Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2012 г. N 05АП-7385/12

г. Владивосток

28 сентября 2012 г.

Дело N А51-7231/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края: заместитель начальника Круглов А.А. - удостоверение N 02-10 от 24.06. 2010, доверенность N 4 от 13.01.2012 со специальными полномочиями,

от Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа ПК: заместитель начальника Круглов А.А. - удостоверение N 02-10 от 24.06. 2010, доверенность N 12 от 30.12.2011 со специальными полномочиями,

от ИП Теребилова Максима Александровича - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края

апелляционное производство N 05АП-7385/2012

на решение от 09.07.2012 г.

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-7231/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску ИП Теребилова Максима Александровича

к Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края, Управлению муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа ПК

о понуждении заключить договор

УСТАНОВИЛ:

ИП Теребилов Максим Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее - Администрация) о признании недействительным постановления администрации Дальнегорского городского округа от 04.02.2011 N 72-па; об обязании заключить с Теребиловым М.А. договор купли-продажи недвижимого имущества NNN 56-пр, 57-пр, 58-пр, 59-пр от 28.05.2010 на условиях представленных истцом протоколов разногласий к проекту.

Арбитражным судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято уточнение требования истца в части указания условий договоров купли-продажи по цене в соответствии с результатами экспертизы по номерам и площадям нежилых помещений.

Решением от 09.07.2012 года Арбитражный суд Приморского края обязал Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа заключить с ИП Теребиловым М.А. договор купли-продажи недвижимого имущества N 56-пр от 28.05.2010 г. на условиях представленного истцом протокола разногласий по п.3.1, п.3.2., п.3.3.,п.6.4, п.6.5, изложив указанные пункты в следующей редакции:

В пункте 1.1. договора вместо слов "нежилые помещения N N 1, 3, 4 площадью 27,9 кв.м., 6-19 площадью 157,5 кв.м., общей площадью 185,4 кв.м." указать "нежилые помещения NN 1,3,4,6-12 общей площадью - 189,3 кв.м." п. 3.1 - "Цена "Имущества", установленная в соответствии с рыночной стоимостью объекта составляет в размере 973 000 (девятьсот семьдесят три тысячи) рублей.

п. 3.2 - "Покупатель обязуется уплатить выкупную цену за "Имущество" в сумме 973 000 (девятьсот семьдесят три тысячи) рублей в порядке, установленном п. 3.3 настоящего договора".

п. 3.3 - "Форма оплаты - рассрочка на 5 (пять) лет со дня подписания договора. Сумма выкупной цены за "Имущество" 973 000 (девятьсот семьдесят три тысячи) рублей, подлежащая уплате, должна быть внесена Покупателем равными платежами начиная с "6" июля 2012 года по "6" июля 2017 года по реквизитам: получатель УФК по Приморскому краю (Финансовое управление администрации Дальнегорского ГО Приморского края) ИНН/КПП 2505003840/250501001 р/сч 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001 ОКАТО 05407000000, КБК 963 114 02033 04 0000 410."

п.6.3.Исключить п.6.4. - "Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с неоплатой (ежемесячной суммы полностью, указанной в п. 3.3. и процентов, начисленных на сумму ежемесячного взноса) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев."

В абзаце 2 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 56-пр от 28.05.2010 "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года слова "нежилые помещения NN 1,3,4 площадью 27,9 кв.м., 6-19 площадью 157,5 кв.м., общей площадью 185,4 кв.м." заменить словами "нежилые помещения NN 1,3,4,6-12 общей площадью - 189,3 кв.м.".

Абзац 3 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 56-пр от 28.05.2010 "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года изложить следующей редакции - "Стоимость "Имущества" 973 000 (девятьсот семьдесят три тысячи) рублей".

Обязать Управление муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа заключить с ИП Теребиловым М.А. договор купли-продажи недвижимого имущества N 57-пр от 28.05.2010 г. на условиях представленного истцом протокола разногласий по п.3.1, п.3.2., п.3.3.,п.6.4, п.6.5, изложив указанные пункты в следующей редакции:

В пункте 1.1. договора слова "нежилые помещения N N 20-29, общей площадью 125,6 кв.м." заменить словами "нежилые помещения N N 13,15,20,14,16,17,18,19,23 общей площадью 123,6 кв.м.".

п. 3.1 - "Цена "Имущества", установленная в соответствии с рыночной стоимостью объекта составляет 717 000 (семьсот семнадцать тысяч) рублей.

п. 3.2 - "Покупатель обязуется уплатить выкупную цену за "Имущество" в сумме 717 000 (семьсот семнадцать тысяч) рублей в порядке, установленном п. 3.3 настоящего договора".

п. 3.3 - "Форма оплаты - рассрочка на 5 (пять) лет со дня подписания договора. Сумма выкупной цены за "Имущество" 717 000 (семьсот семнадцать тысяч) рублей, подлежащая уплате, должна быть внесена Покупателем равными платежами начиная с "6" июля 2012 года по "6" июля 2017 года" по реквизитам: получатель УФК по Приморскому краю (Финансовое управление администрации Дальнегорского ГО Приморского края) ИНН/КПП 2505003840/250501001 р/сч 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001 ОКАТО 05407000000, КБК 963 114 02033 04 0000 410."

п.6.3.Исключить.

п.6.4. - "Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с неоплатой (ежемесячной суммы полностью, указанной в п. 3.3. и процентов, начисленных на сумму ежемесячного взноса) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев.".

В абзаце 2 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 56-пр от 28.05.2010 "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года слова "нежилые помещения NN20-29, общей площадью 125,6 кв.м." заменить словами "нежилые помещения NN13,15,20,14,16,17,18,19,23 общей площадью 123,6 кв.м.".

Абзац 3 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 57-пр от 28.05.2010 г. "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года изложить следующей редакции - "Стоимость "Имущества" 717 000 (семьсот семнадцать тысяч) рублей.

Обязать Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа заключить с ИП Теребиловым М.А. договор купли-продажи недвижимого имущества N 58-пр от 28.05.2010 г. на условиях представленного истцом протокола разногласий по п.3.1, п.3.2., п.3.3., п.6.4, п.6.5, изложив указанные пункты в следующей редакции:

В пункте 1.1. договора слова "нежилые помещения N N 30,31,32,34,35-40, общей площадью 150,6 кв.м." заменить на "нежилые помещения NN 21,22,24,27,28,29,30,31,33-38 общей площадью 141,8 кв.м.".

п. 3.1 - "Цена "Имущества", установленная в соответствии с рыночной стоимостью объекта составляет 632 000 (шестьсот тридцать две тысячи) рублей.

п. 3.2 - "Покупатель обязуется уплатить выкупную цену за "Имущество" в сумме в 632 000 (шестьсот тридцать две тысячи) рублей.

п. 3.3 - "Форма оплаты - рассрочка на 5 (пять) лет со дня подписания договора. Сумма выкупной цены за "Имущество" 632 000 (шестьсот тридцать две тысячи) рублей, подлежащая уплате, должна быть внесена Покупателем равными платежами, начиная с "6" июля 2012 года по "6" июля 2017 года" по реквизитам: получатель УФК по Приморскому краю (Финансовое управление администрации Дальнегорского ГО Приморского края) ИНН/КПП 2505003840/250501001 р/сч 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001 ОКАТО 05407000000, КБК 963 114 02033 04 0000 410."

п.6.3.Исключить.

п.6.4. - "Настоящий договор, может быть, расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с неоплатой (ежемесячной суммы полностью, указанной в п. 3.3. и процентов, начисленных на сумму ежемесячного взноса) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев.".

В абзаце 2 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 58-пр от 28.05.2010 г. "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года слова "нежилые помещения N N 30,31,32,34,35-40, общей площадью 150,6 кв.м." заменить на "нежилые помещения NN 21,22,24,27,28,29,30,31,33-38 общей площадью 141,8 кв.м.".

Абзац 3 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 58-пр от 28.05.2010 "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года изложить следующей редакции - "Стоимость "Имущества" составляет 632 000 (шестьсот тридцать две тысячи) рублей.

Обязать Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа заключить с ИП Теребиловым М.А. договор купли-продажи недвижимого имущества N 59-пр от 28.05.2010 г. на условиях представленного истцом протокола разногласий по п.3.1, п.3.2., п.3.3.,п.6.4, п.6.5, изложив указанные пункты в следующей редакции:

В пункте 1.1. договора слова "нежилые помещения N N 1-4, 6-20, общей площадью 350,3 кв.м. " заменить на слова "нежилые помещения N N 1-22, общей площадью 349,4 кв.м.".

п. 3.1 - "Цена "Имущества", установленная в соответствии с рыночной стоимостью объекта составляет 1 546 000 (один миллион пятьсот сорок шесть тысяч) рублей.

п. 3.2 - "Покупатель обязуется уплатить выкупную цену за "Имущество" в сумме 1 546 000 (один миллион пятьсот сорок шесть тысяч) рублей. п. 3.3 - "Форма оплаты - рассрочка на 5 (пять) лет со дня подписания договора. Сумма выкупной цены за "Имущество" 1 546 000 (один миллион пятьсот сорок шесть тысяч), подлежащая уплате, должна быть внесена Покупателем равными платежами, начиная с "6" июля 2012 года по "6" июля 2017 года" по реквизитам: получатель УФК по Приморскому краю (Финансовое управление администрации Дальнегорского ГО Приморского края) ИНН/КПП 2505003840/250501001 р/сч 40101810900000010002 в ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю г. Владивосток, БИК 040507001 ОКАТО 05407000000, КБК 963 114 02033 04 0000 410.".

п.6.3.Исключить.

п.6.4. - "Настоящий договор, может быть, расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с неоплатой (ежемесячной суммы полностью, указанной в п. 3.3. и процентов, начисленных на сумму ежемесячного взноса) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев.".

В абзаце 2 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 59-пр от 28.05.2010 г. "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года слова "нежилые помещения NN1-4, 6-20, общей площадью 350,3 кв.м." заменить на слова "нежилые помещения NN1-22, общей площадью 349,4 кв.м.".

Абзац 3 приложения к договору купли-продажи недвижимого имущества N 59-пр от 28.05.2010 г. "Акт приема-передачи недвижимого имущества" от "28" мая 2010 года изложить следующей редакции - "Стоимость "Имущества" составляет 1 546 000 (один миллион пятьсот сорок шесть тысяч) рублей".

В удовлетворении заявленных требований к Администрации Дальнегорского городского округа отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что судебная оценочная экспертиза, выполненная ЗАО "Консалтинговое агентство", не соответствует сложившейся на дату оценки рыночной ситуации. Считает, что эксперт неверно в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода выбрал объекты, расположенные в отдаленных от центра районах, тогда как объект оценки находится в самом центре города Дальнегорска рядом с остановкой общественного транспорта. Считает, что оценщик неверно принял в качестве объектов-аналогов здание детского сада, нуждающегося в ремонте, и здания, реализуемого в рамках процедуры банкротства. Полагает также, что фотографии, представленные в отчете N 1118, сделаны позднее даты оценки (13.04.2012) и не отражают состояния объекта оценки на дату ее проведения - 20.01.2011. По мнению апеллянта, эксперт некорректно провел оценку производственных и подсобных зданий с офисными и торговыми площадями по одной шкале по критерию отделки. Полагает, что эксперт при описании объекта оценки ошибочно указывает на отсутствие у него отопления и на этом основании допускает корректировку, снижающую стоимость объекта.

Также оспаривает результаты оценки объекта, полученные с использованием сравнительного подхода. В частности указал на разницу первоначальной стоимости объектов-аналогов, общую валовую коррекцию, различной скидки на торг, корректировку стоимость на НДС.

Указал, что согласно отчету N 1118 стоимость объектов находится в диапазоне от 4 425 рублей до 5 800 рублей за 1 кв.м. без НДС, тогда как согласно отчетам оп приватизации муниципального имущества за 2009 и 2010 года на территории Дальнереченского городского округа стоимость 1 кв.м. является значительно выше.

На основании изложенного считает, что стоимость, рассчитанная в рамках отчета N 1118, является значительно заниженной и не соответствует сложившейся в г. Дальнегорске рыночной ситуации. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены обжалуемого решения и отказа в удовлетворении заявленного истцом требования.

В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В адрес суда от ответчика поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта поддержал заявленное им ходатайство о назначении повторной экспертизы. Представитель Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа ПК поддержал заявленное ходатайство.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о проведении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об его отклонении, поскольку доводы, приведенные ответчиком в обоснование своего ходатайства, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта и не дают оснований для сомнений в его обоснованности.

Кроме того, суд апелляционной инстанции критически относится к возможности проведений повторной экспертизы ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", поскольку указанное учреждение уже выразило свое отношение по существу рассматриваемого вопроса в письме от 18.06.2012 ( т.5 л.д.21-26), что исключает независимость и беспристрастность оценки.

Представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения. Представил на обозрение суда фототаблицы объекта, заявил ходатайство об их приобщении к материалам дела. Представитель Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа ПК поддержал заявленное ходатайство.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить в связи с несоответствием представленных документов предусмотренным АПК РФ требованиям к письменным доказательствам.

Представитель Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа ПК поддержал доводы апелляционной жалобы Администрации.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 28.05.2010 Администрацией Дальнегорского городского округа Приморского края издано постановление N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества", согласно которому ИП Теребилову Максиму Александровичу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества: четырех объектов недвижимости в здании кафе по адресу: г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, д. 68.

В указанном постановлении также определена рыночная стоимость продаваемых объектов недвижимости, в том числе: нежилые помещения N 1,3,4,6-19, общей площадью 185,4 кв.м, на первом этаже здания, - 1 703 390 руб.(без НДС); нежилые помещения N 20-29, общей площадью 125,6 кв.м, на первом этаже здания, - 1 161 017 руб.(без НДС); нежилые помещения N30,31,32,34,35-40, общей площадью 150,6 кв.м, на первом этаже здания, - 1 127 119 руб.(без НДС); нежилые помещения N1-4, 6-20, общей площадью 350,3 кв.м, на втором этаже здания, - 2 822 034 руб. (без НДС).

Администрация направила в адрес истца проекты договоров купли-продажи нежилых помещений N N N 56-пр, 57-пр, 58-пр, 59-пр от 28.05.2010.

Истец, не согласившись с установленной Администрацией ценой, подписал договоры купли-продажи с протоколом разногласий и направил их в адрес ответчика.

Ответчик в свою очередь отказал в заключении договоров купли-продажи на условиях протокола разногласий истца.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 по делу N А51-11538/2010 признано недействительным постановление администрации Дальнегорского городского округа N 424-па от 28.05.2010 г. "Об условиях приватизации арендуемого имущества" по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 в части установления рыночной стоимости (без НДС) объектов недвижимости площадью 185,4 кв.м., 125, 6 кв.м.150, 6 кв.м. и 350, 3 кв.м. соответственно как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" и Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Администрации постановлением N 72-па от 04.02.2011 отменила постановление от 28.05.2010 г. N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2012 по делу А51-4527/2011 постановление Дальнегорского городского округа от 04.02.2011 N 72 "Об отмене постановления администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" признано недействительным в части, за исключением отмены пунктов 1.1., 2.1., 3.1., 4.1. постановления администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 N 424-па, в связи с его несоответствием в указанной части ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Частью 2 статьи 69 АПК РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ - N 159) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 ФЗ N 159 предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Преимущественное право может быть предоставлено при наличии совокупности следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела, судебных актов по делам А51-11538/2010 и А51-4527/2011 следует, что истец является лицом, обладающим преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества четырех объектов недвижимости.

В силу положений части 2 статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2012 по делу А51-4527/2011 установлено, что 159-ФЗ не содержит в качестве условия получения преимущественного права выкупа отсутствие либо наличие перепланирования (как самовольного, так и разрешенного) арендуемых нежилых помещений. Суд указал, что для решения вопроса о получении права выкупа арендуемых помещений не имеет правового значения факт их перепланирования в течение трех лет непрерывного пользования.

Из материалов дела следует, что перепланировка и реконструкция, проведенные в арендуемых истцом помещениях, были согласованы с администрацией Дальнегорского городского округа, проектная документация на ремонтные работы получила согласование в отделе архитектуры и градостроительства Администрации ДГО.

При этом сам по себе факт несоответствия площади помещений после произведенной истцом перепланировки площадям в соответствии с договорами аренды, не может являться основанием для отказа истцу в преимущественном праве на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку данные несоответствия площадей, факт перепланировки помещений не влияют на индивидуализацию арендуемых истцом помещений. Вывод суда первой инстанции в указанной части является законным и обоснованным.

Согласно положениям пункт 2 статьи 4 ФЗ N 159 на уполномоченных орган возложена обязанность по истечении 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации по направлению арендатору предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что заключение договора купли-продажи арендуемых помещений с истцом является обязательным для ответчика в силу требований ФЗ N 159.

Вместе с тем между истцом и ответчиком возник спор о стоимости объектов недвижимости, истец предложил заключить ответчику договор на иных условиях, нежели установлено в предложении ответчика, что оформлено протоколом разногласий.

Порядок урегулирования возникающих разногласий при заключении таких договоров предусмотрен статьей 445, 446 ГК РФ, согласно которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 3 ФЗ N 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Определенная в постановлении Администрации N 424-па от 28.05.2010 "Об условиях приватизации арендуемого имущества" выкупная цена по пунктам 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 признана несоответствующей требованиям законодательства решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 г. по делу N А51-11538/2010.

Судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, в результате которой установлена цена спорных объектов недвижимости с учетом произведенной перепланировки, которая составляет: за нежилые помещения N N 1,3,4,6-12 общей площадью - 189,3 кв.м. в размере 973 000 рублей; за нежилые помещения NN13,15,20,14,16,17,18,19,23 общей площадью 123,6 кв.м. в размере 717 000 рублей; за нежилые помещения NN 21,22,24,27,28,29,30,31,33-38 общей площадью 141,8 кв.м. в размере 632 000 рублей; нежилые помещения NN1-22, общей площадью 349,4 кв.м." в размере 1 546 000 рублей.

Данная стоимость нежилых помещений была определена с учетом произведенной перепланировки помещений и отражает реальный размер и состояние помещений.

Суд первой инстанции верно установил, что цена выкупа, определенная в рамках проведенной судебной экспертизы имущества, соответствует положению статьи 3 ФЗ N 159, как определенная независимым оценщиком, в связи с чем правомерно признана обоснованной и подлежащей принятию в качестве выкупной цены имущества.

Апеллянт не согласен с указанным выводом суда первой инстанции и считает, что определенная судебной экспертизой цена имущества является заниженной. Основанием к таким выводам для апеллянта послужил, по его мнению, некорректный выбор экспертом объектов-аналогов как по месторасположению, так и по техническому состоянию по сравнению с объектом оценки, месторасположение и техническое состояние которого являются более привлекательными и свидетельствующими в пользу большего размера выкупной цены.

Вместе с тем, оспаривая результаты, полученные экспертом при применении сравнительного подхода, апеллянт не учитывает, что итоговый размер рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости определен оценщиком на основании согласования результатов двух подходов: сравнительного и доходного, что соответствует требованиям пункта 20 и 24 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки " Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1).

Относительно довода апеллянта о несоответствии объекта-аналога N 1 объекту оценки по критерию местонахождения суд апелляционной инстанции пришел к выводу об его отклонении, поскольку согласно пункту 14 ФСО N 1 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки. Такое сравнение проведено экспертом также и в соотношении с остальными тремя объектами-аналогами, часть из которых расположена на аналогичной объекту оценки улице; все объекты-аналоги расположены рядом с дорогой городского значения вблизи основных транспортных и пешеходных потоков.

Является несостоятельным довод апеллянта о том, что в качестве объекта-аналога не может быть избрано имущество, реализуемое в рамках процедуры банкротства должника, поскольку согласно положениям статьи 130 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" оценка стоимости такого имущества также осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Доводы ответчика о техническом состоянии объектов-аналогов в части отделки помещений также подлежат отклонению, поскольку согласно выводам эксперта (стр. отчета N 72) объекты находятся в аналогичном техническом состоянии с простой отделкой, не требующей ремонта. При этом апеллянт в порядке статьи 65 АПК РФ не подтвердил обоснованность своего довода о соотношения отделки в торговом и производственном помещениях, не определил степень влияния указанного критерия на итоговой результат оценки.

Довод апеллянта о том, что объект оценки отапливается от котельной, противоречит сведениям технического паспорта (т.1 л.д.117-118) об использовании местной системы отопления, не предполагающей отопление помещений из единого теплового центра.

Апелляционная коллегия также отклоняет доводы апеллянта о выявленных им нарушениях в расчете посредством сравнительного подхода, поскольку применение числовых значений для определения правильности расчета нормативно не обосновано.

Для целей определения стоимости 1 кв.м. недвижимости также не могут быть приняты сведения из отчетов о приватизации муниципального имущества за 2009 и 2010 годы, поскольку в силу императивного указания статьи 3 ФЗ N 159 цена реализуемого имущества может быть определена только в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

В силу изложенного апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об определении выкупной цены объектов недвижимости на основании отчета N 1118 с учетом заключения эксперта по судебной экспертизе ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", где стоимость имущества определена без налога на добавленную стоимость.

В отношении условия проектов договоров о предоставлении рассрочки платежа суд первой инстанции верно установил, что он соответствует требованиям ст. 5 ФЗ N 159, согласно которой оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. При этом право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, условия договоров купли-продажи нежилых помещений в части порядка оплаты цены имущества в рассрочку сроком на пять лет соответствует требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции также верно установил, что условия договоров купли-продажи о составе выкупаемых помещений и их площади с учетом произведенной перепланировки соответствует действительному составу и площади помещений согласно данным технического паспорта, отражает реальное состояние имущества, его технические характеристики, в связи с чем указанное условие подлежит отражению в заключаемых договорах купли-продажи.

Предложенные истцом условия договоров по п. 6.3. (подлежащий исключению) и п. 6.4. (предложенный в редакции истца) приняты судом первой инстанции обоснованно, поскольку содержание данных пунктов договоров не противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем подлежат включению в условия договоров купли-продажи.

Доводов, направленных на оспаривание указанных выводов, апелляционная жалоба Администрации не содержит.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.07.2012 года по делу N А51-7231/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка