Продажа предприятия и сопутствующие проблемы (Е. Студеникина, "Практический бухгалтерский учет", N 11, ноябрь 2007 г.)

Продажа предприятия и сопутствующие проблемы

В случае продажи предприятия как имущественного комплекса правовое регулирование осуществляется на основании параграфа 8 главы 30 ГК РФ, а также общих правил для отношений, связанных с продажей недвижимости, - если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (ст. 549 ГК РФ).

Итак, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс. Исключение составляют права и обязанности, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Это могут быть, например, требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью).

Стороны договора:

продавец. Им может быть физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на данный объект;

покупатель - юридическое или физическое лицо, как правило, занимающееся предпринимательской деятельностью.

Кто принимает решение

Самый первый этап в совершении этой сделки - принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица.

В 99% случаев это будет крупной сделкой для продавца и для покупателя. Ведь он повлечет за собой отчуждение (приобретение) имущества, стоимость которого, вероятнее всего, превысит 25% от балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.

В случае с АО потребуется одобрение крупной сделки (предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества) всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно. Это установлено статьей 79 Федерального закона от 26.12.95 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".

В случае с ООО решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества (ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Необходимые документы

После того как решение принято, необходима подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. А именно (ст. 561 ГК РФ):

акт инвентаризации. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ);

аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия;

реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований;

бухгалтерский баланс Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса. При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия.

Не забудьте кредиторов!

Стороны обязаны оповестить кредиторов о продаже предприятия до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Кто это должен сделать, решать самим сторонам. Как правило, это делает продавец. На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается лично (курьером) либо просто отправляется заказным письмом с уведомлением.

Если кредитор не согласен на перевод долга, то он вправе потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Кроме того, несогласные кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично.

Есть важное временное ограничение: кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. Если же уведомление до кредитора не дошло, то он вправе предъявлять требования в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже (ст. 562 ГК РФ).

Подписание договора

Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. Существенными условиями такого договора являются предмет (т.е. сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия.

Цена предприятия - обязательное условие, которое должно быть прописано в договоре купли-продажи. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В данном случае неприменимы правила, установленные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ: "когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по иене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги".

Цена предприятия, указываемая в договоре, должна включать в себя цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Иное может быть определено законом или договором.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной его инвентаризации (ст. 561 ГК РФ). Акт инвентаризации отражает фактическое положение вещей, а заключение независимого аудитора подтверждает эти данные и соответствует данным бухгалтерского баланса.

Стороны вправе самостоятельно договориться как о цене, так и о прочих условиях договора - это общий принцип гражданского права, принцип свободы договора (см. ст. 421 ГК РФ). Согласно принципу свободы договора, условия договора устанавливаются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Рыночная стоимость объекта - это та наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Принято считать, что оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара.

О выборе оценщика

Как правило, для определения цены партнеры обращаются к организациям, оказывающим оценочные услуги. Сразу напомним, что оценщик не может быть учредителем, акционером, должностным лицом или заказчиком фирмы, имущество которой он оценивает. Не может он быть и родственником ее владельцев. В противном случае оценку нельзя считать достоверной.

Возникают законные вопросы: как выбрать добросовестного и квалифицированного оценщика? Отвечает ли оценщик за свои профессиональные ошибки?

Поскольку субъектами оценочной деятельности признаются только физические лица, то определенной гарантией может являться деловая репутация.

Кроме того, каждый оценщик для обеспечения своей ответственности должен заключить договор обязательного страхования ответственности, размер страховой суммы в котором не может быть меньше 300 000 руб.

Наконец, оценщик (который должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) - ст. 4 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") обязательно участвует в формировании компенсационного фонда СРО, при вступлении в который он должен внести не менее 30 000 руб.

Таким образом, в случае причинения ущерба по вине оценщика вы можете рассчитывать на удовлетворение за счет:

страховой премии, полагающейся оценщику при наступлении страхового случая (не менее 300 000 руб.);

компенсационного фонда в размере, не превышающем 600 000 руб. (по факту недостаточности страховой премии);

личного имущества оценщика.

Конечно, в случае с оценкой крупных объектов, в том числе и предприятий, такое покрытие просто смехотворно. Однако сейчас - увы - более или менее гарантированной суммой может являться лишь выплата из компенсационного фонда СРО.

Госрегистрация и передача предприятия

Учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса, после чего следует фактическая передача имущественного комплекса покупателю.

Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.

Подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец. Иное может быть предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию договора купли-продажи предприятия. Однако регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи. Договор поэтому следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации. Об этом, в частности, указано Президиумом ВАС России в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (см. информационное письмо от 13.11.97 N 21).

Регистрация перехода права собственности

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, то право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК РФ).

Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит соответственно к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст. 22 упомянутого закона).

Поэтому, как правило, одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия регистрируется и переход права собственности на недвижимость.

Цена вопроса

Следует упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене собственника предприятия. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:

прав на предприятие как имущественный комплекс;

договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса;

ограничений (обременении) прав на предприятие как имущественный комплекс.

Госпошлина составляет 0,1% от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса.

Ее совокупный размер не может превышать 30 000 руб. (подп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Пятна на солнце

Сплошь и рядом на продажу выставляются предприятия с весьма изношенным и устаревшим оборудованием, со зданиями и сооружениями, пришедшими в ветхое состояние. Однако они успешно продаются - если покупателей в большей степени интересует не само предприятие, а занимаемая им земля. Ради этого покупатель соглашается с недостатками самого предприятия. Конечно, он вправе потребовать замены оборудования или другого имущества, входящего в состав предприятия, или уменьшения покупной цены. Однако на деле это оказывается практически невыполнимым: износ основных фондов достигает 50% и более, а оборудование вообще непригодно для выпуска продукции или товаров.

Недостатки имущества либо его утрата могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования. Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.

Покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Впрочем, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. И если это ему удается, то покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.

Покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), следует уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее).

Е. Студеникина,

кандидат юридических наук

"Практический бухгалтерский учет", N 11, ноябрь 2007 г.