Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2012 г. N 11АП-7986/12

г. Самара

20 сентября 2012 г.

Дело N А55-10038/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2012 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сусловой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 13 сентября 2012 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 октября 2011 года, принятое по делу N А55-10038/2011, судья Агеенко С.В.,

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ОГРН 1056311160775), г.Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" (ОГРН 1026301160775), г.Самара,

о взыскании долга 4 288 859 руб. 65 коп. и пени 8 846 804 руб. 07 коп.,

установил:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" о взыскании долга 4 288 859 руб. 65 коп. и пени 8 846 804 руб. 07 коп.

В обоснование иска истец указал, что 28.11.2006 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 28, предоставленного ответчику в аренду для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Однако в период с 01.04.2007 г. по 16.07.2010 г. ответчик своих обязанностей в соответствии с условиями договора не исполнял в связи с чем у него образовалась задолженность по арендную плате 4 288 859 руб. 65 коп., на которую истец за период с 11.04.2007 г. по 16.07.2010 г. начислил пени в размере 8 846 804 руб. 07 коп.

В отзыве на исковое заявление ООО "Стройбизнес" просит в удовлетворении иска отказать, указав, что 25.10.2007 г. Администрация г.о. Самара разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция Л), расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Антонова-Овсеенко, 59 В. В связи с этим дальнейшее использование земельного участка для продолжения строительства стало невозможным, а арендатор по истечении срока действия договора N 28 от 28.11.2006 г. обратился к арендодателю с просьбой о преобразовании земельного участка площадью 5154,90 кв.м. на два участка: площадью 3171,90 кв.м. и 1983,00 кв.м. На указанные земельные участки между истцом и ответчиком были заключены новые договоры аренды.

Кроме того ответчиком сделано заявление о применении сроков исковой давности к требованиям с 01.04.2007 г. по 31.05.2008 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 3 октября 2011 года иск удовлетворен частично: с ООО "Стройбизнес" в пользу Министерства строительства и ЖКХ Самарской области взыскан долг (за период с 31.05.2008 г. по 16.07.2010 г.) в сумме 1 773 482 руб. 62 коп., пени в сумме 1 000 000 руб. (за период с 11.04.2008 г. по 30.04.2011 г.) В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Не согласившись с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворяющий исковые требования министерства в полном объеме.

В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе оспаривает вывод суда первой инстанции о применении коэффициентов инфляции за 2009 г. - 1,050 вместо 1,13, а также за 2008 и 2010 г.г. Также истец оспаривает вывод суда о необходимости расчета размера долга исходя из площади земельного участка 3171,90 кв.м., а не в соответствии с договором 5154,90 кв.м.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Стройбизнес" просило об оставлении решения суда первой инстанции без изменения, а жалобы Министерства - без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 года решение суда первой инстанции изменено, по делу принят новый судебный акт.

Исковые требования истца удовлетворены частично.

С ООО "Стройбизнес" в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области взыскан долг по арендной плате по договору аренды земельного участка N 28 от 28.11.2006 г. за период с 31.05.2008 г. по 15.07.2010 г. в размере 2 905 561 руб. 30 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 31.05.2008 г. по 15.07.2010 г. в размере 1 000 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 июня 2012 года постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 г. отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что судом апелляционной инстанции не приняты во внимание следующие обстоятельства.

Исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 г. N 11642/11 исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Общество при рассмотрении дела и кассационной жалобы ссылалось на передачу квартир жилого дома N 59 "В" по улице Антонова-Овсеенко участникам долевого строительства, а также на отсутствие фактического использования земельного участка площадью 1983 кв. м на котором он расположен, что подтверждается соглашением от 14.06.2011 г., в соответствии с пунктом 2 которого арендная плата не взимается с 26.10.2007 г. - даты ввода дома в эксплуатацию.

Поскольку апелляционный суд произвел расчет арендной платы без применения нормативных актов, подлежащих применению, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа посчитал, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суду следует оценить расчет иска с учетом действующих нормативных актов на момент конкретного периода использования земельного участка.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 г. дело N А55-10038/2011 принято на новое рассмотрение по апелляционной жалобе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, рассмотрение дела назначено на 07.08.2012 г.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 04.09.2012 г. в связи с истребованием судом сведений о государственной регистрации прав на объект капитального строительства.

Определением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 г. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Балакиревой Е.М. произведена замена председательствующего по делу судьи Балакиревой Е.М. на судью Терентьева Е.А.

Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 г. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав суда, рассматривающего дело, введена судьи Романенко С.Ш.

После замены судей в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 г. в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено на 13.09.2012 г. в связи с не поступлением от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области запрашиваемых сведений.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:

28.11.2006 г. Министерство строительства и ЖКХ Самарской области (арендодатель) и ООО "Стройбизнес" (арендатор) заключили договор N 28 аренды земельного участка, по условиям которого на основании постановлений Главы г. Самары от 08.10.2003 г. N 1003, от 29.07.2005 г. N 1921, распоряжений Министра строительства и ЖКХ Самарской области от 28.11.2006 г. N 284-р, от 20.12.2006 г. N 324-р арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:09 08 002:0005, находящийся по адресу: ул. Антонова-Овсеенко / ул. Советской Армии в Советском районе города Самары, площадью 5154,90 кв.м. Участок предоставлен для завершения строительства секций "К", "Л" жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Срок действия договора в силу пункта 3.2 истекает 28.11.2009 г., при этом в силу пункта 3.1 его условия применяются к отношениям, возникающим между сторонами с 28.11.2006 г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Арендная плата начисляется с 28.11.2006 г. (п. 4.1), ее размер определяется расчетом (приложение N 3). В силу пункта 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей. Согласно пункту 4.4 арендная плата перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 10-го числа текущего месяца.

За просрочку арендных платежей (пункт 7.3) начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Земельный участок передан истцом ответчику по акту (л.д.16).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2007 г.

Согласно приложению N 3 к договору при расчете размера арендной платы приняты следующие показатели:

- номер кадастрового квартала 09 08 022;

- удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель - 4978,79 руб.;

- площадь земельного участка - 5154,90 кв.м.

При этом используется формула расчета размера арендной платы: Ап = А х S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год, А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, S - площадь земельного участка.

Размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год рассчитывается по формуле: А = Скад х Ка х Кпр х Кв х Ки, где:

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель 4978,79 руб. (постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254);

Ка - коэффициент категории арендатора - 1,0 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74);

Кпр - коэффициент престижности - 0,4 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка - 0,17 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74);

Ки - коэффициент инфляции: на 2006 г. - 1,416; на 2007 г. - 1,552; на 2008 г. - 1,656; на 2009 г. - 1,750 (рассчитан по отношению к уровню цен 2003 года на основе ежегодных коэффициентов-дефляторов, установленных приказами Минэкономразвития РФ N 337 от 11.11.2003 г., N 298 от 09.11.2004 г., N 277 от 27.10.2005 г., N 359 от 03.11.2006 г. и прогноза индексов потребительских цен на 2008 и 2009 г.г.).

На основании указанного расчета стороны согласовали размер арендной платы:

- с 08.10.2006 г. по 31.10.2006 г. в размере 159 436 руб. 07 коп.,

- с 01.11.2006 г. по 31.12.2006 г. в размере 205 938 руб. 26 коп. в месяц;

- с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. в размере 225 715 руб. 89 коп. в месяц;

- с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. в размере 240 841 руб. 22 коп. в месяц;

- с 01.01.2009 г. по 30.09.2009 г. в размере 254 514 руб. 60 коп. в месяц;

- с 01.10.2009 г. по 08.10.2009 г. в размере 65 681 руб. 19 коп.

25.10.2007 г. Администрацией городского округа Самара было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция Л), расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко, 59В.

Соглашением от 12.10.2010 г. стороны изменили условия договора в части размера арендной платы, а также договорились о расторжении договора с 16.07.2010 г. в связи с преобразованием (разделом) земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 08 022:0005 и заключением новых договоров аренды земельных участков.

Указанным дополнительным соглашением стороны согласовали изменение формулы расчета с 15.05.2007 г.: Ап = А х S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год, А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, S - площадь земельного участка.

При этом размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год рассчитывается по формуле: А = Скад х Ка х Кс х Ки, где:

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель 4978,79 руб. (постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254);

Ка - коэффициент категории арендатора - 1,0;

Кс - коэффициент сроков строительства - 0,035;

Ки - коэффициент инфляции: на 2007 г. - 1,504; на 2008 г. - 1,633.

С 01.01.2009 г. размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год рассчитывается по формуле: А = Скад х Ка х Кс х Ки, где:

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель 5334,11 руб. (постановление Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473);

Ка - коэффициент категории арендатора - 1,0;

Кс - коэффициент сроков строительства - 0,04;

Ки - коэффициент инфляции: на 2009 г. - 1,050.

С 01.01.2010 г. размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год рассчитывается по формуле: А = Скад х Ка х Кс х Ки, где:

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель 5334,11 руб. (постановление Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473);

Ка - коэффициент категории арендатора - 1,0;

Кс - коэффициент сроков строительства - 0,04;

Ки - коэффициент инфляции: на 2009 г. - 1,097.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.01.2011 г.

На основании расчета в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 12.10.2010 г. стороны согласовали размер арендной платы:

- за ноябрь 2006 г. в размере 20 593 руб. 83 коп.

- с 01.12.2006 г. по 31.12.2006 г. в размере 205 938 руб. 26 коп.;

- с 01.01.2007 г. по 30.04.2007 г. в размере 225 715 руб. 89 коп. в месяц;

- с 01.05.2007 г. по 31.05.2007 г. в размере 163 675 руб. 29 коп.;

- с 01.06.2007 г. по 31.12.2007 г. в размере 112 583 руб. 02 коп. в месяц;

- с 01.01.2008 г. по 31.07.2008 г. в размере 122 239 руб. 86 коп. в месяц;

- с 01.08.2008 г. по 31.08.2008 г. в размере 117 144 руб. 54 коп.;

- с 01.09.2008 г. по 30.09.2008 г. в размере 109 076 руб. 95 коп.;

- с 01.10.2008 г. по 31.10.2008 г. в размере 137 225 руб. 84 коп.;

- с 01.11.2008 г. по 31.12.2008 г. в размере 145 435 руб. 93 коп. в месяц;

- с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. в размере 96 238 руб. 81 коп. в месяц;

- с 01.01.2010 г. по 30.06.2010 г. в размере 100 546 руб. 65 коп. в месяц;

- за июль 2010 года в размере 48 651 руб. 60 коп.

После заключения указанного выше дополнительного соглашения стороны заключили два договора аренды земельного участка:

- N 619 от 12.10.2010 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 08 002:572, находящегося по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ул.Советской Армии, площадью 3171,90 кв.м.;

- N 618 от 12.10.2010 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 08 002:571, находящегося по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул. Антонова-Овсеенко/ул.Советской Армии, площадью 1983,00 кв.м.

При этом последний договор (N 618 от 12.10.2010 г.) дополнительным соглашением от 14.06.2011 г. был расторгнут с даты его заключения (с 12.10.2010 г.), определено, что арендная плата за земельный участок не взимается с даты ввода объекта в эксплуатацию - с 26.10.2007 г.

В соответствии с условиями договора аренды N 619 от 12.10.2010 г. стороны согласовали размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 3171,9 кв.м. с кадастровым номером 63:01:09 08 002:572, начиная с 17.07.2010 г.

Ответчиком в период срока аренды (ноябрь 2006 г. - июль 2010 г.) арендная плата оплачена в размере 1 109 087 руб. 86 коп. (платежи от 19.07.2007 г., 06.08.2007 г., 07.09.2007 г., 04.10.2007 г., 13.11.2007 г., 10.12.2007 г., 11.01.2008 г., 12.02.2008 г., 11.03.2008 г., 07.04.2008 г., 21.01.2011 г., 22.01.2011 г., 23.01.2011 г.).

Доказательств оплаты арендной платы в большем размере ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

25.10.2007 г. Главой городского округа Самара ответчику было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU63301000-041Э, согласно которому жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция Л), расположенный по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Антонова-Овсеенко, 59В введен в эксплуатацию.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка первоначально предоставленный в аренду земельный участок имел кадастровый номер 63:01:09 08 002:0005, находился по адресу: Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Антонова-Овсеенко/Советской Армии, предназначен под строительство секций "К", "Л" жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, имел площадь 5154,9 кв.м.

В последующем 06.05.2010 г. указанный земельный участок был разделен на два земельного участка (с кадастровыми номерами 63:01:09 08 002:571 и 63:01:09 08 002:572), при этом земельный участок с кадастровым номером 63:01:09 08 002:572, находящийся по адресу Самарская область, г.Самара, Советский район, ул.Антонова-Овсеенко/Советской Армии предназначен под строительство секций "К", "Л" жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, имеет площадь 3171,9 кв.м.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены обжалованного судебного решения, принятия по делу нового судебного акта, которым удовлетворить исковые требования истца частично, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с этим договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 28.11.2006 г. N 28 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Расчет арендной платы за земельный участок подписан сторонами без замечаний и возражений. Следовательно, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 28.11.2006 г. условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы. Положения договора аренды от 28.11.2006 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Исковое заявление подано истцом 25.05.2011 г., что подтверждено штампом ФГУП "Почта России" на конверте (л.д.73).

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.

В связи с этим, в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2007 г. по 24.05.2008 г. и пени за период с 11.04.2007 г. по 24.05.2008 г. истцу надлежит отказать ввиду истечения срока исковой давности.

В период с 25.05.2008 г. по 14.08.2008 г. размер арендной платы за земельный участок должен исчисляться исходя из площади всего земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 08 002:0005 - 5154,9 кв.м. по методике определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора и установленной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74 (с изменениями, установленными, внесенными постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 г. N 59):

Ап = А х S, где

Ап - арендная плата за земельный участок в год;

А - арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка (5154,9 кв.м.).

В свою очередь арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год определяется по формуле А = Скад х Ки х Ка х Кс, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видами использования земель (установлен Постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254 - 4978,79 руб.);

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды (1,633);

Ка - коэффициент категории арендатора (1);

Кс - коэффициент сроков строительства (0,035).

Таким образом А (арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год) = Скад х Ки х Ка х Кс = 4978,79 х 1,633 х 1 х 0,035 = 284,56 руб./кв.м., а Ап (арендная плата за земельный участок в год) = А х S = 284,56 х 5154,9 = 1 466 878 руб. 34 коп. в год или 122 239 руб. 86 коп. в месяц.

На основании указанного за период с 25.05.2008 г. по 14.08.2008 г. с ответчика надлежит взыскать арендную плату в размере 327287,37 руб., в том числе:

- с 25.05.2008 г. по 31.05.2008 г. - 122239,86:31х7=27602,55 руб.;

- с 01.06.2008 г. по 31.07.2008 г. - 122239,86 х 2 = 244479,72 руб.;

- с 01.08.2008 г. по 14.08.2008 г. - 122239,86:31х14=55205,10 руб.

Согласно сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первый собственник в жилом доме (секция "Л") зарегистрировал свое право - 15.08.2008 г.

Исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В связи с этим с указанного времени часть земельного участка, впоследствии указанному земельному участку был присвоен кадастровый номер 63:01:09 08 002:571, а земельный участок площадью 3171,9 кв.м., которому в последующем был присвоен кадастровый номер 63:01:09 08 002:572, остался в пользовании у ответчика в связи с продолжением им строительства секции "К" жилого дома.

В связи с этим в период с 15.08.2008 г. по 19.08.2008 г. размер арендной платы исчисляется по формуле Ап = А х S, где

Ап - арендная плата за земельный участок в год;

А - арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год (284,56 руб./кв.м.);

S - площадь земельного участка (3171,9 кв.м.).

Ап = 3171,9 х 284,56 = 902 595 руб. 86 коп. в год или 75 216 руб. 32 коп. в месяц.

За период с 15.08.2008 г. по 19.08.2008 г. арендную плату надлежит взыскать в размере 12 131 руб. 67 коп. (75216,32 : 31 х 5).

С 20.08.2008 г. вступило в действие постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308, изменившее порядок расчета коэффициента срока строительства.

В связи с этим с 20.08.2008 г. по 07.10.2008 г. арендная плата исчисляется по формуле Ап = А х S, где

Ап - арендная плата за земельный участок в год;

А - арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка (3171,9 кв.м.).

А = Скад х Ки х Ка х Кс, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видами использования земель (установлен Постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254 - 4978,79 руб.);

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды (1,7);

Ка - коэффициент категории арендатора (1);

Кс - коэффициент сроков строительства (0,03).

Таким образом А (арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год) = Скад х Ки х Ка х Кс = 4978,79 х 1,7 х 1 х 0,03 = 253,92 руб./кв.м., а Ап (арендная плата за земельный участок в год) = А х S = 253,92 х 3171,9 = 805 408 руб. 85 коп. в год или 67 117 руб. 40 коп. в месяц.

За период с 20.08.2008 г. по 07.10.2008 г. арендную плату надлежит взыскать в размере 108 253 руб. 87 коп., в том числе:

- с 20.08.2008 г. по 31.08.2008 г. - 67117,4 : 31 х 12 = 25980,93 руб.;

- с 01.09.2008 г. по 30.09.2008 г. - 67117,4 руб.;

- с 01.10.2008 г. по 07.10.2008 г. - 67117,4 : 31 х 7 = 15155,54 руб.

С 08.10.2008 г. в отношении спорного земельного участка изменился коэффициент сроков строительства.

В связи с этим с 08.10.2008 г. по 31.12.2008 г. арендная плата исчисляется по формуле Ап = А х S, где

Ап - арендная плата за земельный участок в год;

А - арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка (3171,9 кв.м.).

А = Скад х Ки х Ка х Кс, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видами использования земель (установлен Постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254 - 4978,79 руб.);

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды (1,7);

Ка - коэффициент категории арендатора (1);

Кс - коэффициент сроков строительства (0,04).

Таким образом А (арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год) = Скад х Ки х Ка х Кс = 4978,79 х 1,7 х 1 х 0,04 = 338,56 руб./кв.м., а Ап (арендная плата за земельный участок в год) = А х S = 253,92 х 3171,9 = 1 073 878 руб. 46 коп. в год или 89 489 руб. 87 коп. в месяц.

За период с 08.10.2008 г. по 31.12.2008 г. арендную плату надлежит взыскать в размере 248 262 руб. 22 коп., в том числе:

- с 08.10.2008 г. по 31.10.2008 г. - 89489,87 : 31 х 24 = 69282,48 руб.;

- с 01.11.2008 г. по 31.12.2008 г. - 89489,87 х 2 = 178979,74 руб.

За период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. истец начислил ответчику арендную плату в размере 1 154 865 руб. 72 коп., при этом истец ошибочно исчислял арендную плату исходя из площади земельного участка 5154,90 кв.м. (как указано выше следует исчислять площадь используемого земельного участка - 3171,90 кв.м.), а также применен коэффициент инфляции 1,050 вместо коэффициента, подлежащего применению 1,13. Кроме того, в связи с принятием Постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473 установлен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видам использования земель - 5334,11 руб./кв.м.

В связи с этим с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. арендная плата исчисляется по формуле Ап = А х S, где

Ап - арендная плата за земельный участок в год;

А - арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка (3171,9 кв.м.).

А = Скад х Ки х Ка х Кс, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видами использования земель (установлен Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473 - 5334,11 руб.);

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды (1,13);

Ка - коэффициент категории арендатора (1);

Кс - коэффициент сроков строительства (0,04).

Таким образом А (арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год) = Скад х Ки х Ка х Кс = 5334,11 х 1,13 х 1 х 0,04 = 241,10 руб./кв.м., а Ап (арендная плата за земельный участок в год) = А х S = 241,10 х 3171,9 = 764 745 руб. 09 коп. в год или 63 728 руб. 76 коп. в месяц.

За период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. арендную плату надлежит взыскать в размере 764 745 руб. 09 коп.

За период с 01.01.2010 г. по 15.07.2010 г. истец начислил ответчику арендную плату в размере 651 931 руб. 50 коп., при этом истец ошибочно исчислял арендную плату исходя из площади земельного участка 5154,90 кв.м. (как указано выше следует исчислять площадь используемого земельного участка - 3171,90 кв.м., а также применен коэффициент инфляции 1,097 вместо коэффициента, подлежащего применению 1,245.

В связи с этим с 01.01.2010 г. по 15.07.2010 г. арендная плата исчисляется по формуле Ап = А х S, где

Ап - арендная плата за земельный участок в год;

А - арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год;

S - площадь земельного участка (3171,9 кв.м.).

А = Скад х Ки х Ка х Кс, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по видами использования земель (установлен Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 г. N 473 - 5334,11 руб.);

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды (1,245);

Ка - коэффициент категории арендатора (1);

Кс - коэффициент сроков строительства (0,04).

Таким образом А (арендная плата за 1 кв.м. земельного участка в год) = Скад х Ки х Ка х Кс = 5334,11 х 1,245 х 1 х 0,04 = 265,64 руб./кв.м., а Ап (арендная плата за земельный участок в год) = А х S = 265,64 х 3171,9 = 842 583 руб. 52 коп. в год или 70 215 руб. 29 коп. в месяц.

За период с 01.01.2010 г. по 16.07.2010 г. арендную плату надлежит взыскать в размере 457 531 руб. 89 коп., в том числе:

- с 01.01.2010 г. по 30.06.2010 г. - 70215,29 х 6 = 421291,74 руб.;

- с 01.07.2010 г. по 16.07.2010 г. - 70215,29 : 31 х 16 = 36240,15 руб.

Всего за спорный период (с учетом примененного срока исковой давности) - с 25.05.2008 г. по 15.07.2010 г. ответчику надлежало оплатить арендную плату в размере 1 918 211 руб. 81 коп. (327287,37 + 12131,67 + 108253,87 + 248262,22 + 764745,09 + 457531,89).

Поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты указанной задолженности в материалы дела не представлено, исковые требования истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению частично - в размере 1 922 155 руб. 33 коп., а в остальной части в удовлетворении данного требования следует отказать.

В соответствии с условиями договора (пункт 7.3 договора) за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 4.4 договора арендная плата оплачивается арендатором за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с этим за период с 25.05.2008 г. по 16.07.2010 г. ответчику должна быть начислена пеня на сумму задолженности в размере 2 468 732 руб. 19 коп.

В остальной части в удовлетворении указанного требования также следует отказать.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении в деле положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Установленная договором пеня (0,3% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки) более чем в десять раз превышает ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, значительно превышает средний размер ставок по кредитам в указанный период, в связи с чем суд апелляционной инстанции снижает размер взыскиваемой пени до 1 000 000 руб., отказывая в удовлетворении остальной части иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на истца и ответчика пропорционально размеру требований, подлежащих удовлетворению, без учета применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределению не подлежат, так как заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 октября 2011 года, принятое по делу N А55-10038/2011, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" (ОГРН 1026301160775, г.Самара) в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области долг по арендной плате (за период с 25.05.2008 г. по 15.07.2010 г.) в размере 1 918 211 руб. 81 коп., пени за просрочку внесения арендной платы (за период с 25.05.2008 г. по 16.07.2010 г.) в размере 1 000 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" (ОГРН 1026301160775, г.Самара) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 29 616 руб. 08 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко