Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2012 г. N 16АП-2242/12

г. Ессентуки

17 сентября 2012 г.

Дело N А63-4073/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Джамбулатова С.И., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания Гузоевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (далее по тексту - администрация района, ОГРН 1042600553720, ИНН 2615002165) и администрации Горьковского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края (далее по тексту - администрация сельсовета, ОГРН 1022602822868, ИНН 2615001860) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу N А63-4073/2012

по иску администрации района и администрации сельсовета к открытому акционерному обществу "Нефтегазовая компания "Ставрополье" (далее по тексту - общество, ОГРН 1022601936752, ИНН 2635017000), конкурсному управляющему Сафиканову В.К., ОАО "Сбербанк России" в лице филиала ОАО "Сбербанк России" Северо-Кавказский банк (далее по тексту - банк, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)

о признании прекращенным с 01.04.2011 договора ипотеки от 16.05.2008, договора залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, договора ипотеки от 16.05.2008,

при участии в судебном заседании:

от администрации района - Кирсанова О.В. (по доверенности от 21.02.2012);

от администрации сельсовета - Кирсанова О.В. (по доверенности от 26.12.2011);

от банка - Приходько Н.Г. (по доверенности N 09/012381 от 26.03.2012),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация сельсовета обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу, конкурсному управляющему Сафиканову Валерию Кавыевичу, г. Жуковский, банку с иском о признании прекращенными с 01.04.2011 договора ипотеки от 16.05.2008, договора залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, договора ипотеки от 16.05.2008 и об исключении из обеспечения требований кредитора Северо-Кавказского банка Сбербанка России договора ипотеки от 16.05.2008, договора залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, договора ипотеки от 16.05.2008.

Определением суда первой инстанции от 04.04.2012 в качестве соистца к делу привлечена администрация района.

Определением суда первой инстанции от 30.04.2012 заявление администрации сельсовета и администрации района к обществу, управляющему Сафиканову Валерию Кавыевичу, банку в части исключения из обеспечения требований кредитора Северо-Кавказского банка Сбербанка России договора ипотеки от 16.05.2008, договора залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, договора ипотеки от 16.05.2008 оставлено без рассмотрения.

В суде первой инстанции, в ходе судебного заседания истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили основание заявленных требований, а из предмета требований исключили дату - 01.04.2011, с которой они просят признать договоры ипотеки и залога прекращенными.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу А63-4073/2012 в удовлетворении требований администрации сельсовета и администрации района о признании прекращенным договора ипотеки от 16.05.2008, договора залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051 отказано.

Администрация сельсовета и администрация района не согласились с решением суда первой инстанции в части отказа в признании прекращенным договора ипотеки от 16.05.2008, заключенного между обществом и банком и подали и подали апелляционную жалобу, в которой просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебный акт суда первой инстанции проверяется только в обжалуемой части.

В судебном заседании представитель администрации района и администрации сельсовета поддержал доводы жалобы, просил решение суда от 26.06.2012 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель банка в судебном заседании просил обжалуемое решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу N А63-4073/2012 является законным и обоснованным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Совета Новоалександровского муниципального района Ставропольского края второго созыва от 21.12.2007 N 2/16 органам местного самоуправления муниципальных образований поселений Новоалександровского района Ставропольского края на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008 переданы полномочия органов местного самоуправления Новоалександровского муниципального района Ставропольского края по распоряжению земельными участками, расположенными в границах данных муниципальных образований поселений Новоалександровского района Ставропольского края, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанного решения 29.12.2007 между администрацией района и администрацией сельсовета заключено соглашение о передаче полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органам местного самоуправления.

Руководствуясь указанным соглашением администрация района передала администрации сельсовета полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах муниципального образования.

Постановлением администрации сельсовета от 27.03.2008 N 36 обществу предоставлен в аренду на 3 года земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 26:04:030206:410 под строительство автозаправочной станции, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 4 175 кв.м.

01.04.2008 на основании указанного постановления между администрацией сельсовета и обществом заключен договор аренды N 3 находящегося в государственной собственности земельного участка, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:04:03 02 06:0410, общей площадью 4175 кв. м, расположенного в 300 метрах по направлению на юг от п. Горьковский Новоалександровского района Ставропольского края (далее - земельный участок), для использования под строительство автозаправочной станции с придорожным сервисом. Срок договора аренды установлен с 01.04.2008 по 01.04.2011.

По акту приема-передачи от 01.04.2008 администрация сельсовета передала земельный участок обществу.

06.05.2008 договор аренды прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю с внесением записи Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

25.03.2008 между банком и обществом заключен кредитный договор N 008000051, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику денежные средства в сумме 84 000 000 рублей для финансирования затрат по проекту строительства сети многотопливных автозаправочных станций с придорожным сервисом на срок до 25.03.2013, под 13,25% годовых.

Из письма администрации сельсовета от 08.05.2008 следует, что ею дано согласие обществу на передачу в залог банку права аренды земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды от 01.04.2008 N 3, в пределах срока действия указанного договора.

В целях обеспечения исполнения обязательств общества по кредитному договору от 23.03.2008, между банком и обществом были заключены следующие договоры:

- ипотеки от 25.03.2008 N 008000051, по условиям которого общество предоставило в залог банку объект недвижимости - автозаправочную станцию и земельный участок, общей залоговой стоимостью 14 478 855 руб.;

- ипотеки от 17.11.2008, предметом которого являлись многотопливная автозаправочная станция и земельный участок, общей залоговой стоимостью 26 164 647 руб.;

- ипотеки от 14.08.2008, по условиям которого должник предоставил банку автозаправочную станцию и право аренды земельного участка, общей залоговой стоимостью 23 253 000 руб.;

- ипотеки от 16.05.2008, предметом которого являлось право аренды земельного участка общей площадью 4 175 кв. м, общей залоговой стоимостью 22 500 руб.;

- залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, залоговой стоимостью 15 750 750 руб.;

- ипотеки от 16.05.2008, по условиям которого общество обязалось предоставить банку объект недвижимости - многотопливную автозаправочную станцию и земельный участок под ним, общей залоговой стоимостью 20 805 750 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком и обществом заключены следующие договоры:

- ипотеки от 16.05.2008 (далее по тексту - договор ипотеки), предметом которого являлось право аренды земельного участка, общей площадью 4 175 кв. м, общей залоговой стоимостью 22 500 руб.;

- залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, предметом которого являлись имущественные права (требования) на площади строящегося объекта - многотопливной АЗС, залоговой стоимостью 15 750 750 рублей.

Договор ипотеки зарегистрирован 02.06.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю с внесением записи N 26-26-04/004/2008-606 об обременении (в виде ипотеки) земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2011 по делу N А63- 6440/2011 с общества в пользу банка по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 25.03.2008 N 008000051 взыскано:

- просроченный основной долг - 69 641 794 рубля 80 копеек;

- просроченные проценты - 2 253 026 рублей 66 копеек;

- просроченная плата за обслуживание - 24 601 рубль 39 копеек;

- неустойка за просроченный основной долг - 79 475 рублей 86 копеек;

- неустойка за просроченные проценты - 34 994 рубля 76 копеек;

- неустойка по плате за обслуживание от остатка с/с - 402 рубля 36 копеек;

- неустойка по оплате за пользование лимитом кредитной линии - 137 рублей 45 копеек;

- расходы по уплате государственной пошлины в размере 240 000 рублей.

По заявлению банка обращено взыскание на залоговое имущество, утверждена начальная продажная цена недвижимого имущества и имущественных прав, являющихся предметом залога и ипотеки, а также способ реализации заложенного имущества, в том числе: по договору ипотеки от 16.05.2008 - право аренды земельного участка общей площадью 4 175 кв.м., кадастровый номер 26:04:030206:410, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство автозаправочной станции, расположенной в 300 м по направлению на юг от ориентира п. Горьковский, адрес ориентира: Ставропольский край, Новоалександровский район, с установлением первоначальной продажной цены недвижимого имущества в размере 22 500 рублей; по договору залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051 - имущественные права (требования) на площади строящегося объекта - многотопливной автозаправочной станции, расположенной по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, п. Горьковский, в 300 метрах по направлению на юг от п. Горьковский, с установлением первоначальной продажной цены недвижимого имущества в размере 15 750 750 рублей.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2011 возбуждено производство по делу N А63-5355/2011 о несостоятельности (банкротстве) общества.

Определением суда от 28.11.2011 по делу N А63-5355/2011 требования банка в сумме 74 641 270 рублей 03 копеек включены в третью очередь реестра кредиторов должника, из которых требования в сумме 71 921 524 рублей 34 копеек включены как требования кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.

Решением суда от 19.01.2012 по делу N А63-5355/2011 общество признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Письмом от 10.08.2011 N 468 администрация сельсовета сообщила обществу о наличии у общества задолженности по арендной плате за 2010 и 1 квартал 2011, предложила ее уплатить в срок до 01.09.2011 и указала на то, что срок аренды земельного участка истек 01.04.2011.

Письмом от 28.09.2011 N 558 администрация сельсовета уведомила общество о расторжении договора аренды от 01.04.2008 N 3 в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

В письме от 14.12.2011 N 653/03 общество сообщило администрации сельсовета о том, что арендованный земельный участок, согласно договору ипотеки от 16.05.2008, находится в залоге в банке. Кроме того, обществом также заключен договор залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051, согласно которому в залог переданы имущественные права (требования) на площади строящегося объекта - многотопливной автозаправочной станции, расположенной на данном участке. В связи с изложенным, общество проинформировало администрацию сельсовета о невозможности расторжения договора аренды земельного участка

Согласно акту комиссионного обследования земельного участка от 14.12.2011 земельный участок с кадастровым номером 26:04:030206:0410 не освоен, работы по строительству автозаправочной станции не велись. Участок зарос сорной и карантинной растительностью. Истцы, полагая, что договор ипотеки от 16.05.2008 и договор залога имущественных прав от 16.05.2008 N 008010051 нарушают их права, обратились в арбитражный суд с иском.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно применены положения пункта 1 статьи 336, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым предметом залога может быть всякое имущество, в том числе имущественные права (право аренды), порядок передачи которых установлен законом. Аналогичные положения содержатся в пункте части 4 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее по тексту - Закон N 102- ФЗ), согласно которому право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем 5 лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка отдавать арендные права в залог без согласия собственника при условии его уведомления.

Абзацем 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как правильно установил суд первой инстанции, договор аренды между администрацией сельсовета и обществом заключен сроком на 3 года, что подтверждается материалами дела.

Согласно пункту 15 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом, необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Обоснован вывод суда первой инстанции о том, что при установлении необходимости получения согласия собственника земельного участка на передачу в залог права аренды земельного участка следует руководствоваться не положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а специальной нормой права - статьей 62 Закона об ипотеке.

В материалах дела имеется письмо администрации сельсовета от 08.05.2008, из которого следует, что данное лицо дало согласие на передачу в залог арендных прав.

Согласно Закону Ставропольского края от 04.10.2004 N 88-КЗ "О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района" Горьковский сельсовет Новоалександровского района Ставропольского края наделен статусом сельского поселения.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Судом первой инстанции правильно сделан вывод о том, что земельный участок, права по которому заложены по спорному договору, находится в государственной собственности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Данные полномочия не отнесены к вопросам местного значения муниципального района, предусмотренным статьей 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 131-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона N 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.

Обоснован также вывод суда первой инстанции о том, что распоряжение земельными участками, в том числе предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, к вопросам местного значения не относится.

Соглашением с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, возможна передача лишь только тех полномочий органов местного самоуправления муниципального района, которые установлены статьей 15 Закона о местном самоуправлении (вопросы местного значения).

Действующим законодательством не допускается перераспределение государственных полномочий между районами и поселениями, закрепленных за ними федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

С учетом изложенного администрация района, наделенная федеральным законом отдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не могла передавать данные полномочия администрации сельсовета.

Таким образом, при рассмотрении спора, в обжалуемой части, суд обоснованно исходил из положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применил соглашение, заключенное между администрацией района и администрацией сельсовета от 29.12.2007, о передаче полномочий администрации муниципального района по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, администрации поселения.

Поскольку у администрации сельсовета, в связи с противоречием закону соглашения от 29.12.2007, отсутствовали полномочия для распоряжения земельным участком с кадастровым номером 26:04:030206:0410, находящимся в государственной собственности договор аренды от 01.04.2008 со стороны арендодателя заключен лицом, не имевшим права сдавать имущество в аренду, что противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность сделки.

Поскольку договор аренды земельного участка от 01.04.2008 является недействительной (ничтожной) сделкой, то у общества право аренды не возникло, и оно не имело правовой возможности передать данное право банку по договору ипотеки от 16.05.2008 и в свою очередь, ничтожным является и залог права аренды.

Суд первой инстанции отразил в обжалуемом судебном акте, что иск по делу мотивирован тем, что договор ипотеки и залога прекратился в связи ничтожностью договора аренды, на основании которого данные договоры были заключены, запись об указанном праве ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца.

Договор аренды является ничтожным, и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий. Сохранение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка нарушает право администрации района на реализацию полномочий собственника в отношении земельного участка.

Из абзаца 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд первой инстанции, ссылаясь на разъяснения, изложенные в указанном Постановлении, пришел к обоснованному выводу о том, что у истца имеется право на обращение в суд с иском о признании зарегистрированного обременения отсутствующим, поскольку данный способ защиты права исходя из сложившейся судебной практики будет соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру допущенного нарушения прав.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу N А63-4073/2012 в обжалуемой части является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2012 по делу N А63-4073/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

С.И.Джамбулатов Г.В.Казакова