собственности вещью в целом, в том числе в качестве арендатора на основании договора аренды.

С учетом правил пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11 по делу N А66-9754/2010).

Арендодателями по договору аренды земельного участка от 15.01.2012 являются участники долевой собственности Бугаев А.В., Бугаев В.В., Бугаева Т.В., Дудникова Г.Н., Дудникова М.В., Подольский В.В. (первый абзац договора аренды земельного участка от 15.01.2012, приложение N 1 к названному договору), а арендатором - общество (первый абзац договора аренды земельного участка от 15.01.2012), следовательно, последнее участвует в договоре аренды только в качестве одной стороны - арендатора, между тем для прекращения обязательства по смыслу положений статей 307, 308, 413 ГК РФ необходимо совпадение в одном лице именно сторон обязательства - кредитора и должника. Совпадение в одном лице субъекта обязательственного правоотношения аренды - арендатора и субъекта вещного правоотношения общей собственности - участника долевой собственности в соответствии с названными нормами права не является основанием для прекращения обязательства.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правомерный и обоснованный вывод о том, что оспариваемые решения противоречат нормам гражданского законодательства, закона о государственной регистрации прав на недвижимость и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ограничивая его в землепользовании и препятствуя осуществлению им хозяйственной деятельности - сельскохозяйственного производства, что является основанием для признания решений управления незаконными и возложения на управление обязанности зарегистрировать договор аренды земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 мая 2012 года по делу N А53-11699/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева