Вопрос: ООО планирует передать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Согласно ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Общество является собственником доли земельного участка, на котором расположено подлежащее передаче в аренду нежилое помещение. Прошу Вас предложить вариант передачи в аренду земельного участка под арендуемым нежилым помещением (ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2007 г.)

ООО планирует передать в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности.

Согласно ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Общество является собственником доли земельного участка, на котором расположено подлежащее передаче в аренду нежилое помещение.

Прошу Вас предложить вариант передачи в аренду земельного участка под арендуемым нежилым помещением.

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, которое оно планирует передать в аренду. При этом обществу, на праве общей долевой собственности также принадлежит земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

В соответствии с требованиями пункта 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Из положений пункта 2 ст. 652 ГК РФ следует, что для возникновения в рамках договора аренды здания (сооружения) арендных отношений в части земельного участка, занятого зданием, в договоре аренды здания достаточно прямо предусмотреть положение о переходе к арендатору права аренды (пользования) на соответствующий земельный участок.

Следует отметить, что положения пункта 2 ст. 652 ГК РФ в части возникновения арендных отношений по земельному участку из договора аренды здания (сооружения), в полной мере применимы лишь при аренде здания (сооружения) в целом.

Что касается аренды нежилых помещений в здании то, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлениях от 01.02.2005 г. N 9289/04 и N 11301/04, действующее законодательство не предусматривает возможности приобретения арендаторами помещений в здании прав аренды на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений.

По полученным пояснениям, общество имеет в собственности и планирует передать в аренду не все здание, а лишь, расположенное в нем нежилое помещение.

Таким образом, является нецелесообразным указание в договоре аренды нежилого помещения условия о представлении в аренду земельного участка, на котором располагается соответствующее помещение, так как с учетом позиции ВАС РФ, существует риск признания такого условия ничтожным. Соответственно, обществу можно рекомендовать заключение с арендатором нежилого помещения отдельного договора аренды земельного участка.

Следует отметить, что, так как земельный участок, на котором располагается здание, находится в общей долевой собственности, передача его в аренду возможна только при наличии согласия других собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В случае передачи имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из собственников в аренду при отсутствии согласия других собственников соответствующий договор будет считаться недействительным (ничтожным), как не соответствующего закону (ст. 168 ГК РФ).

Если арендатор нежилого помещения откажется от заключения с обществом договора аренды земельного участка, либо если другие собственники этого земельного участка не дадут согласия на заключение обществом договора аренды земельного участка с арендатором нежилого помещения, получение экономических выгод обществом от владения земельным участком возможно через увеличение арендной платы за пользование нежилым помещением.

Вывод:

На основании вышеизложенного, обществу можно рекомендовать заключение с арендатором нежилого помещения отдельного договора аренды земельного участка, на котором расположено, передаваемое в аренду нежилое помещение. Так как земельный участок, находится в общей долевой собственности, передача его в аренду возможна только при наличии согласия других собственников.

15 сентября 2007 г.

ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2007 г.