Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2012 г. N 09АП-18337/12

г. Москва

12 сентября 2012 г.

Дело N А40-135291/11-142-

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2012 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С., судей Барановской Е.Н., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономаренко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Акционерной компании с ограниченной ответственностью

"БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.05.2012, принятое судьей Филиной Е.Ю., по делу N А40-135291/11-142-1235 по иску Акционерной компании с ограниченной ответственностью

"БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124) к обществу с ограниченной ответственностью "Ля Фрэшер" (ОГРН 1107746081882, ИНН 7718794521) о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шафрановская Е.П. по доверенности от 16.01.2012, Беляева Ю.А. по доверенности от 16.01.2012, Цуканов В.И. по доверенности от 01.01.2012 от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ля Фрэшер" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по оплате за использование помещения за период с мая по октябрь 2011 года в размере 149 869,27 долларов США, задолженности по переменной арендной плате за период с марта по сентябрь 2011 года в размере 28 473, 81 руб., задолженности оплате за производство отделочных работ в размере 3 740,84 долларов США, штрафа в связи с приостановлением коммерческой деятельности в размере 33 971,54 долларов США, пени за просрочку платежей в размере 18 314,68 долларов США, штрафа в связи с досрочным расторжением соглашения в размере 27 713,63 долларов США, процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 25.11.2011 г. в размере 858,64 долларов США и 134,49 руб. по Соглашению об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра MR N 2010/08-В66а от 30.09.2010, ссылаясь на статьи 11,309,310,330,395,421,425,614 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда 03.05.2012 года в удовлетворении иска отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд, анализируя природу платы за использование помещения (коммерческое использование) пришел к выводу о том, что сторонами согласована арендная плата на той стадии, когда аренда еще не наступила, а государственная регистрация права собственности истца на центр еще не произошла, в связи с чем, признал норму предварительного договора об уплате авансовых платежей, а также условие о выплате платы за использование помещения (коммерческое использование) недействительной, противоречащей требованиям гражданского законодательства, ст.168 ГК РФ.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на ошибочную квалификацию судом правовой природы, оснований и характера правоотношений, сложившихся между истцом и ответчиком. По мнению заявителя, заключенное Соглашение является смешанным договором, а отношения в спорный период, май-октябрь 2011 года, носили характер возмездного использования нежилого помещения.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившегося ответчика, по правилам, предусмотренным ч.3 ст.156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.09.2010 г. между Акционерной компанией с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", Республика Кипр, действующей через Филиал в Российской Федерации (арендодатель), и ООО ""Ля Фрэшер" (арендатор) было заключено Соглашение об использовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра MR N 2010/08-В66а в отношении помещения, состоящего из площадей, имеющих условное обозначение - номер В66а, расположенного на первом этаже (уровень 129,7) торгового центра, по адресу: г. Москва, Краснопресненская набережная, д.2.

Арендодатель осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра, расположенного по адресу: Москва, ЦАО, Пресненская наб., д.2, уч. 6,7, 8б ММДЦ "Москва-Сити" (т.2, л.д.136-138).

Срок действия заключенного между сторонами Соглашения регулируется пунктом 10.6, вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше чем в течение 3-х лет. При этом в случае, если до окончания срока действия настоящего Соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего Соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.

Во исполнение условий Соглашения спорные помещения были переданы 05.10.2010 года, что подтверждается актом приема-передачи для проведения работ арендатора.

Право собственности на помещения, расположенные по адресу: Москва, наб. Пресненская, д. 2, общей площадью 165 924,8 кв.м. согласно перечню помещений указанного в графе объект права, было зарегистрировано 28.12.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357(т.2, л.д.136-138).

По условиям сделки (пункт 2.1 Соглашения) предметом настоящего Соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использования арендатором помещения до государственной регистрации Договора аренды и заключения Договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения Договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях Краткосрочного договора аренды.

В соответствии с п.10.2 Соглашения, настоящее Соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям сторон по Соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено Соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.

Во исполнение п.4.5. Соглашения истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 983140,9 долларов США, в том числе НДС в рублевом эквиваленте на дату платежа, что подтверждается платежными поручениями N 32 от 08.11.2010, N35 от 10.11.2010 г., N 39 от16.11.2010 (т.3, л.д.14-16).

В соответствии с пунктом 2.2. Соглашения арендодатель передает, а арендатор обязуется принять Помещение, использовать Помещение в соответствии с разрешенным использованием, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные Соглашением и, если применимо, Договором аренды.

В соответствии с п.6.4.1., 6.4.2 Соглашения в период с Даты открытия Центра и до Даты начала аренды, арендатор обязан был уплачивать арендодателю плату за использование Помещения - в размере 100% от суммы арендной платы, как это определено в Договоре аренды и Общих условиях за аналогичный период; в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов подлежит зачету из авансового платежа с течение первого месяца с Даты открытия Центра.

Пунктом 9.9 Соглашения предусмотрено, что в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, предусмотренного настоящим Соглашением, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 %, предусмотренную пунктом 1.13 Общих условий ( с учетом п.2.1 дополнительного соглашения от 30.09.2010 (т.2, л.д.121).

Дополнительным соглашением N 3 от 24.02.2011 г. стороны установили, что во исполнение обязательств, предусмотренных п. 5.2.2 соглашения, истец предоставляет ответчику возможность производства работ, а ответчик оплачивает истцу плату за предоставление возможности производства работ арендатора в помещении (включая водоснабжение, электричество, вывоз мусора, охрану объекта, уборку общих площадей, использование временных лифтов).

Согласно расчету ответчика за истцом образовалась задолженность по спорному соглашению в размере 149 869,27 доллара США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа за период с мая по октябрь 2011 года, в части переменной арендной платы задолженность в размере 28 473,81 руб. за период с мая по сентябрь 2011 года.

Факт прекращения арендный отношений 31.10.2011 ответчиком не опровергнут; помещения освобождены арендатором, что подтверждается отметкой ответчика о получении письма истца (исх.N МС-1655 от 25.10.2011 г) об одностороннем отказе от исполнения договора (т.1, л.д.37).

Поскольку в установленный в Соглашении срок арендатор плату за пользование имуществом не уплатил, обязательства, предусмотренные спорным Соглашением исполнил ненадлежащее, истец и обратился в суд с иском о взыскании задолженности за пользование имуществом и договорной неустойки.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела 9 п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ), а исковое заявление - частичному удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

По своей правовой природе заключенное между сторонами спора Соглашение от 30.09.2010 является предварительным договором, условия которого регулируются правилами ст.429 ГК РФ.

Судом первой инстанции дана правильная правовая квалификация спорного Соглашения, как договора, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), заключенного в соответствии с пунктом 3 ст.421 Гражданского кодекса РФ, однако ошибочно сделан вывод о том, что норма предварительного договора об уплате авансовых платежей и условие о выплате платы за использование за использование помещения недействительна и противоречит ст.ст.168,608 ГК РФ.

В силу положений ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор, получивший результаты вложений в форме объектов незавершенного строительства до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе, правом предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу

Судебная коллегия, проанализировав условия заключенного Соглашения, пришла к выводу о том, что до момента регистрации права собственности арендодателя на помещение отношения сторон регулируются положениями соглашения, касающимися порядка фактического использования имущества до регистрации права собственности, а после государственной регистрации - на основании краткосрочного договора аренды, что не противоречит положениям ст.608 ГК РФ.

Согласно ст.ст.307,309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги ит.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Поскольку факт передачи спорного нежилого помещения подтверждается соответствующим двусторонним актом, в спорный период помещение ответчиком использовалось, т.е. истец совершил в пользу ответчика действия по передаче имущества в пользование, то в силу упомянутых законодательных норм имеет право требовать от должника исполнения взятых по соглашению обязанностей.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктами 6.1 Приложения N 1 "Общие условия", 9.9. предусмотрена ответственность в виде неустойки за нарушение следующих обязательств: приостановление коммерческой деятельности ранее, чем 7 дней до даты окончания срока аренды, за просрочку внесения платы за пользование помещением (т.2, л.д.92, 121).

Согласно пункту 3.1 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик в суд не явился, фактические обстоятельства использования спорных помещений в спорный период не опроверг, расчет предъявленных требований по взысканию задолженности за пользование нежилым помещением и неустойки за нарушение принятых по Соглашению обязательств прямо не оспорил, с ходатайством об уменьшении размера договорной неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ в суд не обратился.

При таких обстоятельствах требования истца в силу упомянутых законодательных норм подлежат частичному удовлетворению, а именно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате за использование помещения за период с мая по октябрь 2011 года в размере 149 869,27 долларов США, задолженности по переменной арендной плате за период с марта по сентябрь 2011 года в размере 28 473, 81 руб., задолженности оплате за производство отделочных работ в размере 3 740,84 долларов США, штрафа в связи с приостановлением коммерческой деятельности в размере 33 971,54 долларов США, пени за просрочку платежей в размере 18 314,68 долларов США, 27 127,13 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 25.11.2011 г.

При этом судебная коллегия отмечает, что при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, последние не могут быть выражены в долларах США.

Между тем, поскольку отношения сторон прекращены 31.10.2011 года, то при таких обстоятельствах с указанной даты у ответчика отпали основания для удержания обеспечительного депозита, перечисленного истцом в целях обеспечения исполнения обязательств, удержание спорной суммы рассматривается законодателем как неосновательное сбережение, поскольку удерживается в отсутствие договорных и законных оснований (ст.1102 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку правоотношения сторон, вытекающие из спорного Соглашения, прекращены в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, что не противоречит его условиям, а факт освобождения и возврата нежилого помещения ответчиком истцом не оспаривается, доказательств удержания в счет обязательств перечисленного обеспечительного платежа до судебного разбирательства истец в суд не представил, а представители истца в ходе судебного заседания пояснили, что обеспечительный платеж ответчику не возвращен, судебная коллегия полагает, что сумма обеспечительного платежа в размере 983140,9 долларов США подлежит зачету с учетом правил, предусмотренных ст.319 ГК РФ с учетом позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации",

Что касается взыскания штрафа в связи с досрочным расторжением соглашения в размере 27 713,63 долларов США на основании пункта 10.7.2 Соглашения (т.1, л.д.127), то судебная коллегия считает, что последний не подлежит взысканию по следующим основаниям.

Установление в договоре штрафа, подлежащего взысканию с арендатора, только (исключительно) за досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, устанавливаемой в договоре за нарушение гражданских прав. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - ст.310, п.3 ст.450 ГК РФ) является способом самозащиты права, который реализован истцом своей волей и в своем интересе, в связи с чем, не может влечь дополнительных неблагоприятных последствий для контрагента, включая начисление штрафа.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 03.05.2012 по делу N А40-135291/11-142-1235 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Ля Фрэшер" (ОГРН 1107746081882, ИНН 7718794521) в пользу Акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124) 70 469,21 доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты и 28 473,81 руб. задолженности, 52 286,22 доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты неустойки и 27 127,13 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 33 194,69 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

В остальной части в иске отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Н. Барановская А.П. Тихонов