Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2012 г. N 18АП-8933/12

г. Челябинск

13 сентября 2012 г.

Дело N А07-17168/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 по делу N А07-17168/2011 (судья Масалимов А.Ф.).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" (далее - ООО НПП "Дий", общество, ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 1037815 руб. 79 коп. за период с 02.06.2008 по 31.01.2011 и неустойки в размере 209024 руб. 56 коп. за период с 16.12.2009 по 31.01.2011, а также арендной платы за фактическое пользование земельного участка в размере 18083 руб. 54 коп. за период с 01.02.2011 по 31.08.201, неустойки за несвоевременный возврат земельного участка в размере 1540 руб. 75 коп. за период с 11.02.2011 по 12.08.2011, всего 1365448 руб. 93 коп. и об обязании ООО НПП "Дий" освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, бульвар Тухвата Янаби (на территории ТСК "Юрматы") и вернуть по акту приема-передачи (с учётом уточнения заявленных требований, т. 2 л.д. 57).

ООО НПП "Дий" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к Управлению о признании пункта 3.1 договора аренды недействительным, исключении п. 4.6 договора, расчет арендной платы производить с 26.11.2009 (т. 3 л.д. 30-31).

Определениями суда от 09.04.2012, 23.05.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью торговый дом "Казачий", общество с ограниченной ответственностью "Аграрная строительная компания" (т. 2 л.д. 64-65, т. 3 л.д. 28-29).

Решением суда от 12.07.2012 (резолютивная часть от 06.07.2012) первоначальные исковые требования удовлетворены в части, с ООО НПП "Дий" в пользу Управления взыскана сумма долга 1021596 руб. 12 коп., пени 204 858 руб. 38 коп. пени. В удовлетворении встречных исковых требований ООО НПП "Дий" отказано (т. 3 л.д. 138-145).

В апелляционной жалобе общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит первоначальные исковые требования признать необоснованными, встречный иск удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что при рассмотрении дела судом нарушен принцип равноправия сторон, так как суд по ходу процесса давал оценку существу рассматриваемого спора. Указанное обстоятельство подтверждается решением суда, в котором суда дал подробную оценку доводам Управления, а исковые требования общества изложены в усечённом виде, оценка обстоятельствам по встречному исковому заявлению судом не дана. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что п. 3.1 договора аренды был включён в договор в противоречие с решением Совета городского округа город Уфа N 30/7 от 03.12.2007, которое являлось нормативно-правовым актом, обязательным для исполнения.

Ссылается также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, так как суд необоснованно сделал вывод о том, что арендная плата по договору от 26.11.2009 подлежит начислению с 30.01.2008, так как до 26.11.2009 действовал договор от 22.11.2006.

Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Администрации городского округа города Уфы от 06.10.2006 N 4976 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет) и обществом заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2006 N 1520-06, а также составлен акт приема-передачи земельного участка в аренду от 22.11.2006 N 1522-06 (т. 2 л.д. 130-131).

По условиям названного договора администрация передала обществу в пользование земельный участок площадью 288 кв.м (кадастровый номер 02:55:02 04 05:0011) на срок до 06.10.2007.

В соответствии с п. 6.3 вышеназванного договора, по истечении срока действия договора (п. 3.1) и не получением от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Письмом КС 6147 от 19.10.2007 администрация в лице Комитета уведомила общество об отказе от договора аренды N 1520-06 от 22.11.2006 (т. 2 л.д. 93).

Согласно акту о прекращении договора аренды от 31.01.2008, договор аренды N 1520-06 от 22.11.2006 прекращен с 30.01.2008 (т. 2 л.д. 92).

Постановлением Главы Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 5418 от 05.11.2009 ООО НПП "Дий" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:02 04 05:0011, площадью 288 кв.м., занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа кисок, литер "В"). Постановлением поручено Комитету заключить договора аренды в установленном законом порядке. Согласно постановлению N 5418 от 05.11.2009 пункты 1-4.3. постановления N 4976 от 06.10.2006 признаны утратившими силу (т. 2 л.д. 121).

На основании постановления Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 5418 от 05.11.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации Городского округа город Уфа и ООО НПП "Дий" заключен договор аренды N 2027-09 от 26.11.2009 (т. 1 л.д. 10-11).

Согласно договору аренды N 2027-09 от 26.11.2009 Комитет передал в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:02 04 05:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, б-р Т.Янаби (на территории СК "Юрматы"), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа киоск, литер "В"), общей площадью 288 кв.м., а ООО НПП "Дий" приняло земельный участок и обязалось платить арендную плату.

Срок аренды установлен с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного участка для муниципальных нужд. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (в соответствии со ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации)

Согласно п. 4.2. договора размер арендной платы за период до 01.01.2008 исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка, в соответствии нормативными правовыми актами (решениями Уфимского городского Совета и Соета городского округа город Уфа).

С 01.01.2008 размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 4.2.1 договора).

Пунктом 4.6. договора предусмотрено, что арендная плата за первый подлежащий оплате период с 30.01.2008 по дату подписания договора, определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 30.01.2008 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы начиная с 30.01.2008 указаны в Приложениях N 2 к договору которые являются его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7. договора).

Ссылаясь на неисполнение арендатором принятых на себя по договору аренды N 2027-09 от 26.11.2009 обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Встречный иск мотивирован тем, что условие п. 3.1 договора аренды, которым согласовано, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008, является недействительным.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение задолженность ответчика по заключенному договору аренды от 26.11.2009, в том числе за период с 30.01.2008 в силу распространения сторонами действия указанного договора с указанного числа (п. 3.1 договора), и ответчик своими действиями подтвердил факт договорных отношений.

Судом отклонены доводы ответчика о погашении задолженности, так как представленные в материалы дела платёжные документы содержат иное назначение платежа и доказательств зачёта платежей в счёт договора аренды от 26.11.2009 не представлено.

Судом отклонены доводы об истечении срока исковой давности, так как материалами дела подтверждается факт перерыва срока исковой давности в силу частичной оплаты ответчиком долга.

Сумма задолженности взыскана судом до 24.01.2011 в силу того, что материалами дела подтверждает факт отчуждения объекта, расположенного на земельном участке, третьему лицу. По тем же основаниям отказано во взыскании платы за фактическое пользование и пени за несвоевременный возврат земельного участка.

Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел оснований для признания недействительным п. 3.1 договора аренды от 26.11.2009, так как указанное условие не противоречит закону при наличии воли обеих сторон на заключение договора на таких условиях. Ответчиком договор частично исполнялся, ввиду чего условие п. 4.6 договора о порядке начисления арендной платы также законно включено в договор.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора аренды N 2027-09 от 26.11.2009 определён сторонами как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:02 04 05:11, расположенный по адресу: Калининский район городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, б-р Т.Янаби (на территории СК "Юрматы"), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа киоск, литер "В"), общей площадью 288 кв.м.

Земельный участок, предоставленный в аренду, сформирован и поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 02:55:02 04 05:11- т. 1 л.д. 12-13).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок поставлен на кадастровый учёт, а также отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами с 05.11.2009 на неопределённый срок, но не более чем на срок резервирования земельного участка для муниципальных нужд. При этом в соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (п.3.1 договора).

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из смысла названных норм следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Аналогичная правовая позиция выражена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, рассматриваемый договор аренды государственной регистрации не подлежал.

В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1037815 руб. 79 коп. за период с 02.06.2008 по 31.01.2011.

Начальная дата периода взыскания суммы основного долга определена истцом со ссылкой на положения п. 3.1 договора аренды, в силу которого в соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что общество на стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка 26.11.2009 обладало информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такое условие не противоречит действующему законодательству. При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий.

Об отсутствии между сторонами разногласий относительно условий, достигнутых в п. 3.1 договора аренды, также свидетельствует имеющийся в материалах дела подписанный сторонами расчёт годовой арендной платы за период с 30.01.2008 по 31.12.2008. Данный расчёт обозначен сторонами как приложение N 2 к договору аренды N 2027-09 от 26.11.2009 (т. 1 л.д. 14).

Довод апелляционной жалобы о противоречии п. 3.1. договора решению Совета городского округа город Уфа N 30/7 от 03.12.2007 материалами дела не подтверждается.

Апелляционная коллегия находит установленным обстоятельство фактического нахождения земельного участка во владении ответчика в спорный период, что в частности подтверждается представленным в дело актом приёма-передачи земельного участка от 22.11.2006, подписанным во исполнение договора аренды от 22.11.2006 N 1520-06 (т. 2 л.д. 135), при том, что в деле отсутствуют доказательства возврата земельного участка по прекращении названного договора.

Обстоятельство нахождения земельного участка во владении ответчика также подтверждается фактом внесения последним платы за пользование земельным участком, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

Кроме того, данное обстоятельство общество не отрицает (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Мнение общества о том, что в период с 30.01.2008 до 25.11.2009 расчёт платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании условий, достигнутых сторонами в договоре аренды от 22.11.2006 N 1520-06, арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным, в силу следующего.

Из обстоятельств дела усматривается, что 22.11.2006 между Комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 1520-06, по условиям которого администрация передала обществу в пользование земельный участок площадью 288 кв.м (кадастровый номер 02:55:02 04 05:0011) на срок до 06.10.2007.

В соответствии с п. 6.3 вышеназванного договора, по истечении срока действия договора (п. 3.1) и не получением от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Письмом КС 6147 от 19.10.2007 администрация в лице Комитета уведомила ответчика об отказе от договора аренды N 1520-06 от 22.11.2006 (т. 2 л.д. 93).

В деле также имеется акт о прекращении договора аренды от 31.01.2008, согласно которому договор аренды N 1520-06 от 22.11.2006 прекращен с 30.01.2008 (т. 2 л.д. 92).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.09.2008 по делу N А07-7779/2008 приведённый договор аренды признан возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ (т. 1 л.д. 87-88).

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу указанной нормы не подлежат доказыванию при рассмотрении нового спора фактические обстоятельства, то есть сведения о фактах и событиях, которые были установлены судебным актом по ранее рассмотренному делу, если они входили в предмет доказывания по делу и являлись предметом исследования суда.

Между тем в рамках дела N А07-7779/2008 судом рассмотрено требование общества о признании незаконным постановления о привлечении его к административной ответственности за нарушение, предусмотренное ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Для целей установления самовольности занятия обществом НПП "Дий" земельного участка судом кассационной инстанции была дана правовая квалификация договора аренды N 1520-06 от 22.11.2006 как возобновлённого на неопределённый срок.

Однако из содержания анализируемого судебного акта не следует, что предметом судебной оценки по делу N А07-7779/2008 являлось письмо N КС 6147 от 19.10.2007, в котором арендатором выражена воля на прекращение между сторонами договорных отношений.

Поскольку данные обстоятельства предметом исследования суда по названному делу с учётом существа заявленных требований не являлись, оснований для применения ст. 69 АПК РФ не имеется.

Отклоняя довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств надлежащего расторжения договора N 1520-06 от 22.11.2006, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как ранее было указано судом, арендодатель обратился к арендатору с письмом КС 6147 от 19.10.2007 (т. 2 л.д. 93), из содержания которого определенно усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, ввиду чего данное письмо подлежит оценке как односторонний отказ от договора аренды.

На указанном письме имеется отметка о получении письма на руки.

Таким образом, в соответствии с положениями п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 1520-06 от 22.11.2006 является прекращённым с 19.01.2008.

Совокупность приведённых обстоятельств свидетельствует о том, что требования о взыскании с ответчика суммы задолженности за пользование земельным участком с 30.01.2008 обоснованно заявлены истцом со ссылками на условия договора аренды N 2027-09 от 26.11.2009.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае сумма задолженности за пользование земельным участком определена истцом, исходя из порядка, согласованного сторонами в расчётах за аренду земли.

Так, согласно подписанному сторонам расчёту N 2 плата за аренду земли за период с 30.01.2008 по 31.12.2008 составила 478 413 руб. 38 коп. (т. 1 л.д. 14); за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 размер паты согласован сторонами в сумме 518 862 руб. 33 коп. (т. 1 л.д. 14 оборот). За периоды с 01.01.2010 по 26.05.2010 и 27.05.2010 по 31.12.2010 сумма платы за пользование земельным участком рассчитана истцом исходя из порядка, согласованного сторонами в расчётах платы за предыдущие периоды (т. 1 л.д. 15).

Из материалов дела следует, что спора относительно механизма расчёта арендной платы между сторонами не имеется (ч. 1 ст. 65, ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Доказательств исполнения установленной обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в полном объёме ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено, тогда как бремя доказывания обстоятельства отсутствия задолженности лежит именно на ответчике.

С учётом имеющегося в материалах дела договора купли-продажи N 1/2011 торгово-сервисного комплекса от 24.01.2011, согласно которому расположенный на спорном земельном участке объект отчуждён ответчиком обществу "Казачий", а также принимая во внимание требования подп. 5 п. 1 ст. 1, пунктов 1, 3 ст. 35 ЗК РФ, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период до 23.01.2011.

Исковые требования в части взыскания договорной неустойки за период с 16.12.2009 по 31.01.2011 обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части с учётом установленного судом периода взыскания суммы основного долга.

Указание апеллянта на допущенное судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушение норм процессуального права не принимается апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции, поскольку решение суда соответствует требованиям п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ, а отсутствие в содержании решения оценки судом всех доводов заявителя, не означает, что судом согласно требованиям ч. 1 ст. 168 АПК РФ не была дана им оценка.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения по материалам дела, решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.07.2012 по делу N А07-17168/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью научно-производственное предприятие "Дий" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова