Вопрос: По договору с ООО общество приобрело права и обязанности арендатора земельного участка в Московской области, предназначенного для строительства жилого дома. Правомерно ли расходы по договору аренды участка, не зарегистрированному в установленном порядке, отнести на стоимость строительства здания на этом земельном участке? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2007 г.)

По договору с ООО общество приобрело права и обязанности арендатора земельного участка в Московской области, предназначенного для строительства жилого дома. Правомерно ли расходы по договору аренды участка, не зарегистрированному в установленном порядке, отнести на стоимость строительства здания на этом земельном участке?

Поскольку срок аренды земельного участка согласно договору аренды, права арендатора по которому были получены обществом на основании договора о переуступке обществу прав арендатора, истек, положения упомянутых договоров нельзя рассматривать как основание для возникновения у общества обязанностей по уплате арендных платежей за пользование земельным участком в I и II кварталах 2007 г.

Общество является также инвестором-застройщиком по строительству жилья и иных объектов недвижимости на земельном участке, полученном им в аренду.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В изложенных обстоятельствах, учитывая отсутствие документального подтверждения продления срока действия рассматриваемого договора аренды земельного участка, включение сумм арендной платы, начисленных в порядке, определенном вышеуказанными договорами, в стоимость объекта строительства, равно как и признание их в составе текущих расходов, учитываемых для целей налогообложения, по нашему мнению, является неправомерным.

В том случае, если продление срока аренды земельного участка в рамках договора все же имело место и указанный срок аренды распространяется, в частности, на I полугодие 2007 г., при решении вопроса о порядке учета затрат в виде арендных платежей нужно основываться на следующем.

В результате заключения между ООО и обществом договора о переуступке прав по договору аренды земельного участка к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. По договору арендатор обязан использовать полученный в аренду участок земли для размещения квартала жилой застройки. Таким образом, получение земельного участка связано с осуществлением обществом как инвестором-застройщиком по дополнительному соглашению к инвестиционному контракту строительства объектов недвижимости жилого назначения.

В соответствии с письмами Минфина России от 29.09.05 г. N 03-03-04/1/228 и от 19.07.06 г. N 03-03-04/1/585 в стоимость объекта недвижимости подлежат включению арендные платежи по земельному участку, на котором осуществляется строительство, начисленные не только в период осуществления строительства, но и до момента его начала.

Тот факт, что в изложенной ситуации упомянутое дополнительное соглашение было заключено в более поздний срок, чем состоялась уступка обществу прав арендатора земельного участка, не изменяет цели аренды, и, следовательно, включение арендных платежей за I и II кварталы 2007 г. (т.е. до момента начала строительства и до момента перехода к обществу прав и обязанностей инвестора-застройщика) в стоимость объекта строительства считаем обоснованным.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно письму ФНС России от 11.01.06 г. N 21-4-04/2 "О земельном налоге" организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 г. обязаны уплачивать земельный налог.

Поэтому для решения вопроса о том, следует ли обществу уплачивать арендную плату за пользование земельным участком либо земельный налог, необходимо урегулировать вопрос о продлении договора аренды либо о заключении нового договора аренды земельного участка между администрацией соответствующего района Московской области и обществом.

Специалисты аудиторской фирмы "Стимул"

13 декабря 2007 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 50, декабрь 2007 г.