Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2012 г. N 15АП-11620/12

город Ростов-на-Дону

01 октября 2012 г.

дело N А32-4714/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Токин П.Н., доверенность N 11015-13903/11-37-01 от 29.12.2011;

от ответчика: представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пожсервис"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2012 по делу N А32-4714/2012

по иску Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Пожсервис" (ИНН 2304035457, ОГРН 1032301870171)

о расторжении договора аренды и обязании освободить объект муниципального нежилого фонда

принятое судьей Суминым Д.П.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пожсервис" (далее - ответчик, ООО "Пожсервис", общество) о расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда.

Решением суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Пожсервис" в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда: часть помещения мастерских литер "В" 1-й этаж (комнаты,1,2,3,4,5,6,7,9,10,11), 2-й этаж (комнаты 10,11) общей площадью 523, 9 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Севастопольская, 29. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Выводы суда о нарушении арендатором пунктов 1.3 и 2.5.4 договора аренды не подтверждены договором субаренды, из которого можно было бы сделать достоверный вывод о нарушении указанных пунктов договора. Акт осмотра от 24.06.2011 был составлен в одностороннем порядке, не является достоверным доказательством нарушения условий договора. Заявитель указывает на вину истца в отсутствии регистрации договора аренды, считает, что истец извлекает выгоду из своего незаконного поведения. Общество полагает, что суд первой инстанции, принимая решение об обязании общества освободить земельный участок, вышел за пределы заявленных истцом требований, поскольку предметом иска являлось расторжение договора аренды N 18 от 20.03.2003.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика в судебное заедание не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 20.03.2003 Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик (арендодатель) и ООО "Пожсервис" (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 18, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель (истец) при участии балансосодержателя сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда: помещение мастерских, расположенных на первом и втором этажах здания по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Севастопольская, 29 (далее по тексту - объект).

В соответствии с пунктом 1.3 арендатор использует объект для размещения кабинетов, а также в силу пункта 2.5.4 обязуется без согласия арендодателя не сдавать объект в субаренду.

Арендодатель (истец) свои обязательства исполнил в полном объеме и надлежащим образом, в то время как арендатор (ответчик) нарушил пункты договора аренды 1.3, и 2.5.4, а именно: использовал полученные на праве аренды помещения не по целевому назначению и сдал часть арендованного объекта в субаренду, что подтверждается актом осмотра муниципального имущества от 24.06.2011, составленным ведущим специалистом управления имущественных отношений по итогам комиссионного осмотра.

Указанные нарушения явились причиной обращения арендодателя (истца) в суд с требованием о расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда.

Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части, руководствуясь следующим.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, к правоотношениям из котрого применяются нормы § 1 главы 34 ГК РФ.

Из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" следует, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела о взыскании по договору входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1.5 договора срок аренды составляет с 01.05.2003 по 01.02.2008 года.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, договор N 18 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 20.03.2003 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Указанное также подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.01.2012 N 12/014/2012-417, в соответствии с которой договор не прошел государственной регистрации, что подтверждается фактом отсутствия записи в выписке в строке "ограничения (обременения) права", а также строке "правопритязания".

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о незаключенности договора N 18 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 20.03.2003.

В соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и недопустимости неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По смыслу нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению при доказанности следующих обстоятельств. В результате действий (бездействий) ответчика произошло увеличение стоимости принадлежащего ему имущества, присоединение к нему новых ценностей или сохранение имущества ответчика, которое должно было выйти из состава его имущества в силу законных оснований. Приобретение или сбережение имущества ответчиком было произведено за счет истца, в частности при уменьшении имущества истца в результате выбытия из его состава некоторой части или неполучения истцом доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать (арендная плата). При этом приобретение или сбережение имущества ответчиком за счет истца не основано ни на законе, ни на сделке, т.е. произошло неосновательно.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства закреплен принцип платности использования земли, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Установив, что ответчик фактически пользовался помещением, обязан возместить истцу стоимость этого пользования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в спорный период ответчик пользовался имуществом, указанным в договоре аренды.

При определении размера неосновательного обогащения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 3.1 договора было определено, что за пользование зданием арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в установленном договором размере.

Оформляя акт приема-передачи имущества, при той должной степени осмотрительности, которую должен проявлять арендатор при заключении договора аренды, ответчик не мог не знать об отсутствии регистрации спорного договора аренды. Ответчик по собственному волеизъявлению получил имущество во владение.

Предложений о возврате имущества либо об уменьшении цены его пользования ответчик истцу не направлял.

Таким образом, договоренность о цене пользования имуществом в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме, в течение спорного периода подтверждалась ими конклюдентными действиями при использовании имущества и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06 сентября 2011 г. N 4905/11).

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).

Истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды (л.д. 35), таким образом, истцом фактически до обращения в арбитражный суд было заявлено о возврате имущества.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части обязания ответчика освободить занимаемый на праве аренды объект в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, принимая решение об обязании общества освободить земельный участок, вышел за пределы заявленных истцом требований, поскольку предметом иска являлось расторжение договора аренды N 18 от 20.03.2003, отклоняются апелляционным судом как противоречащие материалам дела. Из содержания искового заявления следует, что истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда. Поскольку указанные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2012, постольку они правомерно были рассмотрены судом первой инстанции.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, неверным является вывод суда о нарушении истцом условий договора, является несостоятельным. Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды основан на законе (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку договор аренды в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным и не влечет правовых последствий для сторон, он не может быть расторгнут в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание ответчика на вину истца в отсутствии регистрации договора аренды в связи с не предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку ответчик не представил доказательств обращения к истцу за указанным документом или в суд с требованием о понуждении представить ему этот документ, либо с иском о государственной регистрации договора. Поскольку ответчик приступил к использованию спорного помещения без соответствующих документов, в процессе его использования не настаивал на их предоставлении и не выполнил установленную законодательством безусловную обязанность по регистрации договора, поэтому указанный довод заявителя жалобы не может быть принят во внимание.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2012 по делу N А32-4714/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев