Комментарий к письмам Минфина России от 07.08.2007 N 03-03-06/1/544 и от 20.08.2007 N 03-03-06/1/578 ("Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 20, октябрь 2007 г.)

Комментарий к письмам Минфина России
от 07.08.2007 N 03-03-06/1/544 и от 20.08.2007 N 03-03-06/1/578

При долевом строительстве заказчик-застройщик занимается привлечением соинвесторов, заключает договора с подрядчиками, сам организует процесс строительства. Оплата его услуг, как правило, заложена в смету. Однако перечисленные в соответствии с ней средства как целевые доходом не являются. Что же будет финансовым результатом деятельности заказчика-застройщика? Как считать налог на прибыль, если построенный объект будет вводиться в эксплуатацию частями? Ответы на эти вопросы дают финансисты.

В ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" указано, что для застройщика финансовым результатом будет разница между размером (лимитом) средств на его содержание, который заложен в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами. А если застройщик производит расчеты с инвестором за сданный объект по договорной стоимости строительства, то финансовым результатом нужно также считать разницу между данной стоимостью и фактически произведенными затратами на строительство объекта с учетом затрат на содержание застройщика.

Что же касается налогового учета, то в "прибыльной" главе Налогового кодекса нет специальной статьи, определяющей особенности учета доходов и расходов компаниями, которые участвуют в долевом строительстве. Поэтому нужно руководствоваться общими положениями кодекса. На счетах организации-застройщика аккумулируются средства дольщиков и (или) инвесторов. Но такие поступления не нужно учитывать при расчете налоговой базы. Ведь эти средства получены в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Затраты, произведенные за счет таких поступлений, также не учитываются при расчете налога на прибыль. При этом застройщик обязан обеспечить раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования.

Что же следует включать в налоговую базу? Как указал Минфин, фирма должна определять финансовый результат от выполнения функций заказчика-застройщика как разницу между суммой средств, выделенных на свое содержание по смете, и фактическими затратами. То есть так же, как и в бухгалтерском учете. Кроме того, если договорная стоимость объекта превысит фактические расходы на строительство с учетом затрат на содержание застройщика, возникнет налогооблагаемая прибыль. А если наоборот - финансовым результатом будет убыток.

Специалисты Минфина указали также, как считать налог на прибыль, если построенный объект будет вводиться в эксплуатацию частями. Действующий сейчас порядок предусматривает получение разрешения городской администрации на ввод жилья в эксплуатацию. В запросе, рассмотренном Минфином, сказано, что администрация города планирует выдавать разрешения на ввод в эксплуатацию части жилого дома (первых двух подъездов). Финансисты разъяснили, что если инвестиционным договором предусмотрена поэтапная сдача, заказчик-застройщик должен рассчитывать налог на прибыль по законченному этапу в том отчетном периоде, когда городская администрация выдала разрешение на ввод в эксплуатацию части дома.

"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера", N 20, октябрь 2007 г.