Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2012 г. N 14АП-6712/12

г. Вологда

18 сентября 2012 г.

Дело N А44-1941/2012

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Берая Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Таракановского Игоря Николаевича на решение Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2012 по делу N А44-1941/2012 (судья Аксенов И.С.),

установил:

индивидуальный предприниматель Таракановский Игорь Николаевич (ОГРН 305532101300217) обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление N 3" (ОГРН 1085321004592; далее - Общество) к индивидуальному предпринимателю Таракановскому И.Н. об освобождении нежилого помещения площадью 15,5 кв.м, кадастровый номер 53:23:8101000:07730:0236, расположенного в четвертом подъезде дома N 16/21 по проспекту Мира в Великом Новгороде, и по встречному иску ответчика к истцу о признании договора аренды от 01.02.2010 недействительным.

Решением суда от 19.06.2012 иск Общества удовлетворён в полном объёме, требование ответчика оставлено без удовлетворения. Суд обязал ответчика освободить спорное нежилое помещение, взыскал с него в пользу истца 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления отказал.

В обоснование жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. Доводы жалобы сводятся к тому, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости. Истец не является собственником спорного имущества. Полагает, что истец вправе требовать только оплату работ по содержанию и обслуживанию общего имущества, находящегося в многоквартирном доме.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество (арендодатель) и Таракановский И.Н. (арендатор) 01.02.2010 подписали договор аренды, в соответствии с которым во временное возмездное пользование арендатора передано спорное нежилое помещение сроком на один год.

Истец 12.04.2012 направил ответчику претензию о расторжении указанного договора в связи с невыполнением условий договора по уплате арендных платежей, в которой потребовал возвратить спорное помещение.

Поскольку ответчик не исполнил требования истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Таракановский И.Н., указывая на то, что данный договор является недействительным в силу его ничтожности, обратился в суд с встречным требованием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Общества, признал их обоснованными, а встречный иск Таракановского И.Н. посчитал не подлежащим удовлетворению.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику или лицу, им уполномоченному.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Занимаемое ответчиком нежилое помещение относится к общему имуществу вышеупомянутого дома.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

В силу частей 2 и 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно статье 161 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу в качестве способа управления многоквартирным домом избрано управление управляющей организацией - Обществом, с которым собственниками заключён соответствующий договор, из которого следует, что управляющая организация обеспечивает реализацию решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в доме в соответствии с предложениями собственников помещений, от имени и в интересах собственников осуществляет распоряжение общим имуществом дома.

Из толкования названных норм во взаимосвязи друг с другом следует, что управляющая компания не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений, она уполномочена действовать лишь в интересах последних.

Решением от 19.07.2008 общего собрания собственников помещений в доме по вышеуказанному адресу Общество избрано управляющей организацией данного многоквартирного дома, а решением от 01.02.2010 определено, что спорное нежилое помещение подлежит передаче в аренду с установлением размера ежемесячной арендной платы в сумме 3000 руб.

Документов, опровергающих содержание представленных протоколов общих собраний, а также свидетельствующих о наличии иного волеизъявления собственников имущества в многоквартирном доме, арбитражному суду в силу статьи 65 АПК РФ не представлено. О фальсификации имеющихся доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ при рассмотрении дела в суде не заявлено. В установленном порядке данные решения вышеупомянутых собраний недействительными не признаны.

При этом стороны, в том числе ответчик, не заблуждались относительно указанного в договоре имущества, то есть объект аренды был индивидуально определён, так как каких-либо требований стороны другу к другу относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества не предъявляли, в связи с чем оснований для признания его незаключенным по причине неопределенности предмета аренды не имеется.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что Общество является надлежащим истцом по данному иску, следовательно, ссылка апеллянта на то, что истец не является собственником спорного имущества и вправе требовать только оплату работ по содержанию и обслуживанию общего имущества, находящегося в многоквартирном доме, не может быть принята во внимание, поскольку договор аренды подписан при наличии соответствующего волеизъявления собственников помещений вышеупомянутого многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 и пунктом 2 статьи 8 ГК РФ вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества на срок свыше года подлежит государственной регистрации.

Поскольку сторонами подписан договор аренды сроком на один год, который в установленном Законом N 122-ФЗ порядке не зарегистрирован, то правовые основания для занятия помещения ответчиком отсутствуют, требование истца о понуждении ответчика его освободить удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

С учётом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", апелляционная инстанция считает, что ввиду отсутствия в материалах дела сведений о государственной регистрации спорного договора в установленном законом порядке он является незаключённым.

Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей и не может быть признан недействительным, следовательно, в удовлетворении встречного иска судом первой инстанции отказано обоснованно.

Более того, ссылаясь на то, что договор аренды является недействительным по мотиву отсутствия у истца права собственности на переданное ответчику имущество, индивидуальный предприниматель Таракановский И.Н. не учитывает то обстоятельство, что он не оспаривал право собственности на переданное ему в аренду имущество, и, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на объект аренды в том числе третьих лиц, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях Общество предоставило имущество в аренду.

В ходе судебного разбирательства и в период действия договора аренды имущественных претензий к Обществу относительно прав на арендованное помещение сторонним лицом заявлено не было.

Вместе с тем, статьёй 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Положения указанной правовой нормы не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Следовательно, оснований для признания арбитражным судом первой инстанции договора аренды недействительным не имелось.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 06.03.2012 N 13898/11.

Доводу жалобы о том, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, арбитражным судом дана обоснованная оценка, оснований для его переоценки апелляционный суд не усматривает, поскольку не имеется доказательств присвоения в установленном законодательством порядке спорному нежилому помещению иного правового статуса, отличного от статуса помещения, относящегося к имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, как указано в технических документах при сдаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (как часть проходного подъезда для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме), которое не могло использоваться самостоятельно.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 19.06.2012 по делу N А44-1941/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Таракановского Игоря Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

О.Н. Виноградов С.В. Козлова