Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 г. N 01АП-4689/12

г. Владимир

24 сентября 2012 г.

Дело N А11-13236/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Наумовой Е.Н.,

судей Большаковой О.А., Александровой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом г. Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.07.2012 по делу N А11-13236/2011, принятое судьей Романовой В.В.

по иску Управления муниципальным имуществом г.Владимира (ОГРН 1033302008233), г. Владимир, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания" (ОГРН 1043301802906), г. Владимир,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное бюджетное учреждение культуры "Выставочный центр", г.Владимир, муниципальное автономное учреждение культуры города Владимира "Дом офицеров", г.Владимир, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области,

о взыскании 723 373 рублей, расторжении договора аренды от 15.05.2004 N 294 и выселении из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Владимир, ул.Б.Московская, д.33/35 площадью 217,6 кв.м (помещения N 66, 68, 68а, 68б, 69, 69а, 70-72 по плану 1 этажа),

при участии представителей: от заявителя жалобы (истца) - Алексеевой И.Н. по доверенности от 10.01.2012 N 26-01-08/5 (сроком на один год);

от ответчика - Акимова Д.Р. по доверенности от 25.06.2012 N 01/12/5 (сроком на три года);

от третьих лиц - не явились, извещены (уведомление N 62311, конверты N 62309, 62310, 62307),

установил.

Управление муниципальным имуществом г. Владимира обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания" о взыскании задолженности по договору аренды от 15.05.2004 N 294 за период с июня по декабрь 2011 года в сумме 509 606 рублей 62 копеек, пеней, предусмотренных пунктом 5.2.1 договора, в сумме 213 766 рублей 50 копеек за период с 08.10.2011 по 16.12.2011, всего - 723 373 рублей 12 копеек; расторжении договора аренды от 15.05.2004 N 294; выселении ООО "Компания" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Б.Московская, д. 33/35, площадью 217,6 кв.м (помещения N 66, 68, 68а, 68б, 69, 69а, 70-72 по плану 1-го этажа).

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, отказавшись от требования о взыскании задолженности по арендной плате за июнь-декабрь 2011 года в сумме 509 606 рублей 62 копеек и увеличив размер пеней до 715 351 рубля 82 копеек, а также просил расторгнуть договор аренды и выселить ООО "Компания" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владимир, ул. Б.Московская, д. 33/35 площадью 217,6 кв.м (помещения N 66, 68, 68а, 68б, 69, 69а, 70-72 площадью 217,6 кв.м по плану 1-го этажа).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате за спорный период в полном объеме, а также за 2012 год в сумме 483 024 рублей.

Решением от 06.07.2012 Арбитражный суд Владимирской области взыскал с ООО "Компания" в пользу Управления муниципальным имуществом г.Владимира неустойку в сумме 250 000 рублей.

Производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 509 606 рублей 62 копеек прекратил на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от иска в данной части.

В остальной части иска отказал.

Кроме того, суд первой инстанции взыскал с ООО "Компания" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 11 101 рубля 29 копеек.

Не согласившись с принятым по делу решением, УМИ г. Владимира обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор обязан рассчитать арендную плату и производить ее оплату по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика, утвержденного Теруправлением в 2006 году.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправильно определил редакцию договора аренды, действующую с 01.05.2011, как договор аренды от 15.05.2004 N 294 в редакции дополнительных соглашений от 01.06.2005 N 4 и от 11.05.2006 N 6. Заявитель указывает, что из буквального толкования соглашения от 11.05.2006 N 6 следует, что стороны договорились распространить его действие на период с 01.01.2006 по 30.04.2011. Буквальное значение указанного условия договора также устанавливается при его сопоставлении с условием и смыслом пункта 4.1 договора в редакции, изложенной в данном соглашении, где определен инвестиционный период и размер арендной платы на это время, то есть сроком до 30.04.2011.

Поскольку срок действия соглашения от 11.05.2006 N 6 истек 30.04.2011, а срок окончания действия соглашения от 01.06.2005 N 4 не установлен, то с 01.05.2011 договор аренды от 15.05.2004 N 294 действует в редакции только дополнительного соглашения от 01.06.2005 N 4.

Кроме того, заявитель считает, что суд первой инстанции необоснованно установил размер арендной платы, подлежащей оплате ответчиком с 01.05.2011, в соответствии с соглашением от 11.05.2006 N 6 и на основании отчета ЗАО "Агентство профессиональной экспертизы собственности" от 01.01.2006 N На-05/12-01. По его мнению, из буквального толкование соглашения от 11.05.2006 N 6 невозможно установить факт согласования и утверждения Теруправлением непосредственно самого отчета либо рыночной стоимости величины годовой арендной платы в размере 977 503 рублей, применяемой после истечения инвестиционного периода.

Заявитель полагает, что арендатор обязан производить оплату арендной платы в размере, определенном на основании отчета ИП Шамышева С.К. от 05.10.2011 N 312/09-11СК.

Также заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что нарушения обществом "Компания" условий договора аренды по оплате арендных платежей являются несущественными и не влекущими его досрочного расторжения в судебном порядке, а также выселения из занимаемых помещений. При этом отмечает, что задолженность по арендной плате за июнь-декабрь 2011 года оплачена обществом "Компания" только 26.06.2012. Поэтому указанные сроки исполнения ответчиком обязательства нельзя признать разумными.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, обжалуемое решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании с позицией заявителя не согласен, обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит его оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

Теруправление в отзыве ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие полномочного представителя. Рассмотрение апелляционной жалобы оставляет на усмотрение суда.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2004 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Владимирской области (Теруправление), ФГУ Министерства обороны Российской Федерации "Владимирская квартирно-эксплуатационная часть Московского военного округа" (балансодержатель) (арендодатели) и ООО "ИП Суслов А.В." (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 294, согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование и владение государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, - нежилые помещения N 66, 68, 68а, 68б, 69, 70, 71, 72, находящиеся на 1-м этаже в строении лит.А, расположенном по адресу:

г. Владимир, ул. Б.Московская, д. 33/35, общей площадью 217,6 кв.м для использования под организацию дискотек, баров и буфетов.

Стороны установили срок действия договора с момента государственной регистрации до 30.05.2014, распространив действие его условий на отношения, возникшие между сторонами с 01.06.2004 (с даты подписания передаточного акта) (раздел 2 договора).

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Владимирской области 02.07.2004, регистрационный N 33-01/22-35/2004-185.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендная плата устанавливается в сумме 548 798 рублей 08 копеек в год (расчет арендной платы приводится в приложении N 3); сумма ежемесячной арендной платы составляет 45 733 рублей. Арендатор обязан самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей и в полном объеме осуществлять оплату в федеральный бюджет не позднее 10-го числа текущего месяца; сумму налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в доход федерального бюджета в установленном порядке отдельным платежным поручением (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели, что размер годовой арендной платы (приложение N 3) может быть пересмотрен Теруправлением в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, порядка расчета арендной платы (но не чаще одного раза в год) и принимается арендатором в безусловном порядке; в этом случае уведомление о перерасчете арендной платы направляется Теруправлением двум другим сторонам по договору.

Соглашением от 30.12.2004 N 1 стороны уточнили свои наименования: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имущество по Владимирской области и общество с ограниченной ответственностью "Компания". Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.07.2010 за N 33-33-01/039/201.

09.02.2005 стороны заключили соглашение N 2 о переводе прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому права и обязанности ФГУ Министерства обороны РФ "Владимирская квартирно-эксплуатационная часть Московского военного округа" (балансодержатель) переданы федеральному государственному учреждению культуры Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Владимирского гарнизона". Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.07.2010 за N 33-33-01/039/202.

Соглашением от 19.09.2005 N 3 стороны внесли в раздел 7 договора аренды "Особые условия" запись: в период проведения ремонтных работ с 01.07.2005 по 31.10.2005 арендная плата по договору не начисляется. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.07.2010 за N 33-33-01/039/203.

01.06.2005 стороны подписали соглашение N 4 о внесении изменений в договор аренды, согласно которому:

- пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения арендная плата устанавливается в сумме 792 634 рублей 11 копеек, сумма ежемесячной арендной платы составляет 66 052 рубля 84 копейки;

- пункт 7 договора дополнить следующими подпунктами: арендная плата, указанная в пункте 4.1, является предварительной и после утверждения отчета о проведении экспертной оценки рыночной стоимости арендной платы подлежит перерасчету с начала действия соглашения о внесении изменений в договор аренды от 15.05.2004 N 294 (подпункт 7.4); в течение одой недели после утверждения отчета о проведении экспертной оценки Теруправлением направляется уведомление о перерасчете арендной платы двум другим сторонами по договору (подпункт 7.5); соглашение о внесении изменений в части перерасчета арендной платы не позднее чем в двухнедельный срок подписывается арендатором и балансодержателем и возвращается в Теруправление (подпункт 7.6); после подписания Теруправлением соглашения о внесении изменений арендатор не позднее чем в трехмесячный срок погашает разницу между предварительной арендной платой по соглашению, в течение этого периода времени пени на указанные платежи не начисляются (подпункт 7.7); в случае отказа или уклонения арендатора от подписания вышеуказанного соглашения договор считается незаключенным, имущество подлежит возврату балансодержателю в десятидневный срок с даты истечения срока, предусмотренного пунктом 7.6 (подпункт 7.8).

Стороны определили, что соглашение от 01.06.2005 N 4 вступает в силу с 01.06.2005. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.07.2010 за N 33-33-01/039/204.

Соглашением от 05.10.2005 N 5 стороны внесли в раздел 7 договора аренды "Особые условия" следующую запись: в период проведения ремонтных работ с 01.11.2005 по 31.12.2005 арендная плата по договору не начисляется, установив, что оно вступает в силу с 01.11.2005. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.07.2010 за N 33-33-01/034/2010-460.

11.05.2006 стороны заключили соглашение N 6 об изменении и дополнении договора аренды, согласно которому пункт 4.1 изложен в следующей редакции: согласно отчету (приложение N 3) за указанные в пункте 1.1 помещения устанавливается арендная плата в сумме 121 913 рублей, в том числе НДС - 18 597 рублей в год; сумма ежемесячной арендной платы составляет 10 159 рублей 42 копейки, в том числе НДС - 1549 рублей 74 копеек. Данная арендная плата устанавливается на инвестиционный период с 01.01.2006 по 30.04.2011, по окончании указанного период арендатор обязан производить оплату арендной платы на основании отчета независимого оценщика по рыночной стоимости. Раздел 7 договора дополнен в том числе пунктом 7.6, согласно которому арендатор обязан с 01.05.2011 произвести расчет рыночной величины арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Стороны пришли к соглашению распространить действие соглашения от 11.05.2006 N 6 на период с 01.01.2006 по 30.04.2011. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 05.07.2010 за N 33-33-01/034/2010-461.

Соглашением от 07.04.2008 N 7 стороны увеличили срок действия договора до 31.12.2019, а также установили, что данное соглашение вступает в силу с 01.04.2008 и действует до 31.12.2019. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 25.05.2010 за N 33-33-01/040/2010-124.

26.03.2010 стороны заключили соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды, в результате которого Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области передало, а Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации принял на себя права и обязанности арендодателя.

Дополнительным соглашением от 06.05.2010 N 141/3/АИД-1062 Министерство обороны в лице Департамента имущественных отношений Минобороны России, ФГУК Министерства обороны Российской Федерации "Дом офицеров Владимирского гарнизона", ООО "Компания" изложили преамбулу договора аренды в новой редакции, указав в качестве арендодателей Министерство обороны в лице Департамента имущественных отношений Минобороны России (Министерство) и ФГУК Министерства обороны РФ "Дом офицеров Владимирского гарнизона" (Учреждение); заменили по тексту договора слова "Теруправление" на слово "Министерство", слова "Балансодержатель" на слово "Учреждение", а также внесли другие изменения в договор аренды. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 04.08.2010 за N 33-33-01/034/2010-105.

На основании приказа Министерства обороны Российской Федерации от 29.04.2011 N 608 в соответствии с пунктом 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" прекращено право оперативного управления ФГУК Минобороны Российской Федерации "Дом офицеров Владимирского гарнизона" на спорные нежилые помещения, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУК Минобороны РФ "Дом офицеров Владимирского гарнизона" на земельный участок; имущество передано в собственность муниципального образования город Владимир имущество передано по акту приема-передачи здания от 17.05.2011 N 00000027. Данный акт подписан главой администрации г.Владимира Шохиным А.С. 14.06.2011.

15.07.2011 в Единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности на спорное имущество за муниципальным образованием город Владимир (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2011 серия 33 АЛ N 187988).

20.10.2011 произведена государственная регистрация права оперативного управления муниципального бюджетного учреждения культуры "Выставочный центр" на спорные помещения (свидетельство от 20.10.2011 серия 33 АЛ N 248443); 16.02.2012 - государственная регистрация права оперативного управления муниципального автономного учреждения культуры г.Владимира "Дом офицеров" (свидетельство от 16.02.2012 серия 33 АЛ N 330749).

Дополнительным соглашением от 08.07.2011 N 1 УМИ г.Владимира, МБУ "Выставочный центр" и ООО "Компания" внесли изменения в договор аренды, а именно: арендодателем считать Управление муниципальным имуществом г.Владимира, балансодержателем - МБУ "Выставочный центр". Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 13.12.2011 за N 33-33-01/080/2011-256.

01.08.2011 УМИ г.Владимира направило арендатору дополнительное соглашение N 2. Арендатор подписал данное дополнительное соглашение с протоколом разногласий, не согласившись в том числе с размером и порядком определения арендной платы.

29.07.2011 УМИ г.Владимира направило ООО "Компания" уведомление о том, что в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды (в редакции соглашения от 11.05.2006 N 6) арендатор обязан с 01.05.2011 производить оплату арендной платы на основании отчета независимого оценщика по рыночной стоимости, при этом обязанность произвести расчет рыночной величины арендной платы возложена на ООО "Компания"; предложило перечислить арендную плату за июнь и июль 2011 года в срок до 05.08.2011 и представить в УМИ г.Владимира копии документов об оплате и копию отчета о рыночной стоимости арендной платы (уведомление от 27.06.2011 N 44-01-07/2511).

ООО "Компания" 16.08.2011 направило отчет N 144-И независимого оценщика Ильина А.Ю., в котором рыночная величина арендной платы по состоянию на 30.04.2011 определена в размере 857 857 рублей 53 копеек в год, в том числе НДС.

УМИ г. Владимира письмом от 21.09.2011 N 44-01-07/3238 сообщило, что отчет N 144-И Управлением не утвержден (пункт 7.5 соглашения от 01.06.2005 N 4) и проинформировало о намерении обратиться к другому оценщику на предмет определения рыночной стоимости арендной платы.

УМИ г.Владимира распоряжением от 06.10.2011 N 1089-р утвердило отчет N 32/09-11СК оценщика Шамышева С.К. об определении рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 1.10.2011 в размере 1 172 429 руб. в год; уведомило ООО "Компания", что с 01.06.2011 надлежит перечислять арендую плату на расчетный счет УМИ г.Владимира исходя из стоимости годовой арендной платы - 1 172 429 рублей без НДС (письмо от 06.10.2011 N 44-01-07/3438); направило дополнительное соглашение от 29.11.2011 к договору аренды для подписания.

ООО "Компания" подписало дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 29.11.2011, не согласившись в том числе с размером и порядком определения арендной платы.

Уведомлением от 28.11.2011 N 44-01-07/4477 УМИ г. Владимира сообщило о наличии задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании отчета N 32/09-11СК оценщика Шамышева С.К., предложило оплатить в срок до 08.12.2011 задолженность, пени либо расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые нежилые помещения в добровольном порядке, а также предупредило, что в противном случае УМИ г.Владимира обратится в Арбитражный суд Владимирской области с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и выселении ООО "Компания" из арендуемых нежилых помещений.

Неоплата ответчиком арендной платы в предложенном истцом размере послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Оценив и исследовав в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку УМИ г.Владимира с 17.05.2011 является арендодателем спорных помещений в рамках договора аренды от 15.05.2004 N 294 в редакции дополнительных соглашений и с учетом полномочий, предоставленных решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2022 N 170 "О новой редакции "Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Владимира", у ответчика с момента передачи арендуемых объектов в муниципальную собственность возникла обязанность по оплате арендной платы новому арендодателю - УМИ г.Владимира.

В связи с оплатой ответчиком задолженности по арендной плате лишь в ходе рассмотрения спора в суде, суд правомерно рассмотрел по существу требование истца о взыскании пеней, расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений.

Поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается наличие просрочки по внесению арендной платы, а стороны пунктом 5.2.1 договора за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.4, 4.2, 3.3.1 договора, установили обязанность арендатора оплатить в бюджет на счет, указанный в пункте 4.2, пени в размере 0,7 % с просроченной сумы арендной платы за каждый день просрочки, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 329, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно счел требование истца о взыскании пеней обоснованным.

Проверив расчет истца за период с 11.08.2011 по 26.06.2012, в котором сумма пеней составила 715 251 рубль 77 копеек, суд признал ошибочной используемую истцом сумму ежемесячной задолженности в связи со следующим.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.06.2005 N 4 стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора аренды, установив размер годовой и ежемесячной арендной платы, а также согласовав, что он является предварительным до утверждения экспертной оценки рыночной стоимости арендной платы и подписания соглашения о внесении изменений в части перерасчета арендной платы.

Во исполнение условий дополнительного соглашения от 01.06.2005 N 4 по результатам утверждения отчета N На-05/12-01 (определена рыночная стоимость арендной платы и инвестиционная стоимость арендной платы) сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.05.2006 N 6, согласно которому стороны установили инвестиционный период, в течение которого арендная плата согласована в размере 121 913 рублей в год (10 159 рублей 74 копейки в месяц) с учетом произведенных арендатором инвестиций. Отчет N На-05/12-01 является приложением к дополнительному соглашению от 01.06.2005 N 4. Кроме того, стороны предусмотрели, что с 01.05.2011 арендатор обязан производить оплату арендной платы на основании отчета независимого оценщика по рыночной стоимости (произвести расчет рыночной величины арендной платы на основании отчета независимого оценщика).

Таким образом, исходя из буквального толкования содержащихся в договоре аренды от 14.05.2004 N 294 в редакции дополнительных соглашений от 01.06.2005 N 4 и от 11.05.2006 N 6 слов и выражений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на период с 01.01.2006 по 30.04.2011 стороны установили инвестиционный период, когда арендная плата уплачивается на основании утвержденного Теруправлением отчета об оценке с учетом произведенных арендатором инвестиций. По окончании инвестиционного периода арендатор обязан рассчитать арендную плату и производить оплату арендной платы по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика, утвержденного Теруправлением в 2006 году. Теруправление реализовало свое право на утверждение экспертной оценки рыночной стоимости арендной платы, о чем свидетельствует приложение N 3 к дополнительному соглашению от 11.05.2006 N 5 (отчет N На-05/12-01). Данный вывод следует из того, что дополнительным соглашением от 11.05.2006 N 6, а также соглашением от 01.06.2005 N 4 не предусмотрена обязанность арендатора обращаться к оценщику по окончании инвестиционного периода.

Кроме того, суд первой инстанции правильно указал на пункт 4.3 договора аренды от 15.05.2004 N 294, который предусматривает случаи изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке (централизованное изменение цен и тарифов, порядка расчета арендной платы), и не содержит указания на окончание инвестиционного периода. Таким образом, начиная с 01.05.2011, ответчик должен был оплачивать арендную плату в размере, установленном отчетом N На-05/12-01, являющимся приложением к дополнительному соглашению от 11.05.2006 N 5. Следовательно, у истца не имелось оснований для направления уведомления об изменении размера арендной платы на основании отчета Шамышева С.К.

Правом на изменение арендной платы по иным основаниям истец не воспользовался.

С учетом изложенного суд правильно установил, что за период с 01.06.2011 по 31.12.2011 арендная плата должна уплачиваться на основании отчета N На-05/12-01 в размере 69 032 рублей 70 копеек в месяц (828 392 рублей 40 копеек в год без НДС/12 месяцев).

Кроме того, истцом использовано неверное количество дней просрочки. В связи с тем, что ответчик произвел оплату за аренду 26.06.2012, последним днем начисления пеней должно быть 25.06.2012.

С учетом изложенного суд правомерно признал ответчика обязанным по уплате пеней за предъявленный истцом период в размере 405 064 рублей 46 копеек.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по своевременной оплате в полном объеме арендных платежей подтвержден материалами дела, доказательств оплаты пеней в добровольном порядке ответчиком суду не представлено, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пени в сумме 405 064 рублей 46 копеек.

Учитывая заявленное обществом "Компания" ходатайство о снижении неустойки, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 333 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание положения пункта 42 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 и правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, пришел к выводу о необходимости снижения размера подлежащей взысканию неустойки до суммы в размере 250 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 6.2, 6.3 договора аренды от 15.05.2004 N 294 он может быть досрочно расторгнут в суде по требованию арендодателя, в том числе при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные договором, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения, а также при внесении арендной платы не в полном объеме.

Уведомлением от 28.11.2011 N 44-01-07/4477 УМИ г.Владимира сообщило арендатору о наличии задолженности по арендной плате и предложило в срок до 08.12.2011 оплатить арендную плату либо расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые нежилые помещения в добровольном порядке. При этом УМИ г.Владимира предупредило, что в случае неоплаты арендной платы либо непоступления согласия расторгнуть договор оно обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и выселении ООО "Компания" из занимаемых нежилых помещений.

Требование истца оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения. Платежи за аренду производились арендатором в размере 14 255 рублей 32 копеек в месяц, что подтверждает внесение арендной платы, начиная с июня 2011 года и последующие месяцы, не в полном объеме.

Суд первой инстанции признал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, однако основания для расторжения договора аренды не нашел в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, приняв во внимание, что на момент рассмотрения спора по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, правомерно счел требование о расторжении договора аренды не подлежащем удовлетворению.

При этом суд исходил из фактических обстоятельств возникшего между сторонами спора, когда отказ ответчика от перечисления арендной платы в размере, установленном договором, вызван имеющимися между сторонами разногласиями по ее размеру, основанными на ошибочном толковании условий договора. В связи с этим суд правомерно счел, что нарушение договора не является существенным и не влечет необходимость его расторжения в судебном порядке.

В связи с тем, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, суд обоснованно не нашел оснований для выселения ООО "Компания" из занимаемых нежилых помещений.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в связи с действующим законодательством. Данные доводы не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были приняты во внимание судом первой инстанции, что нашло подтверждение в ходе проверки и повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Владимирской области от 06.07.2012 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление муниципальным имуществом города Владимира освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.07.2012 по делу N А11-13236/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом города Владимира, г. Владимир, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.А. Большакова О.Ю. Александрова