Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2012 г. N 05АП-7058/12

г. Владивосток

14 сентября 2012 г.

Дело N А59-4169/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 12 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Квартет": адвокат Ляшенко В.В. по доверенности N 2 от 24.10.2011,

от Общества с ограниченной ответственностью "Моником": адвокат Ляшенко В.В. по доверенности N 3 от 24.10.2011,

от индивидуального предпринимателя Паниной С.В.: адвокат Ляшенко В.В. по доверенности от 25.10.2011,

от индивидуального предпринимателя Кройт А.М.: адвокат Ляшенко В.В. по доверенности от 19.10.2011,

от Общества с ограниченной ответственностью "Премиум", от истца: не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Квартет", Общества с ограниченной ответственностью "Премиум", Общества с ограниченной ответственностью "Моником", Общества с ограниченной ответственностью "Квартет", индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны, индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича,

апелляционные производства N N 05АП-7058/2012, 05АП-7060/2012,

05АП-7061/2012, 05АП-7062/2012, 05АП-7059/2012

на решение от 09.07.2012

судьи О.Н. Боярской

по делу N А59-4169/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к Обществу с ограниченной ответственностью "Премиум", Обществу с ограниченной ответственностью "Моником", Обществу с ограниченной ответственностью "Квартет", индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне, индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Квартет", обществу с ограниченной ответственностью "Моником", обществу с ограниченной ответственностью "Премиум", индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне (далее - ИП Панина С.В.), индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу (далее - ИП Кройт А.М.) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Арбитражным судом Сахалинской области в связи с переименованием истца произведена его замена на Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент).

Судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения суммы исковых требований в отношении каждого из ответчиков, связанные с уточнением Департаментом при расчете площади спорного земельного участка, в соответствии с которыми истец просил взыскать с ООО "Квартет" 847893,90 руб. неосновательного обогащения, 58622,32 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; с ООО "Моникум" 769188,47 руб. неосновательного обогащения, 52925,47 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; с ООО "Премиум" 526702,29 руб. неосновательного обогащения, 111508,78 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; с ИП Кройт А.М. 116834,63 руб. неосновательного обогащения, 7421,40 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; с ИП Паниной С.В. 267334,85 руб. неосновательного обогащения, 824,25 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 09.07.2012 Арбитражный суд Сахалинской области удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчики обратились в апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Премиум" указывает, что ответчики приобрели право аренды земельных участков площадью 895 кв.м и 1698 кв.м на основании договора аренды, заключенного с прежним арендатором земельного участка - ЗАО "Лэндлиз", требования по перезаключению договора аренды действующим законодательством не предусмотрены; суд не дал оценки соглашениям о передаче прав и обязанностей по договору аренды; считает необоснованным начисление суммы неосновательного обогащения, исходя из площади вновь сформированного земельного участка площадью 7080 кв.м, поскольку государственная регистрация прав на новый земельный участок произведена не была, в договор аренды от 26.07.2001 изменения, касающиеся площади участка, не вносились, собственники здания, расположенного на спорном земельном участке фактически продолжают пользоваться земельными участками в пределах площадей, определенных первоначальным договором аренды; основания для применения положений о неосновательном обогащении в данном случае отсутствуют, поскольку пользование ООО "Премиум" земельным участком основано на договоре; доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком обязательств по оплате по договору, в материалы дела не представлены.

ООО "Моником", ООО "Квартет", ИП Панина С.В., ИП Кройт А.М., обжалуя решение по настоящему делу, указывают на неправильное применение судом норм материального права, считают решение незаконным и необоснованным. Полагают, что право на земельный участок возникло у ООО "Моником", ООО "Квартет", ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М. в силу закона при приобретении прав на нежилые помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, кроме того, прежний собственник помещений ЗАО "Лэндлиз" передало свои права и обязанности по договору аренды от 26.07.2001 ответчикам, о чем в адрес Департамента были направлены соответствующие извещения; право аренды на земельные участки площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034 и 1698 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0028 зарегистрировано и никем не оспорено, договор аренды от 26.07.2001 является действующим; поддержали доводы апелляционной жалобы ООО "Премиум" о том, что нормы о неосновательном обогащении не подлежат применению в данном случае, а также о необоснованном исчислении суммы иска, исходя из вновь сформированного земельного участка площадью, большей, чем ответчикам было передано по договору аренды от 26.07.2001; отметили, что обязательства по внесению арендной платы ответчиками исполнялись.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалоб не согласился, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Считает, что соглашения о переуступке прав по договору аренды от 26.07.2001 являются ничтожными, так как подписаны при отсутствии согласия собственника; считает необоснованным заявленный ООО "Премиум" довод о том, что договор аренды от 26.07.2001 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации; указал, что доказательств существования земельного участка площадью 895 кв.м в спорный период времени в материалы дела не представлено; считает, что, поскольку земельный участок площадью 7080 кв.м был сформирован и поставлен на кадастровый учет, участок именно такой площади является объектом спорных правоотношений.

Представители Департамента, ООО "Премиум" в судебное заседание не явились.

В канцелярию суда от ООО "Премиум" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Коллегия, рассмотрев данное ходатайство, руководствуясь ст.ст. 156, 159, 184, 185, 258 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определила его удовлетворить.

Поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения Департамента, ООО "Премиум" о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель апеллянтов ООО "Квартет", ООО "Моником", ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М. поддержал доводы апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в них.

Представитель ООО "Квартет", ООО "Моником", ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела постановления Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8511/09, приложенного к апелляционным жалобам названных лиц.

Учитывая общедоступность базы судебных актов арбитражных судов и размещение их на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, коллегия, руководствуясь ст.ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрев заявленное ходатайство, определила отказать в его удовлетворении.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 26.07.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и ЗАО "Лэндлиз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2375/1022, согласно которому арендатору переданы в пользование земельные участки: площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034 под встроенное помещение и площадью 1698 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0028 под территорию благоустройства, расположенные по адресу: IV микрорайон, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Комсомольской в г. Южно-Сахалинске.

Срок действия договора аренды N 2375/1022 согласован сторонами с 05.02.2001 по 05.02.2026.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2001 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 65-01-20/2001-663.

Впоследствии на основании договоров купли-продажи, заключенных между ЗАО "Лэндлиз" и ООО "Премиум", ООО "Моником", ООО "Квартет", ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М., ответчики приобрели в собственность нежилые помещения в административном здании, расположенном на земельном участке площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034.

Соглашениями от 01.07.2009, от 14.09.2009, от 02.01.2010 осуществлена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.07.2001 N 2375/1022 от ЗАО "Лэндлиз" к ответчикам.

Ссылаясь на то, что ответчики не оформили в установленном порядке права на земельный участок под административным зданием и необходимый для его использования, Департамент обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя в полном объеме заявленные Департаментом требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиками не были оформлены в установленном порядке права на используемый земельный участок площадью 2800 кв.м., при этом получив право собственности на помещения в здании, ответчики стали самостоятельными субъектами отношений и их права перестали быть производными от договора прежнего собственника объекта недвижимости.

Между тем Арбитражным судом Сахалинской области не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а новый собственник тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка.

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, новый собственник объекта недвижимости фактически становится стороной существующего договора аренды с тем же объемом прав и обязанностей, которые были у предыдущего собственника.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

Исходя из изложенного, ООО "Премиум", ООО "Моником", ООО "Квартет", ИП Панина С.В., ИП Кройт А.М., приобретя у ЗАО "Лэндлиз" нежилые помещения в административном здании, расположенном на земельном участке площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034 по адресу: IV микрорайон, северно-западнее пересечения пр.Победы и ул. Комсомольской в г. Южно-Сахалинске, приобрели право аренды данного земельного участка и земельного участка, предоставленного под территорию благоустройства, со множественностью лиц на стороне арендатора, заменив собой прежнего арендатора по договору аренды от 26.07.2001 N 2375/1022 ЗАО "Лэндлиз".

Более того, апелляционной коллегией установлено, что на основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.07.2001 N 2375/1022, заключенных 14.09.2009, 02.01.2010, 05.02.2010, ООО "Премиум", ООО "Моником", ООО "Квартет", ИП Паниной С.В., ИП Кройт А.М. были переданы права и обязанности арендатора по названному договору аренды, о чем Департамент был поставлен в известность путем направления соответствующих извещений, датированных 21.08.2009, 14.09.2009, 05.02.2010.

Названные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном порядке, в соответствии с записями в ЕГРП арендаторами земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:060103:0034 и 65:01:060103:0028, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 18.07.2011 N 01/037/2011-740.

Доводы истца о недействительности указанных соглашений ввиду отсутствия согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды подлежат отклонению ввиду следующего.

Поскольку договор аренды земельного участка N 2375/1022 от 26.07.2001 в силу п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ заключен с момента его государственной регистрации 05.11.2001, к нему применяются положения Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 30.10.2001.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом коллегией учитывается, что данной нормой предусмотрена возможность ограничения такого права арендатора только на основании федерального закона, в связи с чем условия п. 5.2.15 договора аренды от 26.07.2001, ограничивающие право арендатора передавать права и обязанности по договору без согласия собственника, противоречат положениям п. 9 ст. 22 ЗК РФ и не подлежат применению в данном случае.

В связи с тем, что извещениями от 21.08.2009, 14.09.2009, 05.02.2010 Департамент был уведомлен о передаче прав и обязанностей по договору аренды, соглашения о передаче прав и обязанностей от 14.09.2009, 02.01.2010, 05.02.2010, прошли государственную регистрацию, соответственно, права и обязанности по договору аренды перешли к ответчикам, в том числе и на основании указанных соглашений.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Таким образом, неосновательное обогащение возможно лишь при отсутствии установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, или оснований, которые отпали впоследствии.

Поскольку отношения по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:060103:0034 и 65:01:060103:0028 имеют договорную природу, основаны на действующем договоре аренды, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчиков неосновательного обогащения за пользование такими участками.

Доказательств фактического использования ответчиками земельного участка площадью 2800 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0601003:32, а также земельного участка площадью 7080 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0601003:168 в части, превышающей земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:060103:0034 и 65:01:060103:0028, истцом в материалы дела не представлено.

Сам факт формирования земельного участка в целях его выкупа большей площади не свидетельствует о фактическом использовании участка в новых границах.

Сведения о таком земельном участке в силу ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре" до момента государственной регистрации права на образованный объект недвижимости носят временный характер и аннулируются, если в двухлетний срок со дня постановки такого участка на кадастровый учет, не осуществлена государственная регистрация соответствующего права на него.

Доказательств регистрации права собственности на земельный участок площадью 2800 кв.м., а также площадью 7080 кв.м. либо права аренды истцом в материалы дела не представлено.

Не может быть принято также во внимание соглашение о распределении долей в выкупаемом земельном участке от 27.05.2010, поскольку данное соглашение не было подписано одной из его сторон - ОАО МАБЭС "Сахалин-Вест".

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, в связи с чем в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. ст. 1107, 395 ГК РФ, начисленных на сумму неосновательного обогащения, также надлежит отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ расходы заявителей апелляционных жалоб по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 09.07.2012 по делу N А59-4169/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации города Южно-Сахалинска отказать.

Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации города Южно-Сахалинска расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам в пользу общества с ограниченной ответственностью "Премиум" в размере 2000 (Две тысячи) рублей, общества с ограниченной ответственностью "Моником" в размере 500 (Пятьсот) рублей, общества с ограниченной ответственностью "Квартет" в размере 500 (Пятьсот) рублей, индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны в размере 500 (Пятьсот) рублей, индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича 500 (Пятьсот) рублей.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев