Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2012 г. N 15АП-11151/12

город Ростов-на-Дону

01 октября 2012 г.

дело N А53-19665/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.

при участии:

от заявителя: Кадацкий М.А. по доверенности от 24.04.2012;

от заинтересованного лица: Матвеева Т.А. по доверенности от 26.12.2011 N 236,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2012 по делу N А53-19665/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЛС Краснодар"

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

об обязании осуществить регистрацию,

принятое судьей Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АЛС Краснодар" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Зерноградскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, управление) об обязании осуществить необходимые действия в соответствии с установленной компетенцией по государственной регистрации перехода права собственности к ООО "АЛС Краснодар" на земельный участок площадью 11 193 кв. м, кадастровый номер: 61:12:60 12 01:0139, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, п. Шоссейный, в 0,25 км по направлению на северо-запад от северо-западной его окраины, и расположенного на нем мясоперерабатывающего цеха, площадью 637 кв. м., приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.10.2011.

Определением от 18.06.2012 по делу N А53-19665/2012 по ходатайству заявителя в качестве надлежащего заинтересованного лица к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением от 23.07.2012 по делу N А53-19665/2012 Арбитражный суд Ростовской области заявленные требования удовлетворил. Суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "АЛС Краснодар" (ИНН 2311097077, ОГРН 1072311001685) права собственности на земельный участок площадью 11 193 кв. м. кадастровый номер 61:12:60 12 01:0139 категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенный по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, п. Шоссейный, в 0,25 км по направлению на северо - запад от северо - западной его окраины и расположенный на нем мясоперерабатывающий цех, площадью 637,8 кв. м, на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 24.10.2011. Суд удовлетворил заявленные исковые требования со ссылкой на пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Не согласившись указанным решением, заинтересованное лицо обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Управление указывает, что 10.02.2012 ООО "Технопарк" (продавец) в лице представителя Скотенко Е.В. и ООО "АЛС Краснодар" (покупатель) в лице представителя Ильина С. В. обратились за государственной регистрацией перехода права и права собственности на земельный участок и мясоперерабатывающий цех, расположенные по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, п. Шоссейный, в 0,25 км по направлению на северо-запад от северо-западной его окраины на основании договора купли-продажи от 24.10.2011. В соответствии со сведениями, содержащимися в выписке из ЕГРЮЛ от 12.03.2012 N 350, ООО "Технопарк" ликвидировано вследствие банкротства 29.12.2011. Поскольку правоспособность ООО "Технопарк" прекращена 29.12.2011, данным юридическим лицом не могли быть осуществлены действия по обращению за государственной регистрацией перехода права, следовательно, на момент подачи заявления и документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты - 10.02.2012 представитель ООО "Технопарк" Скотенко Е.В. не обладал полномочиями по представлению данного заявления и документов, таким образом, с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. В связи с чем, государственным регистратором было осуществлено приостановление государственной регистрации права на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, начиная с 11.04.2012, по 10.05.2012 в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации и разъяснено право на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации права на срок не более трех месяцев в силу п. З ст. 19 Закона о регистрации, которым в последующем заявитель воспользовался. Таким образам, на момент объявления резолютивной части решения от 16.07.2012 и изготовления полного текста решения от 23.07.2012, государственная регистрация права была приостановлена в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации. Следовательно, государственным регистратором на момент рассмотрения данного дела, не было принято решение ни о государственной регистрации права, ни об отказе в государственной регистрации права собственности. Управление обращает внимание на тот факт, что с учетом положений пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также пункта 3 статьи 20 Закона предусмотрена возможность обжалования лишь отказа в совершении регистрационных действий.

Управление ссылается на то, что заявителем не было предоставлено доказательств невозможности обращения как покупателя, так и продавца за государственной регистрацией перехода права и права собственности в соответствии с нормами действующего законодательства, соответственно после подписания соответствующего договора купли-продажи, подобное промедление по вопросу надлежащего оформления приобретенных прав, свидетельствует о неразумном и недобросовестном отношении заявителя к осуществлению гражданских прав (статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель обращается за государственной регистрацией перехода права собственности через 3 месяца с момента подписания договора, в том числе через 2 месяца после ликвидации юридического лица - продавца.

Управление полагает, что приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не является решением органа, которое может быть обжаловано в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и лишь информирует заявителя о принятом государственным регистратором решении о приостановлении государственной регистрации.

Управление полагает, что принятое судом решение является неисполнимым, поскольку заявитель в просительной части заявления просит зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимого имущества, при этом просительная часть заявления надлежащим образом не идентифицирована, то есть не указан продавец недвижимого имущества, а также ненадлежащим образом указаны реквизиты договора купли-продажи в части указания его наименования.

Заявитель жалобы указывает, что суд в резолютивной части признал законным уведомление о приостановлении государственной регистрации права, вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрена возможность права на обжалование уведомления и (или) решения о приостановлении государственной регистрации и, таким образом, могут быть обжалованы только действия по приостановлению государственной регистрации, но такого рода требования не были заявлены.

В отзыве на апелляционную жалобу общество указывает на отсутствие оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, указывает, что в соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1395/09 от 01.09.2009 решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа, так и по результатам рассмотрения требовании к регистрирующему органу. Общество полагает, что в случае неясности решения, суд по заявлению лиц, участвующих в деле, разъяснить решение, не изменяя его содержания. Общество обращает внимание на то, что, заявляя довод о ненадлежащем указании реквизитов договора в части наименования и неуказания продавца в просительной части заявления, заинтересованное лицо заявляет новое требование, что с силу пункта 2 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения производства по апелляционной жалобе в части этих требований.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.10.2011 между конкурсным управляющим ООО "Технопарк" и ООО "АЛС Краснодар" был заключен договор купли-продажи имущества - земельного участка площадью 11 193 кв. м, кадастровый номер: 61:12:60 12 01:0139, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с разрешенным использованием: для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, п. Шоссейный, в 0,25 км по направлению на северо-запад от северо-западной его окраины (далее - земельный участок) с неотделимыми улучшениями:

- мясоперерабатывающий цех площадью 637,8 кв. м;

- контора (офисные помещения) площадью 133,8 кв. м;

- склад для сельскохозяйственной техники площадью 504 кв. м (т. 1 л.д. 9).

Указанное имущество приобретено покупателем по результатам торгов посредством публичного предложения. Истцом оплачена стоимость имущества, что подтверждается платежными поручениями от 07.11.2011 N 679, от 20.10.2011 N 652, от 18.10.2011 N 645 (т. 1 л.д. 97-99).

Имущество вручено покупателю по акту приема-передачи от 11.11.2011 (т. 1 л.д. 10).

В материалы дела представлены доказательства наличия у продавца права собственности на земельный участок и мясоперерабатывающий цех площадью 637,8 кв. м (т. 1 л.д. 11-36, 57-58).

10.02.2012 конкурсный управляющий ООО "Технопарк" и директор ООО "АЛС Краснодар" Зерноградский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на земельный участок и расположенный на нем мясоперерабатывающий завод.

10.02.2012 Зерноградским отделом Росреестра принято решение о приостановлении государственной регистрации вышеуказанного договора до снятия запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, наложенного Постановлением о розыске имущества должника и наложении ареста от 21.12.2008 (т. 1 л.д. 38-39). Как следует из пояснений сторон, указанные основания приостановления на момент разрешения спора отпали.

11.04.2012 Зерноградским отделом Росреестра приняты уведомления о приостановлении государственной регистрации вышеуказанного договора до 30.04.2012 (т. 1 л.д. 40-43). При этом регистрирующий орган разъяснил о необходимости предоставления судебного акта, обязывающего государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, поскольку продавец имущества ликвидирован, в связи с чем прекратились полномочия конкурсного управляющего, обратившегося за регистрацией. По заявлению общества государственная регистрация приостановлена до 26.07.2012.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Сделка купли-продажи, не имеющая признаков недействительности и незаключенности, в силу статей 8, 153, 218, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает у покупателя право потребовать от продавца совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Методические рекомендации), утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 Гражданского кодекса Российской Федерации); наличие полномочий у представителей (статья 182 Кодекса), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 Кодекса); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации права); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Кодекса, пункт 1 статьи 20 Закона). В пункте 41 указанных рекомендаций при регистрации перехода прав на основании сделки предлагается также проверять факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 3 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, государственная регистрация прав включает в себя, среди прочего, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Рассматривая действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выраженные в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации от 11.04.2012 N 21.15-05/1512 и N 21.15-05/1514 апелляционный суд вслед за судом первой инстанции приходит к выводу, что они соответствуют требованиям закона.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Указанный пункт Постановления N 10/22 разъясняет такой способ защиты, при котором общество вначале обращается к государственному регистратору с соответствующим заявлением и в случае отказа регистратора, обжалует действия последнего. Последствием такого способа является применение правил главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми формулируются требования, определяются сроки на обжалование и распределяется бремя доказывания значимых для дела обстоятельств.

Между тем, в указанном пункте Постановления говорится лишь о праве лица обратиться за регистрацией перехода права собственности и не устанавливается обязательный досудебный порядок реализации такого права.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Данная правовая позиция не пересмотрена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации после издания Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 и подлежит учету при рассмотрении настоящего дела.

Исковое производство предусматривает сроки обращения, распределение бремени доказывания, размер государственной пошлины и иные правовые факторы иные, чем производство по делам об оспаривании действий государственных органов. Избирая тот или иной способ защиты права, лицо, таким образом, избирает, в том числе, и оптимальные для себя процессуальные последствия.

Апелляционный суд считает, что обращаясь с настоящим заявлением в суд до вынесения решения об отказе в государственной регистрации перехода права, общество предъявило соответствующие исковые требования. Вместе с тем, апелляционный суд учитывает, что при этом общество осуществляло действия, направленные на устранение оснований для приостановления государственной регистрации права собственности на спорные объекты. Приостанавливая государственную регистрацию, управление запросило у общества с учетом ликвидации юридического лица, у которого было приобретено спорное имущество, представить судебный акт, обязывающий государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации права собственности в качестве документа, заменяющего заявление о переходе права, предоставление которого необходимо в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Иных недостатков при проведении правовой экспертизы документов и установления оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации управлением не обнаружено.

В сложившейся правовой обстановке приостановления регистрации предъявление иска являлось единственным способом исполнения требования управления представить судебный акт, обязывающий государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, и таким образом, избежать отказа в регистрации. Избрание такого способа защиты права, как обжалование отказа в государственной регистрации перехода права собственности по причине непредставления указанного судебного акта, означало бы неоправданную задержку во времени реализации права истца на государственную регистрацию. К тому же в судебном заседании 28.09.2012 представитель истца пояснил, что обращение с настоящим иском позволило истцу избежать материальных потерь, связанных с уплатой государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности, в которой могло быть отказано, поскольку регистрационное производство по инициативе истца было прекращено.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что обращение в суд с настоящим заявлением по факту приостановления государственной регистрации права собственности с целью устранения оснований, послуживших для приостановления такой регистрации, в рамках выполнения рекомендаций регистрирующего органа и предотвращения отказа в государственной регистрации является надлежащим способом защиты.

Обращаясь с настоящим заявлением в суд, общество не обжаловало действия регистрирующего органа, более того, суд констатировал их законность и обоснованность, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в указанной части необоснованны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2012 по делу N А53-19665/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина