Практические вопросы государственной регистрации права и договора аренды недвижимости (О.В. Чумакова, "Право и экономика", N 11, ноябрь 2007 г.)

Практические вопросы государственной регистрации права
и договора аренды недвижимости

В сфере правового регулирования аренды недвижимого имущества возникает немало практических вопросов. Особое внимание заслуживает проблема государственной регистрации права и договора аренды недвижимости. Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);

договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:

соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ);

соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"*(1). В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает один год.

Заключенные до вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(2) (далее - Закон о регистрации прав), 31 января 1998 г., договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью Гражданского кодекса РФ. Статья 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"*(3) предусматривала, что до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24 декабря 1993 г.) (п. 3) и от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5)*(4).

В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

С 31 января 1998 г. до создания в субъекте Российской Федерации учреждения юстиции регистрацию в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах Российской Федерации завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие не потребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132, 656 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с ст. 36 ЗК РФ, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 5 февраля 2007 г.)*(5) (далее - Закон об обороте земель) земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Закона (27 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям. В этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК РФ - по соглашению всех ее участников. Иными словами, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями общего земельного участка (его части). Договор заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим по доверенностям, выданным ему другими участниками долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель).

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Например, такое определение объекта аренды, как "100 квадратных метров площадей в торговом зале", без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст. 554 и 607 ГК РФ. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются недвижимым имуществом как индивидуально определенной вещью.

Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о регистрации прав планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости.

Как отмечалось, юридическим лицам жилые помещения могут предоставляться на праве аренды либо иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ). При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996 г. части второй Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Тем самым возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается. Предмет договора аренды - предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на переданное в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица.

Кроме собственников в соответствии с законом арендодателями могут быть:

государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК РФ);

учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);

образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (п. 11 ст. 39 Федерального закона от 13 января 1996 г. N 12-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об образовании"*(6)) или ученого совета высшего учебного заведения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском образовании"*(7));

лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 ЛК РФ).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 8 декабря 2003 г.)*(8) до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ.

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подразд. III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, - то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(9), положения Гражданского кодекса РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды - имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

договор считается заключенным;

арендатор приобретает право аренды;

вещное право арендодателя обременяется.

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например, несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Предусмотренная Правилами ведения ЕГРП*(10) выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды - право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.

Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.

Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор Гражданский кодекс РФ не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.

Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.

Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается только в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества, после того как учреждением юстиции произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается учреждением юстиции без заявления сторон.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК РФ). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Как отмечалось, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора. Если в ЕГРП имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Поэтому в случае фактического прекращения арендных отношений запись об аренде должна быть погашена в ЕГРП до регистрации перехода права или договора о залоге.

Таким образом, в отличие от общего порядка государственной регистрации аренды недвижимости, установленного действующими нормативными актами, практические вопросы требуют более детального изучения. Иначе говоря, нормы Закона о государственной регистрации прав, как и иных правовых актов гражданского законодательства, регулируют упомянутые вопросы лишь в той части, в которой они не урегулированы гражданским законодательством и не противоречат его нормам. Однако необходимо провести большую работу по развитию нормативно-правовой основы арендных отношений, особенно по разработке оптимальной системы государственной регистрации аренды недвижимости, которая могла бы обеспечить эффективное управление имуществом.

О.В. Чумакова,

заместитель генерального директора

юридической компании "Бизнес-Консалт",

соискатель кафедры предпринимательского права

МГУ им. М.В. Ломоносова

"Право и экономика", N 11, ноябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

*(2) СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

*(3) Там же. 1996. N 5. Ст. 411.

*(4) СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

*(5) СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

*(6) СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150.

*(7) Там же. N 35. Ст. 4135.

*(8) СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4118; 2003. N 28. Ст. 2875; N 50. Ст. 4846.

*(9) Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

*(10) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. от 22 ноября 2006 г.) "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.