Внимание! Оценка по новым стандартам (Е.М. Петрова, "Консультант бухгалтера", N 10, октябрь 2007 г.)

Внимание! Оценка по новым стандартам

Приказами Министерства экономического развития и торговли N 254, 256, 257 от 20 июля 2007 г. утверждены федеральные стандарты оценки:

"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";

"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";

"Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Важность этой информации для бухгалтера трудно переоценить, поскольку многие организации в своей хозяйственной деятельности нередко прибегают к услугам оценщиков. В ряде случаев оценка имущества является обязательной. Результаты проведения оценки объекта могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Не стоит забывать и о том, что Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ прямо предусмотрено, что оценка объектов обязательна при возникновении споров о стоимости объекта оценки, в том числе при осуществлении налогового контроля. В статье мы постараемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением договора на оценку имущества в свете новых нормативных документов.

Прежде всего, напомним, что Федеральным законом N 157-ФЗ от 27 июля 2006 г. были внесены значительные изменения в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, было установлено, что оценочная деятельность в РФ осуществляется на основании федеральных стандартов оценки. Затем Постановлением Правительства России от 21 мая 2007 г. N 306 функции по разработке федеральных стандартов оценки были возложены на Министерство экономического развития и торговли. Разработанные им новые федеральные стандарты оценочной деятельности подлежат применению с 15 сентября 2007 г.

Кто может осуществлять оценочную деятельность

Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", лицензирование оценочной деятельности отменено с 1 июля 2006 г. (лица, имевшие действующие лицензии на 30 июня 2006 г., вправе осуществлять оценочную деятельность до 1 января 2008 г. по старым правилам). В качестве оценщиков могут выступать физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Профессиональное обучение оценщиков производится высшими государственными или частными учебными заведениями. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Организация, предоставляющая услуги по оценке, обязана иметь в штате не менее двух оценщиков.

Важным условием является независимость оценщика. В частности, оценщик не может проводить оценку, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также проведение оценки объекта оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора, либо оценщик является участником или кредитором юридического лица - заказчика или такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Что можно оценивать

В соответствии с ФСО N 1, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. В частности, это:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация.

Оценка обязательная и добровольная

Как правило, оценка проводится на основе договора на проведение оценки. В ряде случаев проведение независимой оценки обязательно в силу требований, установленных законодательно. В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ, проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

при использовании в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Проведение оценки обязательно и при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В обязательном порядке производится оценка при внесении не денежного вклада в уставный капитал акционерного общества. Для общества с ограниченной ответственностью независимая оценка обязательна, если номинальная стоимость вклада превышает 200 МРОТ.

Договор на проведение оценки

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. Договор может быть заключен непосредственно с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В ряде случаев оценка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. В соответствии с требованиями ФСО N 1, договор должен включать задание на оценку. В договоре в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

объект оценки;

имущественные права на объект оценки;

цель оценки;

предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

вид стоимости;

дата оценки;

срок проведения оценки;

допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка;

размер денежного вознаграждения за проведение оценки. При этом размер оплаты оценщику не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

При заключении договора оценки необходимо знать, что убытки, причиненные заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Поэтому размер страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности оценщика не может быть меньше чем триста тысяч рублей. При недостаточности этой суммы для покрытия ущерба, требование о получении компенсационной выплаты может быть предъявлено к саморегулируемой организации, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Виды стоимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. При этом результат оценки может использоваться, в том числе при определении сторонами цены для совершения сделки, при передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, реорганизации и приватизации предприятий.

При осуществлении оценочной деятельности, в соответствии с ФСО N 2, могут определяться 4 вида стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При этом установлено, что именно рыночная стоимость определяется при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости объекта залога; стоимости не денежных вкладов в уставный капитал; стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При этом учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость - определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Проведение оценки

Проведение оценки включает следующие обязательные этапы:

заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в рублях.

Датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.

Отчет об оценке

В соответствии с ФСО N 3, оценщик при составлении отчета об оценке должен придерживаться следующих принципов: существенность, однозначность, проверяемость, достаточность. В отчете об оценке обязательно должны содержаться следующие разделы:

основные факты и выводы. В этом разделе приводится общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая величина стоимости объекта оценки;

задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

сведения о заказчике оценки и об оценщике;

допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

применяемые федеральные стандарты оценочной деятельности;

описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения об имущественных правах, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании; информация о текущем использовании объекта оценки;

анализ рынка объекта оценки;

описание процесса оценки объекта в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения того или иного подхода к оценке объекта;

согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ.

Е.М. Петрова

"Консультант бухгалтера", N 10, октябрь 2007 г.