Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. N 02АП-4813/12 (ключевые темы: нежилые помещения - льготная очередь - муниципальная собственность - субаренда - субъекты малого и среднего предпринимательства)

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. N 02АП-4813/12

г. Киров

11 сентября 2012 г.

Дело N А29-8694/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Востриковой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Киселевой В.В., действующей на основании доверенности от 15.11.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кукановой Ирины Юрьевны

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2012 по делу N А29-8694/2011, принятое судом в составе судьи Полицинского В.Н.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Кукановой Ирины Юрьевны (ОГРНИП 304110225900044, Республика Коми, г. Ухта)

к администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (ОГРН 1021100735810, Республика Коми, г. Ухта, ул. Бушуева, д. 11),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

индивидуальный предприниматель Куканова Ирина Юрьевна (далее - заявитель, Предприниматель, ИП Куканова И.Ю.) обратилась с заявлением в Арбитражный суд Республики Коми к администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительным решения от 19.07.2011 N 01-34-3240 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное истолкование судом статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в результате заключения договора субаренды от 20.07.2006 имело место сингулярное правопреемство в рамках договора аренды от 10.10.2005; индивидуальный предприниматель Ворочалков С.А. являлся арендатором недвижимого имущества непродолжительное время и не смог бы претендовать на реализацию преимущественного права на приобретение данного имущества.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

В заседании суда представитель заявителя поддержала доводы апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.10.2005 индивидуальный предприниматель Ворочалков С.А. (арендатор, ИП Ворочалков С.А.) и Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования городского округа "Ухта" (арендодатель, Комитет) заключили договор аренды недвижимого имущества N 431 (л.д. 101-103). По условиям данного договора Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (номера на поэтажном плане 5, 6, 7, 25, 26, часть N 32 согласно техническому паспорту по состоянию на 1998 г., инв. N 2274), расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Ухта, Республика Коми, пр-т Ленина, д. 24., общей площадью 165,1 кв. м. (далее - спорные нежилые помещения). Срок действия указанного договора определен с 10.10.2005 по 08.10.2006.

17.07.2006 Комитетом издан приказ N 391, в соответствии с которым ИП Ворочалкову С.А. разрешено предоставить в субаренду Предпринимателю арендуемые спорные нежилые помещения (л.д. 117).

20.07.2006 ИП Кукановой И.Ю. (субарендатор) и ИП Ворочалковым С.А. (арендатор) заключен договор субаренды N 1, по условиям которого арендатор передал в субаренду Предпринимателю являющиеся муниципальной собственностью спорные нежилые помещения. Срок действия указанного договора субаренды определен с 01.08.2006 по 08.10.2006.

29.09.2006 Комитетом (арендодатель) и ИП Кукановой И.Ю. (арендатор) заключен договор N 431 аренды на недвижимое имущество (л.д. 16-17). По условиям данного договора Комитет сдает, а Предприниматель принимает в аренду спорные нежилые помещения (пункт 1.1). Срок аренды определяется с 26.09.2006 по 08.10.2006 (пункт 1.2).

17.10.2006 Комитетом и ИП Кукановой И.Ю. подписан акт приема-передачи в аренду нежилого помещения (строения), согласно которому ИП Куканова И.Ю. приняла в аренду спорные нежилые помещения и пользуется им с 26.09.2006 на основании договора аренды от 29.09.2006 N 431 (л.д. 151).

До момента возникновения спорных правоотношений заявитель продолжала арендовать нежилые помещения.

28.06.2010 ИП Куканова И.Ю. направила в Администрацию заявление о выкупе арендуемых нежилых помещений в порядке, определенном Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества (л.д. 163).

29.07.2010 Администрация направила в адрес заявителя письмо N 01-34-3327 (л.д. 160), которым уведомила Предпринимателя о принятом 26.06.2010 решении об отказе в реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений (далее - решение об отказе от 26.06.2010). Из указанное письма следует, что для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества данное имущество должно было находиться во временном владении и пользовании с даты не позднее 05.08.2006; нежилое помещение находится во временном владении и пользовании ИП Кукановой И.Ю. (в соответствии с договорами аренды) с 26.09.2006; с 01.08.2006 по 26.09.2006 спорные нежилые помещения использовались Предпринимателем на основании договора субаренды; положения Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества не распространяются на субарендаторов.

28.06.2011 ИП Куканова И.Ю. повторно обратилась в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право приобретения спорного нежилого (л.д. 161).

19.07.2011 Администрация направила в адрес Предпринимателя письмо, в котором сообщила об отсутствии оснований для рассмотрения повторного заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества со ссылкой на ранее принятое решение об отказе от 26.07.2010, о котором заявителю сообщено письмом от 29.07.2010 N 01-34-3327 (далее - решение об отказе в реализации преимущественного права от 19.07.2011) (л.д. 162).

Не согласившись с решением Администрации об отказе в реализации преимущественного права от 19.07.2011), заявитель обратилась в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что обжалуемое решение не противоречит законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, в том числе, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В указанный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. Передача имущества в субаренду не влечет за собой переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу и, соответственно, не может свидетельствовать о сингулярном правопреемстве.

Материалами дела подтверждено, что между Комитетом и ИП Ворочалковым С.А. заключен договор аренды спорных нежилых помещений 10.10.2005, срок которого определен сторонами до 08.10.2006. В период с 01.08.2006 по 26.09.2006 спорные нежилые помещения использовались Предпринимателем на основании договора субаренды, заключенного 20.07.2006 с ИП Ворочалковым С.А. При этом доказательства того, что в результате заключения договора субаренды от 20.07.2006 к заявителю перешли права и обязанности по договору аренды от 10.10.2005 в порядке сингулярного правопреемства в материалах дела отсутствуют. Комитетом и ИП Кукановой И.Ю. 26.09.2006 заключен договор аренды спорных нежилых помещений, в связи с чем, Предприниматель приобрела статус арендатора спорных нежилых помещений с 26.09.2006. Следовательно, срок, в течение которого ИП Куканова И.Ю. арендовала спорные нежилые помещения, на момент вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества составлял менее двух лет.

Учитывая, что Предприниматель не соответствует условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ Администрации в приобретении спорного объекта недвижимости основан на нормах действующего законодательства.

Доказательства того, что обжалуемое решение Администрации нарушает права и законные интересы заявителя, в материалах дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал статью 3 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества; в результате заключения договора субаренды от 20.07.2006 имело место сингулярное правопреемство в рамках договора аренды от 10.10.2005, не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права. В материалах дела не имеется доказательств того, что волеизъявление ИП Кукановой и ИП Ворочалкова С.А. при заключении договора субаренды от 20.07.2006 было направлено именно на осуществление перенайма спорных нежилых помещений.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе остаются на ее заявителе.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2012 по делу N А29-8694/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кукановой Ирины Юрьевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Г.Г. Буторина

Судьи

А.В. Караваева Г.Г. Ившина