Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2012 г. N 13АП-16268/12

г. Санкт-Петербург

01 октября 2012 г.

Дело N А56-19436/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Аносовой Н.В., Баркановой Я.В.

при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.

при участии:

от истца: Ильин И.В., доверенность от 29.09.2011; Терентьев Л.Г., доверенность от 11.01.2012;

от ответчика: Панкратов А.В., доверенность от 23.05.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16268/2012) ЗАО "Завод Красная Заря. Системы цифровой связи"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2012 по делу N А56-19436/2012 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ЗАО "Завод Красная Заря. Системы цифровой связи"

к ООО "Анкер"

об изменении условий договора

установил:

Закрытое акционерное общество "Завод Красная Заря. Системы цифровой связи" (ОГРН: 1027801538665; адрес: 194044, Санкт-Петербург, ул. Гельсингфорсская, д. 4, корп. 1, далее - Завод) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Анкер" (ОГРН: 1037832018696; адрес: 194044, Санкт-Петербург, ул. Гельсингфорсская, д. 4, корп. 1, далее - ООО "Анкер") об изменении условий договора аренды от 31.08.2005 N 2005-14 путем заключения дополнительного соглашения к договору, в котором просит предусмотреть следующие условия:

1.1 С 01.01.2010 Протокол согласования договорной цены на оплату аренды нежилых помещений от 31.08.2005 (Приложение 2 к договору аренды N 2005-14 от 31.08.2005) считать утратившим силу.

1.2 Установить с 01.01.2012 по 31.12.2012 размер постоянной части арендной платы по Договору в сумме 1 200 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% - 183 050,85 руб.

1.3 Внести изменение в пункт 3.4. Договора аренды N 2005-14 от 31.08.2005 и изложить его в следующей редакции: "Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер постоянной части арендной платы по настоящему Договору, но не ранее, чем по истечении 12 месяцев с момента предыдущего повышения, не чаще чем один раз в 12 месяцев и не более чем на величину, равную индексу потребительских цен в Санкт-Петербурге, определяемому Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области за каждый календарный год действия настоящего Договора аренды, но не более чем на 12%.

При этом не позднее, чем за 30 дней до даты изменения постоянной части арендной платы, Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление об изменении постоянной части арендной платы по настоящему Договору, которое является безусловным основанием для изменения постоянной части арендной платы с даты, указанной в уведомлении. После получения уведомления Арендатор обязан оплачивать арендную плату с учетом вышеуказанного уведомления Арендодателя. Неисполнение Арендатором вышеуказанного условия, т.е. если Арендатор не будет производить дальнейшую оплату аренды с учетом изменений, указанных в уведомлении Арендодателя, является основанием для расторжения Договора Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, а также основанием для запрета доступа Арендатора в арендуемый Объект, однако при этом действие Договора прекращается, а запрет доступа вступает в силу по истечении двух месяцев с даты получения Арендатором уведомления об изменении постоянной части арендной платы.

Наступление финансового кризиса в РФ, т.е. резкого и существенного (в 5 и более раз) изменения индекса потребительских цен, определяемого Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, может являться существенным условием для начала переговоров относительно изменения размера арендной платы по Договору".

Решением суда от 16.07.2012 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Завод, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение от 16.07.2012 отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то обстоятельство, после внесения Законом Санкт-Петербурга от 02.07.2007 N 314-56 "О внесении изменений в законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" изменений в Закон Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург", и в Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" исключено понятие "условная единица", изменена формула для расчета размера ставки арендной платы, что свидетельствует об изменении механизма расчета арендной платы, который был взят за основу для расчета арендной платы по Договору аренды.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Заводом и ООО "Компания "Русский Ягуар" (Арендатор) заключен Договор от 31.08.2005 аренды нежилых помещений N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, (объект 8Н) кадастровый номер 78:36:5014:24:5:8, общей площадью 1447,1 кв.м., расположенных на 1-ом этаже и антресолях в нежилом здании, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, Гельсингфорсская ул., дом 4, корп. 1, лит. В, принадлежащих на праве собственности Арендодателю - ЗАО "Завод Красная Заря" (далее - Договор аренды). Срок действия Договора до 31.08.2020.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По дополнительному соглашению от 20.03.2006 N 2 права и обязанности арендатора по Договору аренды были переданы ООО "Холдинговая компания "РОСЬ".

По дополнительному соглашению от 18.06.2007 N 5 права и обязанности арендатора по Договору аренды были переданы ООО "Анкер". Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Указанные помещения переданы ООО "Анкер" по акту приема-передачи нежилых помещений от 17.07.2007 для использования под размещение автосалона по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей.

В соответствии с пунктом 3.1. Договора аренды, арендная плата определяется в соответствии с Протоколом согласования договорной цены на оплату аренды нежилых помещений от 31.08.2005 (Приложение N 2) (далее - Протокол). Согласно пунктам 1, 2 Протокола арендная плата по Договору устанавливалась в условных единицах (у.е.). Размер у.е. на 2005-2009 годы был определен равным 30 руб.

Пунктом 5 Протокола установлен механизм определения арендной платы на 2010 и последующие календарные годы. В соответствии с названным пунктом размер у.е. и размер ставки арендной платы за кв.м. устанавливается на очередной календарный год 15 февраля в бесспорном и одностороннем порядке распоряжением Арендодателя. При этом абзацем 2 пункта 5 Протокола установлено, что величина у.е. не может изменяться Арендодателем ежегодно более чем на процент, на который изменяется величина условной единицы, устанавливаемая в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург". При этом размер ставки арендной платы за кв.м. не может изменяться Арендодателем ежегодно более чем на процент, на который изменяется арендная плата за аналогичные объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливаемая в соответствии с Законом Санкт-Петербурга об утверждении методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора аренды Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в порядке, предусмотренном Протоколом. Названным пунктом предусмотрен также порядок изменения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения к договору.

18.01.2010 Арендодатель направил Арендатору письмо (исх. N 15 от 18.01.2010) с предложением заключить дополнительное соглашение N 8 к Договору, определяющее размер постоянной части арендной платы по Договору, не превышающий базовую ставку арендной платы, установленную для офисных объектов недвижимости, арендодателем которых является Санкт-Петербург. Проект соглашения предусматривал повышение постоянной части арендной платы на 10,3%, предложение Арендодателя было разработано с учетом измененных нормативно-правовых актов Санкт-Петербурга. Арендатор с данным предложением не согласился и направил Арендодателю письмо от 11.02.2010 с просьбой не повышать арендную плату по Договору в связи со сложной экономической ситуацией. В этом же письме ответчик указал на возможность изменения арендной платы с 2011 года в соответствии с механизмом, зафиксированным Протоколом (повышение ставки не более чем на 5%). В ответ Арендодатель направил Арендатору для подписания новый проект Дополнительного соглашения N 8 от 01.01.2010 к Договору, в котором была учтена вышеуказанная просьба Арендатора не повышать арендную плату (исх. N 41 от 18.02.2010. В указанном проекте дополнительного соглашения N 8 к Договору размер арендной платы по Договору на 2010 год оставался таким же, как и в 2009 году.

Названное дополнительное соглашение ответчиком не было подписано, арендная плата в 2010 году оплачивалась по ставкам арендной платы, рассчитанной на 2009 год.

В 2011 году сторонами также велась переписка по согласованию размера арендной платы, в результате которой Арендодатель согласился с Арендатором, увеличив размер арендной платы на 5% по отношению к ставке, установленной на 2009 год, вследствие чего размер месячной арендной платы в 2011 году составил 673525,13 руб.

В целях определения размера арендной платы на 2012 год истец привлек профессиональных оценщиков, которые провели оценку рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, являющегося предметом Договора аренды, размер годовой арендной платы составил 1 302 390 руб. в месяц, названная сумма была сообщена ответчику в письме от 03.02.2012 N 35, при этом истец, оценив финансовые трудности, которые могут возникнуть у Арендатора, сообщил ответчику об установлении арендной платы в сумме 1 200 000 руб. в месяц.

В результате проведенных переговоров стороны соглашения по названной сумме не достигли.

08.02.2012 (исх.N 35) истец уведомил ответчика о внесении изменений в договор на основании пункта 3.4, предложив подписать дополнительное соглашение, согласно которому размер арендной платы на 2012 год устанавливается в сумме 1 200 000 руб. (л.д.71-72).

Ответчик отказался подписать данное дополнительное соглашение (л.д.73).

Кроме того, истец направлял ответчику письмо от 21.11.2010 N 205, в котором предлагал изменить пункт 3.4 договора, согласовав его в редакции, предлагаемой в настоящем исковом заявлении.

Ответчик факт получения данного письма не оспаривал.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Истец, ссылаясь на то, что с 2008 года условные единицы, применяемые для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, отменены, а ставки арендной платы, определяемые ранее исходя из размера условной единицы, стали определяться в рублях Российской Федерации, полагая, что указанные обстоятельства с 01.01.2010 сделали невозможным буквальное применение пункта 5 Протокола для расчета арендной платы, указывая, что в Договоре не прописан порядок и механизм перерасчета арендной платы Арендодателем при изменении вышеуказанного Закона Санкт-Петербурга, обратился в суд с настоящим иском. Основанием для подачи иска является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 ГК РФ).

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения обжалуемого судебного акта.

Апелляционный суд, оценив в совокупности и взаимосвязи все имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Применительно к статье 451 ГК РФ истец должен доказать совокупность всех четырех условий, предусмотренных данной статьей.

Договор аренды заключен 31.08.2005, при этом дополнительное соглашение с ответчиком заключено 18.06.2007, а дополнительным соглашением от 01.01.2008 стороны уточнили ряд условий договора, в том числе, пункты 3.1 и 3.4 договора.

Суд первой инстанции правомерно указывает, что об изменении законодательства Санкт-Петербурга в части определения размера арендной платы истцу должно было быть известно уже в 2007 году, вследствие чего, вопрос об изменении условий договора мог быть решен на стадии заключения дополнительного соглашения от 01.01.2008.

Кроме того, изменение законодательства Санкт-Петербурга в части определения размера арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не может быть признано существенно изменившимся обстоятельством, поскольку не повлияло на возможность определения размера арендной платы по Договору аренды.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 N 1589 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О внесении изменений в законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Постановление N 1589) условные единицы не были упразднены, а был осуществлен перерасчет базовой ставки аренды, ранее устанавливаемой в условных единицах, при этом одна условная единица была приравнена к 35 рублям.

Пунктом 4 Постановления N 1589 установлено, что индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, применяемый при определении арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, составляет в 2010 году - 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2009 году, в 2011 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2010 году.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2011 N 1704 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О порядке определения размера арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" установлены следующие индексы ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году: в 2012 году - 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2011 году, в 2013 и 2014 годах - 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2012 и 2013 годах соответственно.

На основании изложенного суд первой инстанции сделал правильной вывод о том, что установленный пунктом 5 Протокола механизм изменения арендной платы, может быть применен для определения размера арендной платы, начиная с 2010 года, в том числе, и на 2012 год. Для изменения размера арендной платы возможно применение индексов ежегодного изменения размера ставки арендной платы: на 2012 год установлен коэффициент 1,06 по отношению к размеру арендной платы, действующей в 2011 году.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 3.4 Договора регулирует порядок изменения условий договора как в одностороннем порядке, так и посредством заключения дополнительного соглашения, право выбора имеет именно Арендодатель. Оснований для изменения данного пункта в редакции, предлагаемой истцом, не имеется.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.07.2012 по делу А56-19436/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.В. Аносова Я.В. Барканова