Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2012 г. N 16АП-2331/12

г. Ессентуки

11 сентября 2012 г.

Дело N А63-9450/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Баканова А.П.,

судей Джамбулатова С.И., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зубаловым К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционные жалобы Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, Туршиева Валерия Дмитриевича и администрации города Ессентуки Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.06.2012 по делу N А63-9450/2012,

по иску заместителя прокурора Ставропольского края

к администрации города Ессентуки Ставропольского края (ИНН 2626008426, ОГРН 1022601227516, 357600, Ставропольский край, Ессентуки г., Вокзальная ул., 3а),

комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (ИНН 2626012550, ОГРН 1022601224106, 357600, Ставропольский край, Ессентуки г., Вокзальная ул., 2),

индивидуальному предпринимателю Туршиеву Валерию Дмитриевичу

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю

о признании договора купли-продажи земельных участков N 404, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56, имеющих кадастровые номера 26:30:030332:41 и 26:30:030332:2, заключенного 22.11.2011 между администрацией города Ессентуки в лице комитета по муниципальной собственности города Ессентуки и Туршиевым Валерием Дмитриевичем, недействительной (ничтожной) сделкой;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - обязать Туршиева Валерия Дмитриевича возвратить муниципальному образованию земельные участки площадью 316,0 кв. м, имеющего кадастровый номер 26:30:030332:41, площадью 526,0 кв. м, имеющего кадастровый номер 26:30:030332:2, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56, обязать муниципальное образование город-курорт Ессентуки возвратить Туршиеву Валерию Дмитриевичу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 40 478 рублей 30 копеек, (судья Жирнова С.Л.)

при участии в судебном заседании:

от комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки - Ереминой Е.А. по доверенности от 12.07.2012 N 37;

от индивидуального предпринимателя Туршиева В.Д. - Туршиева В.Д. - лично, Николенко И.Т. по доверенности от 17.07.2012.

в отсутствие иных лиц участвующих в деле надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ставропольского края (далее - истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Ессентуки Ставропольского края (далее - ответчик, администрация), комитету по муниципальной собственности города Ессентуки (далее - ответчик, комитет), индивидуальному предпринимателю Туршиеву Валерию Дмитриевичу (далее - ответчик, ИП Туршиев В.Д.) о признании договора купли-продажи земельных участков N 404, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56, имеющих кадастровые номера 26:30:030332:41 и 26:30:030332:2, заключенного 22.11.2011 между администрацией города Ессентуки в лице комитета по муниципальной собственности города Ессентуки и Туршиевым Валерием Дмитриевичем, недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - обязать Туршиева Валерия Дмитриевича возвратить муниципальному образованию земельные участки площадью 316,0 кв.м, имеющего кадастровый номер 26:30:030332:41, площадью 526,0 кв.м, имеющего кадастровый номер 26:30:030332:2, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56, обязать муниципальное образование город-курорт Ессентуки возвратить Туршиеву Валерию Дмитриевичу полученные за земельный участок денежные средства в сумме 40 478 рублей 30 копеек.

Определением суда от 27.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по СК), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") и филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю).

Решением от 22.06.2012 исковые требования заместителя прокурора Ставропольского края удовлетворены. Договор купли-продажи земельных участков N 404, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56, имеющих кадастровые номера 26:30:030332:41 и 26:30:030332:2, заключенного 22.11.2011 между администрацией города Ессентуки в лице комитета по муниципальной собственности города Ессентуки и Туршиевым Валерием Дмитриевичем, признан недействительной (ничтожной) сделкой. Применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение - обязать ИП Туршиева В.Д. возвратить муниципальному образованию город-курорт Ессентуки земельные участки площадью 316,0 кв. м, имеющего кадастровый номер 26:30:030332:41, площадью 526,0 кв. м, имеющего кадастровый номер 26:30:030332:2, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56, муниципальное образование город-курорт Ессентуки обязано возвратить ИП Туршиеву В.Д. полученные за земельный участок денежные средства в сумме 40 478 рублей 30 копеек.

Комитет не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2012. По мнению заявителя, оспариваемый договор купли-продажи земельных участков не противоречит требованиям закона и не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой.

ИП Туршиев В.Д. не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2012. По мнению заявителя, судом первой инстанции не исследованы все обстоятельства имеющие существенное значение для дела, нарушены нормы материального права.

Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 22.06.2012. По мнению заявителя, оспариваемый договор купли-продажи земельных участков не противоречит требованиям закона и не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой.

В отзыве на апелляционную жалобу прокурор просит оставить решение от 22.06.2012 без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от Управления Росреестра по СК поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство рассмотрено судом и удовлетворено.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель индивидуального предпринимателя поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, а также доводы изложенные в апелляционных жалобах администрации и комитета, просил решение суда первой инстанции отменить.

Индивидуальный предприниматель поддержал позицию своего представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что не имеется оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации города Ессентуки Ставропольского края от 08.11.2011 N 2166 индивидуальному предпринимателю Туршиеву В.Д. предоставлены в собственность за плату земельный участок площадью 316,0 кв. м с кадастровым номером 26:30:030332:41, земельный участок площадью 526,0 кв. м с кадастровым номером 26:30:030332:2, под производственное помещение, расположенное по адресу: г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56 (т. 1, л. д. 89-90).

На земельных участках расположены нежилые помещения 518,2 кв. м, принадлежащие индивидуальному предпринимателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 01.06.2012 N 35/007/2012-794.

22 ноября 2012 года администрацией в лице председателя комитета по муниципальной собственности города Ессентуки и индивидуальным предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (названных земельных участков) N 404 (т. 1, л. д. 91-93).

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка площадью 316,0 кв. м составляет 15 191 рубль 38 копеек, цена земельного участка площадью 526,0 кв. м - 25 286 рублей 92 копейки.

Сторонами договор исполнен, оплата произведена, что подтверждается чеками-ордерами от 15.11.2011. Переход права собственности на земельные участки к индивидуальному предпринимателю зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.12.2011, регистрационные номера 26-26-35/044/2011-697, 26-26-35/044/2011-698, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 05.05.2012 N 35/007/2012-151 (т. 1, л. д. 138-140).

Полагая, что оспариваемый договор купли-продажи земельных участков не соответствуют требованиям действующего законодательства и подлежит признанию недействительным, заместитель прокурора Ставропольского края в соответствии со статьей 52 АПК РФ обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В силу статей 15 и 27 ЗК РФ к ограниченным в обороте отнесены, в частности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с решениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон 26-ФЗ) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В соответствии со статьями 95 и 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В силу части 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с частью 5 статьи 27 ЗК РФ к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон 178-ФЗ) земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации.

Кроме того, из пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие собственникам объекты недвижимого имущества, служит то обстоятельство, что земельный участок ограничен в обороте, федеральным законом установлен запрет на его приватизацию.

Таким образом, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий не подлежат передаче в частную собственность в силу закона.

В силу пункта 7 статьи 2 и пункта 4 статьи 31 Закона N 33-ФЗ и пункта 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В пунктах 2, 3 статьи 32 Закона N 33-ФЗ и статье 1 Закона N 26-ФЗ указано, что в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны. Границы оздоровительных местностей и курортов федерального значения утверждаются Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 32 Закона N 33-ФЗ, пункт 2 статьи 16 Закона N 26-ФЗ).

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 району Кавказских Минеральных Вод присвоен статус особо охраняемых эколого-курортного региона федерального значения в границах округа санитарной защиты курорта. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 установлены границы эколого-курортного региона.

Установлено, что особо охраняемой эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Ессентуки.

Статья 2 Закона N 33-ФЗ устанавливает, что курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 названного Закона и статье 1 Закона N 26-ФЗ внешний контур округа санитарной зоны (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

Спорные земельные участки расположены в городе Ессентуки в границах курорта федерального значения, что подтверждается имеющейся в материалах дела картой округа и зон санитарной охраны курортов КМВ (т. 1, л. д. 109).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 курорт Ессентуки признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск, Пятигорск в Ставропольском крае".

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчиков о том, что спорный земельный участок согласно разделу "категория земель" относится к землям населенных пунктов, в кадастровом паспорте спорного земельного участка в графе "земли особо охраняемых территорий" стоит прочерк, то есть земли города-курорта Ессентуки не включены в государственный земельный кадастр как земли особо охраняемых природных территорий; имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что земли относятся к землям поселения, в связи с чем на спорный земельный участок не может распространяться режим ограничения в обороте, в частности изъятие из оборота.

Факт отнесения спорного земельного участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 ЗК РФ и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.

При этом согласно статье 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" на проведение мероприятий по зонированию установлен срок до 01.01.2012, который на момент предоставления земельного участка не истек. Следовательно, довод о том, что у спорного земельного участка отсутствует статус особо охраняемой территории, является не основанным на законе.

В соответствии с частями 2, 5 статьи 27 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ.

Аналогичные положения содержатся в статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие собственникам объекты недвижимого имущества, служит то обстоятельство, что земельный участок ограничен в обороте, федеральным законом установлен запрет на его приватизацию.

Таким образом, земельный участок общей площадью 316,0 кв. м, имеющий кадастровый номер 26:30:030332:41 и земельный участок общей площадью 526,0 кв. м, имеющий кадастровый номер 26:30:030332:2, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Гагарина, 56 и находящиеся в пределах города-курорта Ессентуки отнесены к особо охраняемой природной территории, следовательно, договор купли-продажи от 22.11.2011 N 404 названных земельных участков заключен в нарушение требований действующего законодательства.

Нахождение вышеназванных земельных участков во второй зоне округа санитарной охраны города Ессентуки (зона ограничений) подтверждается также кадастровыми выписками на земельные участки 20.02.2012 N N 26/501/12-30131 и 26/501/12-30089 (т. 1, л. д. 98-106).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно частям 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Обращение прокурора в суд с настоящим иском направлено на защиту нарушенного права муниципальной собственности на спорный земельный участок и направлено на восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Предусмотренное статьей 167 ГК РФ применение последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка в рассматриваемом случае заключается в восстановлении положения, существовавшего до совершения оспариваемых действий администрации, то есть сохранение муниципальной формы собственности на земельный участок; возврат покупателю оплаченной по ничтожному договору выкупной цены.

Решение, в котором суд признал сделку с недвижимым имуществом недействительной (ничтожной) и применил последствия ее недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по ней, является основанием для регистрирующего органа для погашения записи о регистрации самой сделки, если эта сделка была зарегистрирована, и для погашения иных регистрационных записей, например, записи о переходе права собственности на недвижимость, отчужденную по недействительной (ничтожной) сделке. В таком случае происходит восстановление положения, существовавшего до нарушения права, т.е. право собственности на недвижимость, реализованную по недействительной сделке, восстанавливается у прежнего правообладателя, имеющего действительные и законные основания для возникновения такого титула.

Из вышеизложенного следует, что применение последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества (земельных участков) от 22.11.2011 N 404 означает не только осуществление фактического возврата полученного сторонами, но и приведение государственного реестра в состояние, существовавшее до заключения и исполнения ничтожной сделки. В этом случае отдельного оспаривания государственной регистрации титула общества не требуется. Вступивший в законную силу судебный акт является основанием для проведения государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводы, изложенные в жалобах, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителей отражены в принятом по делу судебном акте.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального права, вынесено законное и обоснованное решение, поэтому у апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения от 22.06.2012.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого суда по доводам, приведенным в жалобах. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.06.2012 по делу N А63-9450/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий

А.П. Баканов

Судьи

С.И. Джамбулатов О.В. Марченко