Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 г. N 12АП-7926/12

г. Саратов

24 сентября 2012 г.

Дело N А57-6894/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "20" сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "24" сентября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Изаковой М.А.,

при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Аптека N 289" Козуб А.С., доверенность от 31.08.2012,

рассмотрев апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Аптека N 289" (Саратовская область, г. Балаково, ИНН 6439047207; ОГРН 102401406932)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 июля 2012 года по делу N А57-6894/2012 (судья Николаева Л.М.),

по исковому заявлению управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (Саратовская область, г. Балаково, ИНН 6439071023; ОГРН 1096439000943)

к открытому акционерному обществу "Аптека N 289" (Саратовская область, г. Балаково, ИНН 6439047207; ОГРН 102401406932)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, выселении

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Управление, истец) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Аптека N 289" (далее ОАО "Аптека N 289", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка по договору аренды земли от 04.09.2003 N 496 за период с 01.01.2006 по 31.12.2011 в сумме 262 315,61 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земли от 04.09.2003 N 496 за период с 16.02.2006 по 24.02.2012 в сумме 483 998,21 рублей.

В процессе рассмотрения дела истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с заявлением ответчика об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям, уменьшил исковые требования и просил взыскать с ОАО "Аптека N 289" задолженность за использование земельного участка по договору аренды земли от 04.09.2003 N 496 за период с 28.02.2009 по 31.12.2012 в сумме 170 704,67 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земли от 04.09.2003 N 496 за период с 11.04.2009 по 13.04.2012 в сумме 178 209,88 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 июля 2012 года по делу N А57-6894/2012 суд взыскал с ОАО "Аптека N 289" в пользу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области задолженность за использование земельного участка по договору аренды земли от 04.09.2003 N 496 за период с 28.02.2009 по 31.12.2012 в сумме 170 704,67 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земли от 04.09.2003 N 496 за период с 11.04.2009 по 13.04.2012 в сумме 38 961,46 рублей. В остальной части исковых требований отказано.

Кроме того, с ОАО "Аптека N 289" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7193,32 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Аптека N 289" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции отменить.

Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции не полностью установлены обстоятельства дела и отклонён довод о включении в стоимость аренды недвижимого имущества стоимость арендной платы за землю, в связи с чем договор аренды земли фактически не действовал с 01.03.2006.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель открытого акционерного общества "Аптека N 289" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить в части, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного лица.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителей сторон,суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 04 сентября 2003 года между Балаковским муниципальным образованием (арендодатель) и ОАО "Аптека N 289" (арендатор) был заключён договор аренды земли N 496, в соответствии с условиями которого арендатору был предоставлен в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Балаково, ул. Набережная Леонова 67 "б", с кадастровым номером 64:40:02 01 04:0015, общей площадью 0,3180 га, с разрешенным использованием - размещение общественной застройки.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, последний заключён с 01 апреля 2003 года по 29 февраля 2004 года.

В связи с тем, что стороны никаких действий к расторжению договора не предпринимали, и, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на расчетный счет, указанный в договоре.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, и органами местного самоуправления.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляются арендатору, являются обязательным для него и составляют неотъемлемую часть Договора. Договором предусмотрено, что арендаторы могут быть уведомлены об изменении арендной платы через средства массовой информации (п.3.7. договора).

25.01.2006, 18.03.2008, 25.05.2009 в адрес ответчика были направлены уведомления по арендной плате за земельный участок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательствапришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ).

Пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем предоставлено договором аренды.

В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная позиция нашла отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен "размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 г. N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Текст постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" опубликован в газете "Саратовская областная газета" (официальное приложение) от 04.12.2007 года N 222 (1996).Текст постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" опубликован в "Собрание законодательства Саратовской области" N 15, июль 2009 года (выход в свет 17.07.2009 года)

Ответчик, в нарушении принятого на себя по договору обязательства и требования статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что обязательство, которое позволяет определить период времени его исполнения, подлежит исполнению в любой момент в пределах этого периода, не выполнил обязательства по своевременному внесению арендной платы и допустил задолженность за период с 01.01.2006 по 31.12.2011 в сумме 262 315,61 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств оплаты задолженности, а также доказательства, опровергающие наличие у истца правовых оснований для заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В связи с тем, что за время аренды земельного участка обязанность по уплате арендной платы арендатором надлежащим образом не исполнялась, в результате чего за период с 16.02.2006 по 24.02.2012 начислена пени в сумме 483 998,21 рублей.

В соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции, учитывая высокий процент неустойки (0,2% за каждый день просрочки), её компенсационную природу, несоразмерность последствиям нарушения обязательства, а также отсутствие в материалах дела сведений о причиненных истцу убытках, наступивших вследствие нарушения ответчиком условий договора, обоснованно снизил размер взыскиваемой неустойки до 38 961 руб.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы ответчика о том, что действия договора аренды земли прекратилось в связи с расторжением договора аренды объекта муниципальной собственности от 22.06.2001 N 108; а также что арендная плата за пользование земельным участком включена в плату за пользование помещением, по следующим обстоятельствам.

Как видно из материалов дела, 22 июня 2001 года между ООО "Аптека N 289" (арендатор) и комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования (правопреемником которого в настоящее время является истец) (арендодатель) был заключён договор аренды объекта муниципальной собственности N 108, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользования объект муниципальной собственности, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Наб. Леонова д. 676.

Пункт 2.2.16 договора от 22.06.2001 N 108 предусматривает, что арендатор обязан заключить договор с комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Принимая во внимание содержание пункта 2.2.16 договора аренды от 22.06.2001 N 108 суд первой инстанций исходит из того, что использование земельного участка, расположенного под арендуемым объектом, должно регулироваться отдельным договором.

Анализ указанного пункта договора, предусматривающий обязанность арендатора заключить отдельный договор аренды земельного участка, позволяет сделать вывод, что арендная плата по договору не включает плату за пользование земельным участком.

10 декабря 2009 года между Балаковским муниципальным районом Саратовской области (продавец) и ОАО "Аптека" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 153, согласно которому продавец продал в собственность, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Балаково, ул. Набережная Леонова, д. 67б.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределённый срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судом установлено, что ответчик с уведомлениями о расторжении договора аренды земли от 04.09.2003 N 196 в адрес арендодателя не обращался, в связи с чем доводы ответчика о прекращении договорных отношений является необоснованными.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и не могут быть основанием к отмене принятого судебного акта.. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина в размере 2 000 руб. оплачена ОАО "Аптека N 289" согласно платёжному поручению от 13.08.2012 N 120513.

Руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 июля 2012 года по делу N А57-6894/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова В.Б. Шалкин