Вопрос: Каков порядок учета налогоплательщиком-"упрощенцем" арендных платежей, полученных за сданное в аренду имущество, а также выкупной стоимости этого имущества, если выкуп предусмотрен как договором аренды, так и дополнительным соглашением о выкупе? ("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2007 г.)

Каков порядок учета налогоплательщиком-"упрощенцем" арендных платежей, полученных за сданное в аренду имущество, а также выкупной стоимости этого имущества, если выкуп предусмотрен как договором аренды, так и дополнительным соглашением о выкупе?

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики-"упрощенцы" при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.

В соответствии со ст. 249 НК РФ доходом от реализации в целях налогообложения прибыли признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав. При этом в п. 1 ст. 39 НК РФ указано, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу на безвозмездной основе.

Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Вместе с тем п. 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам отнесены доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ. Таким образом, доходы в виде арендных платежей учитываются у арендодателя при формировании доходной части для целей налогообложения.

На основании ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Следовательно, если договором аренды (дополнительным соглашением к договору аренды) предусмотрено предоставление имущества в аренду на определенный срок, а также после истечения срока перехода права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то в договоре аренды должны быть оговорены как собственно арендные платежи, так и отдельно выкупная цена арендуемого имущества, а также порядок их уплаты.

Таким образом, выкупная цена не может учитываться в составе арендного платежа и возникает только при расчетах арендодателя и арендатора за арендуемое имущество в связи с переходом права собственности на него.

Выкупная цена, предусмотренная договором аренды, учитывается для целей налогообложения в общеустановленном порядке по операциям, связанным с куплей-продажей имущества.

Ю.Г. Кувшинов,

главный редактор журнала "Упрощенная система налогообложения:

бухгалтерский учет и налогообложение"

1 декабря 2007 г.

"Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2007 г.