"Лицом к частнику. Закрытые фонды недвижимости стали доступны частным инвесторам" (интервью с Р. Шемендюком, генеральным директором УК "Капиталъ ПИФ") ("Риск-менеджмент", N 9-10, сентябрь-октябрь 2007 г.)

"Лицом к частнику.
Закрытые фонды недвижимости стали доступны частным инвесторам"
(интервью с Р. Шемендюком, генеральным директором УК "Капиталъ ПИФ")

Закрытые паевые фонды недвижимости постепенно становятся инструментом приумножения капитала, доступным для частного инвестора, хотя еще два года назад участие физических лиц в закрытых фондах было скорее исключением. Генеральный директор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк уверен, что это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: ЗПИФы постепенно "поворачиваются лицом" к частному инвестору, а частники, в свою очередь, все больше интересуются закрытыми фондами.

Три года назад, когда появлялись первые закрытые фонды недвижимости, речь о частных инвесторах не шла. Что способствовало их выходу на этот рынок?

Несколько лет назад управляющие компании понимали, что частный инвестор еще не готов работать с новым продуктом. ЗПИФы недвижимости отличаются тремя основными требованиями к пайщику: высокая капиталоемкость, низкая ликвидность и большой горизонт инвестирования. То есть, во-первых, инвестор должен быть готов вкладывать денежные средства на длительный срок - год, три или пять лет. Во-вторых, он должен понимать, что ему вряд ли удастся оперативно "вынуть" свои деньги - УК не обязана выкупать паи до окончания срока действия закрытого фонда. Для работы на рынке недвижимости это принципиальный момент, позволяющий избежать кризиса ликвидности в ситуации, когда слишком большое количество пайщиков одновременно захочет выйти из ЗПИФа. В-третьих, на рынке недвижимости фонды не могут работать с двумя-тремя миллионами долларов, в отличие, например, от рынка акций - здесь счет идет на сотни миллионов долларов.

На сегодняшний день частные инвесторы все больше начинают соответствовать этим трем основным требованиям: происходит подъем экономики, уменьшаются страхи перед долгосрочными вложениями, увеличиваются сбережения частных лиц - частный инвестор и ЗПИФы недвижимости наконец созрели друг для друга.

Какие типы ЗПИФов недвижимости наиболее привлекательны для частного инвестора?

По прогнозам управляющих компаний, особый интерес физические лица будут проявлять к фондам, которые позволяют с большей дискретностью отслеживать прирост своего капитала и видеть, как и из чего он формируется. К этому типу относятся прежде всего спекулятивные фонды и фонды финансирования строительства. Деятельность спекулятивных фондов сродни деятельности риелторской компании: осуществляется покупка квартир либо на вторичном рынке, либо мелким и средним оптом у застройщиков для последующей перепродажи. От фонда финансирования строительства, в свою очередь, напрямую зависит возведение дома, и, соответственно, он претендует на часть прибыли застройщика. В обоих случаях инвестор может постоянно следить за результатами деятельности фонда и видеть прирост своего капитала, в отличие, например, от девелоперских фондов, когда стоимость пая по ходу проекта может падать, а скачок происходит лишь в самом конце.

На что важно обратить внимание при выборе управляющей компании?

Одно из больших заблуждений частных инвесторов состоит в том, что они выбирают управляющую компанию исходя из портфеля проектов, которые есть в фондах, в то время как управляющие компании продают не пакет портфелей, а технологии и качество в управлении. Здесь важно, не куда конкретно вложены деньги (через год портфель может полностью поменяться), а какие системы управления и риск-менеджмента использует УК, в каком сегменте она работает и каковы результаты ее деятельности. В этом, кстати, я вижу задачу всех российских управляющих компаний - объяснить инвестору, что он покупает не долю в конкретных проектах, а идеологию, технологию и компетенцию управляющей компании, от которых в конечном итоге будет зависеть его доход.

"Риск-менеджмент", N 9-10, сентябрь-октябрь 2007 г.