Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2012 г. N 15АП-9784/12

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2012 г.

дело N А32-9238/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии: от истца: Хачатрян К.И. (доверенность N 5-9-492/12-16 от 31.01.2012)

от ответчиков: от ООО "Атторней": Зикеева И.Ю. (доверенность N 0031 от 27.08.2012), от ЗАО "Росэнергобанк" не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: от Гарбар Л.П.: Котляр Л.И. (доверенность от 25.12.2011), от остальных не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атторней"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по делу N А32-9238/2011

по иску администрации муниципального образования город-герой Новороссийск

к обществу с ограниченной ответственностью "Атторней", закрытому акционерному обществу коммерческий банк "Росэнергобанк"

при участии третьих лиц: муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск", Гарбар Ларисы Петровны, общества с ограниченной ответственностью "Авто-Траст-лизинг"

о признании ничтожным договора купли-продажи,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-герой Новороссийск (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Атторней" (далее - ответчик, общество), закрытому акционерному обществу коммерческий банк "Росэнергобанк" о признании ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301034:38 площадью 1523 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Энгельса/Новороссийской Республики, 40/21, подписанного между истцом и ООО "Атторней" 26.12.2008 для эксплуатации нежилых помещении (склад и производственной база); применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон по сделке купли-продажи земельного участка в первоначальное состояние; аннулировании записи в ЕГРП о государственной регистрации права (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 101)).

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке, предоставленном в собственность обществу, расположены помещения, являющиеся муниципальной собственностью. Спорный земельный участок является неделимым, таким образом, договор купли продажи является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требований Земельного кодекса.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены муниципальное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск", Гарбар Лариса Петровна, общество с ограниченной ответственностью "Авто-Траст-лизинг".

Решением суда от 05.06.2012 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 23:47:0301034:38 площадью 1523 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Энгельса, ул. Новороссийской Республики, 40/21, от 26.12.2008 N 816-КП, заключенный между администрацией муниципального образования город-герой Новороссийск и ООО "Атторней"; применил последствия недействительности ничтожной сделки и обязал ООО "Атторней" возвратить администрации муниципального образования город-герой Новороссийск земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301034:38 площадью 1523 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Энгельса, ул. Новороссийской Республики, 40/21; обязал администрацию муниципального образования город-герой Новороссийск возвратить ООО "Атторней" 1 242 590,11 рублей. Суд также указал, что решение является основанием для погашения записи о регистрации права собственности ООО "Атторней" на земельный участок кадастровый номер 23:47:0301034:38 площадью 1523 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Энгельса, ул. Новороссийской Республики, 40/21, дата регистрации 13.08.2009, N регистрации 23-23-21/119/2009-267. Суд взыскал с ООО "Атторней" 4000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Суд указал, что спорный земельный участок неделим, на нем находятся объекты недвижимости, не принадлежавшие ответчику ООО "Атторней" на праве собственности на момент подписания договора купли-продажи земельного участка.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Атторней" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что при заключении договора, стороны установили, что земельный участок продается свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Большая часть здания, в котором располагаются муниципальные помещения, принадлежит ответчику. Заключение о неделимости земельного участка ответчик полагает спорным. Кроме того, ответчик указывает, что обращался в администрацию с заявлением о выкупе муниципальных помещений, оставленным без ответа.

В отзывах на апелляционную жалобу администрация и Гарбар Л.П. просили решение оставить без удовлетворения.

В судебное заседание не явились представители закрытого акционерного общества коммерческий банк "Росэнергобанк", муниципального учреждения "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск", общества с ограниченной ответственностью "Авто-Траст-лизинг".

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель общества заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное ведением переговоров с целью заключения мирового соглашения.

Суд апелляционной инстанции считает, что ходатайство об отложении судебного разбирательства не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству обеих сторон в случае их обращения за содействием к суду или посреднику, в том числе к медиатору, в целях урегулирования спора.

Ходатайство об отложении судебного разбирательства для урегулирования спора заявлено одной стороной спора, истец данное ходатайство не поддержал, напротив представитель истца возражал против удовлетворения данного ходатайства. Ответчиком не представлено доказательств ведения с истцом переговоров относительно заключения мирового соглашения и согласования его условий.

Кроме того, согласно статье 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители администрации и Гарбар Л.П. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Атторней" принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

-нежилое помещение (административное здание) лит. А, площадью 69,6 кв. м;

-нежилое помещение (склад) лит. Е, площадью 42,6 кв. м;

-нежилое помещение (мастерская-склад) лит.Д, площадью 94,6кв. м;

-нежилое сооружение (забор) лит.1, площадью 15 кв. м;

-нежилое помещение (производственное здание) лит. Б, Б1, площадью 225 кв. м;

-нежилое помещение (склад) лит. В, площадью 32,6 кв. м;

-нежилое помещение гараж лит. Г1, площадью 17,1 кв. м;

На основании постановлений главы администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 31.07.2007 N 2138 и от 28.07.2008 N 2339 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок земель населенных пунктов площадью 1523 кв. м, кадастровый номер 23:47:0301034:38 для эксплуатации нежилых помещений (склад и производственная база) в г. Новороссийске, ул. Энгельса/ ул. Новороссийской республики, 40/21, что подтверждается кадастровым паспортом от 07.08.2008.

Постановлением главы администрации муниципального образования г. Новороссийск N 4350 от 18.12.2008 ООО "Атторней" был предоставлен в собственность земельный участок площадью 1523 кв.м. в г.Новороссийске, ул.Энгельса/Новороссийской Республики, 40/21 для эксплуатации нежилых помещений (склад и производственная база).

В последующем между ООО "Атторней" (покупатель) и администрацией муниципального образования город-герой Новороссийск (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 816-КП от 26.12.2008, переход права зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.03.2011.

Оплата по договору купли-продажи земельного участка площадью 1523 кв. м кадастровый номер 23:47:0301034:38 покупателем произведена в полном объеме в размере 1 242 590,11 руб., земельный участок передан продавцом покупателю, что подтверждено истцом и ответчиком ООО "Атторней".

После заключения договора администрацией было зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Новороссийск на расположенные на выкупленном ответчиком земельном участке нежилое помещение II общей площадью 58,9 кв. м и нежилое помещение I общей площадью 99,5 кв. м, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2010 и от 22.03.2011 (дата регистрации от 28.12.2010 и от 22.03.2011).

Согласно выпискам из Реестра муниципальной собственности N 479 и N 480 от 29.03.2011 право собственности муниципального образования г. Новороссийск на указанные помещения возникло до заключения договора купли-продажи земельного участка N 816-КП от 26.12.2008 на основании постановления главы Администрации Краснодарского края N 437 от 23.11.1993 "О дополнительной передаче объектов в муниципальную собственность городов и районов края".

Обществом "Атторней" принадлежность муниципальному образованию данных помещений на момент заключения договора купли-продажи не оспаривается.

Согласно кадастровым паспортам данных помещений от 03.03.2011 и их техническим паспортам от 25.10.2010, указанные помещения расположены на 1-м этаже здания, находящегося по адресу: г. Новороссийск ул. Энгельса/ ул. Новороссийской Республики, 40/21, в котором все остальные помещения принадлежат на праве собственности ответчику ООО "Атторней".

На основании договора аренды от 23.11.2000 N 328 арендатором этих 2-х помещений является Гарбар Л.П., договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2001.

Согласно заключению МКУ "Управление архитектуры и градостроительства" администрации МО г. Новороссийск от 29.02.2012 N 3-1-8-289/12 земельный участок кадастровый номер 23:47:0301034:38 является неделимым, поскольку помещения общества и муниципального образования имеют единую стену, здание фактически разделит невозможно.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 выражена правовая позиция согласно которой по смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).

Вместе с тем, при наличии права собственности различных субъектов на имеющие общую стену помещения в одном здании участок не может быть разделен для целей выкупа по правилам статьи 36 ЗК РФ. Указанное является очевидным и не требует доказывания.

Исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Вместе с тем, собственником части помещений является муниципальное образование, на которое правила статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются.

Как не распространяется на спорную ситуацию и указание в приведенном постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 на то, что публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц.

Данное ограничение касается лишь тех случаев, когда публично-правовое образование не является собственником зданий, строений, помещений, расположенных на земельном участке.

В Земельном кодексе Российской Федерации получил отражение принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сохранение за муниципальным образованием права собственности на часть помещений в здании, расположенном на принадлежащем обществу земельном участке противоречит указанному принципу.

Приватизация неделимого земельного участка по частям действующим законодательством не предусмотрена. Согласно статье 36 ЗК РФ объектом приватизации может быть только земельный участок в целом, а не его часть или доля в праве собственности на неделимый земельный участок.

В силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением. Вместе с тем, как указывалось выше, муниципальное образование в таком порядке оформить право общей долевой собственности на землю не может.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в указанном случае исключительное право может быть реализовано обществом только путем получения спорного участка в аренду.

Как следует из положений статьи 36 ЗК РФ приватизация земельных участков в случаях, когда одним из собственников либо участников долевой собственности расположенных на них зданий (помещений в них) являются РФ, субъект РФ или муниципальное образование, не может иметь места, так как это не приведет к полной передаче земельных участков из государственной (муниципальной) собственности в частную.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно констатировал ничтожность сделки (ст. 168 ГК РФ). При этом, руководствуясь рекомендациями, содержащимися в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11, суд апелляционной инстанции установил, что в спорной ситуации отсутствует возможность признания сделки недействительной в части (ст. 180 ГК РФ).

Вместе с тем, суд первой инстанции ошибочно применил реституцию по недействительной сделки, обязав общество к возврату земельного участка муниципальному образованию.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обязав общество к возврату земельного участка муниципальному образованию, суд первой инстанции не учел, что на указанном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, в силу чего его фактический возврат невозможен. Такой возврат нарушает принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, а также предусмотренное статьей 36 ЗК РФ исключительное право общества на приобретение спорного земельного участка. Недействительность спорной сделки по реализации данного права не означает утрату обществом названного права в целом.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение надлежит изменить, исключив из резолютивной части решения абзац пятый об обязании возвратить администрации спорный земельный участок. В остальной части решение является законным и обоснованным. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по делу N А32-9238/2011 изменить, исключив из резолютивной части решения абзац пятый об обязании общества с ограниченной ответственностью "Атторней" возвратить администрации муниципального образования город-герой Новороссийск земельный участок.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник