Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2012 г. N 04АП-3902/12

г. Чита

20 сентября 2012 г.

Дело N А78-3925/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Паньковой Н.М., судей Клепиковой М.А., Доржиева Э.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бушуевым С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2012 года по делу N А78-3925/2012 по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (место нахождения: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68, ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) к обществу с ограниченной ответственностью "Забайкальские Строительные Технологии" (место нахождения: 672570, Забайкальский края, Читинский район, пгт. Новокручининский, ул. Первомайская, 61, ОГРН 1097524001057, ИНН 7524015857) о взыскании 366 292, 28 руб., (суд первой инстанции Малышев Л.В.),

при участии в судебном заседании представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Секуновой Н.С. (доверенность от 24.04.2012),

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Забайкальские Строительные Технологии" (далее - ООО "ЗСТ", ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 1034/10 от 21.10.2010 арендных платежей в размере 355 874 руб. 81 коп., пени в размере 10 417 руб. 47 коп. за период с 15.12.2010 по 05.05.2012.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2012 года с ООО "Забайкальские Строительные Технологии" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края взыскано 355 874 руб. 81 коп. неосновательного обогащения. В остальной части требований отказано.

В обоснование принятого судебного акта суд указал на то, что в связи с тем, что договор аренды земельного участка, заключен на новый срок без проведения торгов, он является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Судом сделан вывод, что в рассматриваемом споре неосновательное обогащение ответчика является его доходом, полученным посредством экономии арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена. Следовательно требования истца в части взыскания 355 874 руб. 81 коп. платы за фактическое использование земельного участка подлежат удовлетворению на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что удовлетворяя исковые требования истца в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение и отказывая в удовлетворении взыскания неустойки согласованной в недействительном договоре, судом не учтено положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к неверным выводам, считая, что договор аренды N 1034/10 от 21.10.2010 является ничтожным.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, проанализировав доводы апелляционной жалобы и пояснения представителя истца, изучив материалы дела и, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.10.2010 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и ООО "Развитие" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1034/10 сроком до 01 октября 2013 года.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:040509:255, местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту (плану) земельного участка от 28.09.2010: г. Чита, мкр. Девичья Сопка, 2, 3, 4, 5, 6, 7, квартал 1, 32, 33,34, квартал 2, 33, 34, 35, квартал 3,16,17,18,19,20, квартал 4, площадью 8620 кв.м. Земельный участок предоставлялся для строительства жилого комплекса (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 7.4 договора, он одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

Арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания договора (пункт 2.2 договора).

Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату (пункт 4.2.2 договора).

Распоряжением Департамента от 17 мая 2011 года N 2114/р "О внесении изменения в договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на которой не разграничена от 21.10.2010 N 1034/10" в договор аренды внесены изменения в части наименования юридического лица: слова "общество с ограниченной ответственностью "Развитие" заменены словами "общество с ограниченной ответственностью "Забайкальские Строительные Технологии".

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 21.10.2010 N 1034/10 внесены изменения в договор слова "общество с ограниченной ответственностью "Развитие" заменены словами "общество с ограниченной ответственностью "Забайкальские Строительные Технологии". Подпункт 5.2 пункта 5 договора аренды земельного участка дополнен предложением: "С 01.01.2011 неустойка (пени) составляет 0,01 процента от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.".

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке (Уведомление о государственной регистрации договора аренды от 16 ноября 2010 года N 01/205/2010-472).

Истец посчитав, что ответчик, получив названный земельный участок, занимал его и не оплачивал арендной платы обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с требованием о взыскании арендных платежей в размере 355 874 руб. 81 коп. за период с 21.10.2010 по 31.03.2012, пени в размере 10 417 руб. 47 коп. за период с 15.12.2010 по 05.05.2012.

Представителем ответчика в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в качестве дополнительного доказательства представлены копии: кадастрового паспорта земельного участка, заявление о расторжении договора аренду от 19.08.2010 ООО "Развитие", распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 14.07.2010 N 4145/р "Об образовании земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:153", договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N82/08 от 25.11.2008. Заявлено ходатайство о приобщении их к материалам дела.

Если какое-либо обстоятельство не установлено судом первой инстанции, оно подлежит установлению апелляционным судом в силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании имеющихся в деле и вновь представленных доказательств.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев данное ходатайство, в целях более полного и всестороннего рассмотрения дела, считает возможным его удовлетворить, приобщить к материалам дела выше указанные доказательства.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

При рассмотрении дела суд первой инстанции, руководствуясь выше приведенными нормами материального права установил, что при заключении между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ООО "Развитие" договора аренды земельного участка N 1034/10 от 21.10.2010 торги не проводились. В связи с чем, суд признал спорный договор аренды от 21 октября 2010 года N 1034/10 ничтожным и не порождающим юридических последствий.

Учитывая изложенное, суд удовлетворил заявленное Департаментом требование в соответствии со статьей 1102 и пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации как неосновательное обогащение и отказал в удовлетворении взыскания неустойки, согласованной в недействительном договоре.

Между тем судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

Согласно пункту 1 статьи 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением, в частности, случая перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса.

На основании Распоряжения руководителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края N 491/р от 18.11.2008 "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "Развитие" 25.11.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Развитие" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 82/08.

В соответствии с пунктом 1.1. договора N 82/08 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:0:153, площадью 100248 кв.м., местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту земельного участка от 16.06.2008: Забайкальский край, г. Чита, мкр. Девичья сопка, 2, 3, 4,5, 6, 7, квартал 1, 32, 34, квартал 2, 33, 34, 35, квартал 3, 16, 17, 18, 19, 20, квартал 4.

14.07.2010 Распоряжением И.о. руководителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края N 4145/р "Об образовании земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:153 в соответствии со статьями 11.2, 11.3, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Забайкальского края от 01.04.2009 N 152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, на основании договора аренды земельного участка от 25.11.2008 N 82/08, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.06.2010 N 01/115/2010-998, заявления ООО "Развитие" (вх. N СО-2226 от 28.05.2010) принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 75:32:0:153 площадью 100248 кв.м., местоположение которого установлено: Забайкальский край, г. Чита, мкр. Девичья сопка, 2, 3, 4,5, 6, 7, квартал 1, 32, 34, квартал 2, 33, 34, 35, квартал 3, 16, 17, 18, 19, 20, квартал 4, с видом разрешенного использования "для строительства жилого комплекса".

В результате раздела образовано семь земельных участков, местоположение которых установлено: Забайкальский край, г. Чита, мкр. Девичья сопка, 2, 3, 4,5, 6, 7, квартал 1, 32, 34, квартал 2, 33, 34, 35, квартал 3, 16, 17, 18, 19, 20, квартал 4, с видом разрешенного использования "для строительства жилого комплекса".

19.08.2010 ООО "Развитие" обратилось в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 25.11.2008 N 82/08 в связи с его разделом на семь самостоятельных участков: 75:32:010361:50, 75:32:040509:251, 75:32:040509:252, 75:32:040509:253, 75:32:040509:254, 75:32:040509:255, 75:32:040509:256, и заключить на образованные участки новые договоры аренды, сроком на три года.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Во исполнение указанной нормы 21.10.2010 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и ООО "Развитие" (арендатор) заключен, в том числе договор аренды земельного участка N 1034/10.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания договора аренды земельного участка N 1034/10 от 21.10.2010 с кадастровым номером 75:32:040509:255 ничтожной сделкой.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 указанной нормы порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из Закона Забайкальского края от 18 марта 2009 года N 152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края", Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края от 08 июня 2010 года N 233, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена", является Департамент.

Расчет арендной платы с 2009 года производится в соответствии с постановлением Правительства Забайкальского края N 49 от 21 октября 2008 года "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края".

Пунктом 2.4.1 договора также установлено, что расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящихся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края" по следующей формуле АП=КАхК, где

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях; КС- кадастровая стоимость земельного участка; К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок, исходя из принадлежности земельного участка к соответствующей экономической зоне: 0,0048.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора экономическая зона земельного участка: ХVI. Кадастровая стоимость земельного участка 51 228 229 руб.(пункт 2.4.3.). Арендные платежи начисляются с 21.10.2010 (пункт 2.4.4). Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 245 895,50 руб.

Согласно пункту 2.4.7 договора арендная плата вносится в следующие сроки и порядке: IV квартал 2010 года - 48 505,41 руб. до 15.12.2010; I квартал 2011 года 61 437,90 руб. до 15.03.2011; II квартал 2011 года 61 437,90 руб. до 15.06.2011; III квартал 2011 года 61 437,90 руб. до 15.09.2011; IV квартал 2011 года 61 437,80 руб. до 15.12.2011; I квартал 2012 года 61 437,90 руб. до 15.03.2012; II квартал 2012 года 61 437,90 руб. до 15.06.2012; III квартал 2012 года 61 437,90 руб. до 15.09.2012; IV квартал 2012 года 61 437,80 руб. до 15.12.2012.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Доказательства того, что ответчик в период с 21 октября 2010 года по 31 марта 2012 года исполнил принятые на себя обязательства по внесению определенного договором размера арендной платы в установленные сроки, не представлено. Возражений относительного данного обстоятельства от ответчика не поступило.

Согласно расчету истца размер задолженности по арендной плате составил 355 874,81 руб. Расчет проверен судом апелляционной инстанции оснований для его изменения или признания не верным не установлено.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по уплате долга в заявленном истцом объеме и в установленные договорами аренды сроки, требования Департамента подлежат удовлетворению на основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 10 417,47 руб.

Вышеуказанная неустойка начислена в соответствии с пунктом 5.2 договора в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Расчет пеней проверен, оснований для признания его не верным не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требования Департамента о взыскании пени в заявленном размере.

Учитывая вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка N 1034/10 от 21.10.2010 с кадастровым номером 75:32:040509:255 ничтожной сделкой, взыскание судом первой инстанции 355 874 руб. 81 коп. - платы за фактическое использование земельного участка, на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации является неправильным. В связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении требования о взыскании пени в заявленном истцом размере также не имелось.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2012 года по делу N А78-3925/2012 в силу статьи 269 и пункта 1 части 1 статьи 270, пункта 4 части 1 статьи 270, подпунктов 1, 2 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильного применения норм материального права, подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2012 года по делу N А78-3925/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Забайкальские Строительные технологии" в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края 355 874 руб. 81 коп. - задолженность по арендным платежам, 10 417 руб. 47 коп. - пени, всего 366 292 руб. 28 коп.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.М. Панькова

Судьи

М.А. Клепикова Э.П. Доржиев