Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2012 г. N 15АП-9940/12

город Ростов-на-Дону

19 сентября 2012 г.

дело N А32-19714/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии: от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчиков: от ЗАО "Славянский торговый комплекс" - Щербаков С.В. (доверенность от 16.08.2010), от остальных не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Кравченко Елены Анатольевны, закрытого акционерного общества "Славянский торговый комплекс"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2012 по делу N А32-19714/2010

по иску администрации Славянского городского поселения Славянского района

к закрытому акционерному обществу "Славянский торговый комплекс", Шипулину Алексею Петровичу, Кравченко Елене Анатольевне

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Славянский район, общества с ограниченной ответственностью "Кубрента"

о признании строения самовольной постройкой и обязании снести ее,

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Славянского городского поселения Славянского района (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском закрытому акционерному обществу "Славянский торговый комплекс" (далее - общество), Шипулину Алексею Петровичу, Кравченко Елене Анатольевне о признании объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 5, самовольной постройкой, об обязании общества снести объект незавершенного строительством, расположенный по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 5, за счет собственных средств (требование уточнено в порядке ст. 49 АПК Российской Федерации (л.д. 2 т. 3)).

Исковые требования мотивированы возведением строения в отсутствие разрешительной документации. Истец указывает, что земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации существующих нежилых строений. Для целей строительства данный участок не отводился, на момент подачи иска на участке возведен фундамент.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация муниципального образования Славянский район, общество с ограниченной ответственностью "Кубрента".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края, от 18 июня 2012 года прекращено производство по делу к ответчику Кравченко Елене Анатольевне; отказано в удовлетворении ходатайства общества о прекращении производства по делу в остальной части; признан самовольной постройкой объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 5, самовольной постройкой; общество обязано к сносу указанного объекта за счет собственных средств; в удовлетворении исковых требований к Шипулину А.П. отказано.

Суд установил, что спорный объект создавался в рамках договора инвестирования, заключенного между обществом и Шипулиным А.П. При этом земельный участок не принадлежал обществу на праве собственности, а разрешение на строительство отсутствовало. Впоследствии Шипулин А.П. уступил свои права по договору инвестирования Кравченко Е.А. Прекращение производства в отношении Кравченко Е.А. мотивировано отсутствием статуса индивидуального предпринимателя у последней. Отказ в иске к Шипулину А.П. мотивирован соответственно уступкой им прав по договору.

Не согласившись с указанным решением, общество и Кравченко Е.А. обжаловали его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, производство по делу прекратить.

Со ссылкой на пункт 24 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 общество указывает, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку не осуществляло строительство спорного объекта; полагает надлежащим ответчиком Кравченко Е.А., поскольку последняя является застройщиком по договору инвестирования и приобретет право собственности на объект по завершении строительства.

С учетом изложенного общество полагает спор в целом неподведомственным арбитражному суду. Дополнительно отмечает, что ранее по иску Славянской межрайонной прокуратуры в интересах Славянского городского поселения в аналогичном иске к обществу отказано. Полагает, что данное обстоятельство также свидетельствует о необходимости прекращения производства по делу.

Апелляционная жалоба Кравченко Е.А. также мотивирована неподведомственностью спора арбитражному суду.

Отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

В судебное заседание не явились представители истца, Шипулина А.П., Кравченко Е.А., третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства. От Кравченко Е.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку в части прекращения производства по требованиям к Кравченко Е.А. решение не обжаловано, возражений против проверки законности и обоснованности решения в части не заявлено, суд рассматривает апелляционные жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционных жалоб, пояснил, что ЗАО "Славянский торговый комплекс" уступило право аренды ООО "Кубрента". Договор аренды между ЗАО "Славянский торговый комплекс" и администрацией Славянского городского поселения Славянского района был заключен по решению суда; просил отменить решение суда первой инстанции, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Апелляционные жалобы рассматривались с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 13.09.2012.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Апелляционные жалобы рассматривались в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ, в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, постановлениями главы муниципального образования "Славянский район Краснодарского края" N 283 и N 284 от 04.02.2005 закрытому акционерному обществу "Славянский торговый комплекс" предоставлялись в аренду земельные участки в г. Славянске-на- Кубани по ул. Красная, 5 площадью 4 006 кв. м с кадастровым номером 23:48:02 03 034:0009 для строительства и эксплуатации торгово-развлекательного комплекса и по ул. Набережная, 35 площадью 2 334 кв. м с кадастровым номером 23:48:02 03 034:0007 под производственную базу на срок до 01.01.2015. Комитету по управлению муниципальным имуществом предписывалось заключить соответствующие договоры с обществом.

Постановлением главы МО "Славянский район Краснодарского края" N 1600 от 25.05.2005 указанные земельные участки объединены в один участок площадью 6 340 кв. м с присвоением адреса: ул. Красная, 5 и назначением "для строительства и эксплуатации торгово-развлекательного комплекса".

Из текста постановления следует, что на момент его издания обществом уже были заключены договоры аренды вышеуказанных участков от 04.02.2005.

Как усматривается из кадастровой выписки о земельном участке от 12.09.2011 N 2343/12/11-368883 объединенный участок площадью 6 340 кв. м поставлен на кадастровый учет 26.05.2005 с кадастровым номером 23:48:0203034:10.

После издания названного постановления на основании договора аренды от 23.06.2005 N 4800001859, заключенного на срок до 01.01.2015 и зарегистрированного в установленном порядке 26.07.2005 общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:48:0203034:0010 площадью 6340 кв.м по ул. Красной, 5 в г. Славянске-на-Кубани, предназначенного для обслуживания и эксплуатации нежилых строений. При этом вопреки тексту постановления в договоре назначение участка было определено как "для обслуживания и эксплуатации нежилых строений".

Указанный вид использования и сведения об обществе как арендаторе также содержатся в сведениях ГКН согласно вышеуказанной выписке.

Согласно выписке из ЕГРП от 17 мая 2012 года N 16/004/2012-991 (л.д. 11-12 т.3) в настоящее время сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:48:0203034:0010 площадью 6 340 кв. м по ул. Красной, 5 в г. Славянске-на-Кубани правом аренды общества по договору от 23.06.2005 N 4800001859 носят актуальный характер.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Славянского городского суда Краснодарского края от 10.12.2010 указанный договор аренды признан недействительным в части указания на целевое использование участка, целевым использованием земельного участка площадью 6 340 кв. м предписано считать - строительство и эксплуатация торгово-развлекательного комплекса.

Указанным решением, а также Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 по делу N А32-3470/2009 установлен в том числе ряд обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела и не требующих доказывания в силу частей 2,3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из содержания указанных судебных актов следует, что помимо спорного участка площадью 6 340 кв. м обществу был предоставлен также земельный участок площадью 1 000 кв. м, расположенный в г. Славянск-на-Кубани, по ул. Красной, 3, Постановлением главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 07.10.2005 N 3330 для обслуживания и эксплуатации нежилых строений.

07 октября 2005 года между МУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Славянска-на-Кубани и Славянского района" и обществом подписан договор аренды в отношении земельного участка площадью 1 000 кв. м, расположенного г. Славянск-на-Кубани, Красная, 3, для эксплуатации и обслуживания нежилых строений. Участок на кадастровый учет не поставлен.

Постановлением от 20.05.2008 N 1829 утверждены границы земельного участка площадью 919 кв. м, расположенного в г. Славянске-на-Кубани по ул. Красной, 5 и Красной, 3, под строительство торгово-развлекательного комплекса (л.д. 111).

Постановлением главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 03.06.2008 N 2125 "Об объединении земельных участков в г. Славянске-на-Кубани по ул. Красной, 5 и Красной, 3" объединены земельный участок площадью 6 340 кв. м с кадастровым номером 23:48:0203 034:10 с земельным участком площадью 919 кв. м с кадастровым номером 23:48:02 03 034:36. Установлено считать разрешенным видом использования земельного участка площадью 7 259 кв. м, расположенного по адресу: г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 5, строительство торгово-развлекательного комплекса.

Сформированный таким образом земельный участок с кадастровым номером 23:48:02 03 034:37 поставлен на кадастровый учет 17.06.2008.

18.06.2008 принято постановление главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края N 2292 о прекращении права аренды на земельный участок общества по ул. Красной, 5 площадью 6 340 кв. м с кадастровым номером 23:48:0203 034:10.

Постановлением главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 18.06.2008 N 2293 земельный участок площадью 7 259 кв. м с кадастровым номером 23:48:0203 034:37, расположенный г. Славянск-на-Кубани, ул. Красная, 5, предоставлен обществу под строительство торгово-развлекательного комплекса.

Постановлением от 03.09.2008 N 3613 отменено постановление главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 18.06.2008 N 2293, которым земельный участок площадью 7259 кв. м с кадастровым номером 23:48:0203 034:37, расположенный в г. Славянск-на-Кубани, по ул. Красная, 5, предоставлен обществу под строительство торгово-развлекательного комплекса.

В оспаривании указанного постановления решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 мая 2009 года по делу N А32-3470/2009 отказано ввиду констатации незаконности постановления главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 18.06.2008 N 2293.

Вместе с тем согласно выписке из ЕГРП от 17.05.2012 N 16/004/2012-989 в отношении земельного участка площадью 7 259 кв. м с кадастровым номером 23:48:0203 034:37, расположенного в г. Славянск-на-Кубани, по ул. Красная, 5 24.09.2011 зарегистрировано обременение арендой общества на основании договора N 4800005811 от 15.07.2011. Цель аренды - строительство торгово-развлекательного комплекса.

В названном договоре аренды (л.д. 75-81 т.2) основанием его заключения указано постановление администрации МО "Славянский район" от 30.06.2011 N 1174, которое также имеется в материалах дела (л.д. 83 т. 2).

Из материалов настоящего дела усматривается, что по договору о передаче прав и обязанностей от 06.05.2012 по договору аренды земельного участка N 4800005811 от 15.07.2011 ЗАО "Славянский торговый комплекс" передало ООО "Кубрента" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:48:0203034:37.

Сведения о регистрации обременения в виде аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:48:0203034:37 и 23:48:0203034:10 находятся в ЕГРП одновременно в качестве актуальных.

Вместе с тем, ранее - 07.09.2005 - между ЗАО "Славянский торговый комплекс", г. Славянск-на-Кубани (инвестор) и ИП Шипулиным А.П. (застройщик) заключен договор инвестирования, согласно которому стороны обязались соединить свои вклады и усилия и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства объекта (торгового комплекса) по ул. Красной, 5 в г. Славянске-на-Кубани Краснодарского края.

Строительство объекта согласно п. 2.2 договора предполагалось осуществлять на земельном участке площадью 6 340 кв. м по ул. Красной, 5, находящемся в долгосрочной аренде инвестора (общества).

В пункте 2.4 договора стороны указали, что при заключении и исполнении договора они руководствуются законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложений".

Право пользования названным земельным участком являлось вкладом инвестора и оценивалось сторонами в размере 10% в общем имуществе сторон (п. 3.1).

В свою очередь, вкладом застройщика являлись денежные средства на осуществление строительства, включая получение необходимой документации и ввод объекта в эксплуатацию.

На застройщика возлагались функции заказчика строительства, привлечение подрядчиков, ведение общих дел (пп. 3.2, 4.2).

В силу пункта 4.2.4 договора застройщик должен был осуществить собственными силами или с привлечением квалифицированного подрядчика строительство объекта в срок до 31.12.2008.

Согласно пункту 4.3 договора все действия инвестора в отношении третьих лиц считались совершаемыми по поручению застройщика и порождали права и обязанности для последнего.

Согласно пункту 3.5 договора по окончании строительства объект становился собственностью застройщика, а инвестор приобретал право безвозмездного пользования нежилыми помещениями не более 20% от размера общей площади объекта, с учетом конкретизации перечня помещений после технической инвентаризации объекта, а также места на открытой автостоянке пропорционально площади полученных инвестором помещений.

10.11.2009 между Шипулиным А.П. (застройщик) и Кравченко Е.А. (новый застройщик) заключен договор уступки прав по договору инвестирования строительства, согласно которому застройщик уступает, а новый застройщик принимает в полном объеме права, принадлежащие застройщику по договору инвестирования строительства от 07.09.2005.

Факт наличия спорного объекта и его создания в процессе исполнения договора инвестирования лица, участвующие в деле не отрицают.

Ссылаясь на то, что общество незаконно ведет строительство на земельном участке площадью 6340 кв. м (т. 3 л.д. 2) истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как разъяснено в пункте 24 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Определяя надлежащий процессуальный состав ответчиков по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется правилами толкования договоров инвестирования, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Как разъяснено в пункте 4 указанного постановления, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В пункте 6 названного постановления указано, что в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Если по условиям такого договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

В силу пункта 1 статьи 747 Гражданского кодекса Российской Федерации непременной обязанностью заказчика по договору строительного подряда, позволяющей квалифицировать договор как заключенный по правилам параграфа 3 главы 37 ГК РФ является предоставление подрядчику земельного участка для строительства.

Поскольку арендатором земельного участка площадью 6 340 кв. м, на котором предполагалось строительство спорного объекта, являлось общество, а право собственности на все помещения в возведенном строении должно было возникнуть у Шипулина А.П. (после уступки - у Кравченко Е.А. соответственно), суд квалифицирует данный договор согласно вышеприведенным разъяснениям как смешанный, полагая общество заказчиком, осуществляющим оплату за выполненные работы путем продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, а Кравченко Е.А. лицом, у которого возникло бы право на строение, если бы постройка не являлась самовольной. При этом договор купли-продажи недвижимой вещи не требует государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания сторонами.

При изложенных обстоятельствах рассмотрение спора возможно только при одновременном участии в деле в качестве ответчиков и общества и Кравченко Е.А.

Суд апелляционной инстанции дополнительно учитывает, что общество отрицает факт осуществления строительных работ именно обществом, указанное также не следует из условий договора инвестирования, предполагающего, что строительство будет осуществлять собственными силами или с привлечением подрядчиков Шипулин А.П. (Кравченко Е.А. с учетом уступки), доказательства возведения спорного объекта именно обществом истцом не представлены.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, общество не является лицом, осуществляющим фактическое строительство спорного объекта, не является фактическим владельцем данного объекта, не может приобрести право собственности на него в связи с утратой титула на землю, однако сохраняет статус заказчика по договору инвестирования. Кравченко Е.А. при этом владеет спорным объектом и осуществляет строительство в рамках договора с обществом (на что в том числе указано в ее апелляционной жалобе), а в силу смешанного характера договора является покупателем, то есть лицом, у которого возникло бы право на строение, если бы постройка не являлась самовольной.

Кроме того, в силу части 4 статьи 22 ГПК РФ разделение требований к указанным ответчикам в данном случае невозможно.

Поскольку у Кравченко Е.А. отсутствует статус индивидуального предпринимателя, спор в целом не подведомственен арбитражному суду. Производство по делу в обжалуемой части надлежит отменить в порядке пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с отменой решения суда первой инстанции в соответствующей части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 150, 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2012 по делу N А32-19714/2010 в обжалуемой части отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить Кравченко Елене Анатольевне, г. Краснодар из федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Славянский торговый комплекс" (ИНН 2349025064, ОГРН 1042327427086) из федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник