Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. N 17АП-9858/12 (ключевые темы: муниципальная собственность - нежилые помещения - поэтажный план - отчет об оценке - казенные учреждения)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2012 г. N 17АП-9858/12

г. Пермь

25 сентября 2012 г.

Дело N А60-34204/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Мордвова Льва Евгеньевича - Булыгина И.Н., удостоверение от 20.12.2002 N 317, доверенность от 11.11.2011 N 2;

от ответчика индивидуального предпринимателя Промышленниковой Алены Вячеславовны - не явились;от ответчика Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил" - Климцев А.В., удостоверение: СП N 08-12 от 27.02.2012, доверенность от 18.01.2012 N 53-133;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 09 июля 2012 года

по делу N А60-34204/2011,

принятое судьей Громовой Л.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Мордвова Льва Евгеньевича (ОГРНИП 304662335000239, ИНН 666900066306)

к 1) индивидуальному предпринимателю Промышленниковой Алене Вячеславовне (ОГРНИП 305662330700037, ИНН 662300764893), 2) Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил" (ОГРН 1026601380387, ИНН 6623000472)

об оспаривании отчета об оценке и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Индивидуальный предприниматель Мордвов Лев Евгеньевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Промышленниковой Алене Вячеславовне, муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения N 1-12, 31-44 по поэтажному плану подвального этажа, N 25-35, 37-48, 50-54 по поэтажному плану первого этажа в здании нежилого назначения литера А1, расположенного по адресу: г.Нижний Тагил, пр. Ленина, 1, общей площадью 621,7 кв.м., определенной ИП Промышленниковой А.В. в отчете об оценке N 026/11 от 29.04.2011 г., а также об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 1-12, 31-44 по поэтажному плану подвального этажа, N 25-35, 37-48, 50-54 по поэтажному плану первого этажа в здании нежилого назначения литера А1, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленина, 1, общей площадью 621,7 кв.м.

В исковом заявлении истец просил: п. 2.1 названного договора изложить в следующей редакции: "объект продается по цене 12561179 (двенадцать миллионов пятьсот шестьдесят одна тысяча сто семьдесят девять) руб. - основная сумма платежа без учета НДС"; п. 2.3 договора изложить в следующей редакции: "оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет"; - п. 2.7 договора изложить в следующей редакции: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя"; п. 5.1 договора изложить в следующей редакции: "настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством"; п. 7.2 приложения N 2 к договору изложить в следующей редакции: "обращение взыскания на объект производится в случаях, предусмотренных действующим законодательством"; пункты 4.2, 4.3, 5.2, 5.3 договора - исключить.

До принятия решения истец отказался от требований от части требований об урегулировании разногласий по пунктам договора:

- п. 2.3 договора изложить в следующей редакции: "оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет",

- п. 2.7 договора изложить в следующей редакции: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя",

- п. 5.1 договора изложить в следующей редакции: "настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством",

- п. 7.2 приложения N 2 к договору изложить в следующей редакции: "обращение взыскания на объект производится в случаях, предусмотренных действующим законодательством",

- пункты 4.2, 4.3, 5.2, 5.3 договора - исключить.

Кроме того, истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в отношении п. 2.1 договора с учетом выводов экспертного заключения: истец просит п. 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Объект продается по цене 9 937 000 руб. - основная сумма платежа без учета НДС".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2012 прекращено производство по делу в части требования об урегулировании разногласий по п. 2.3, 2.7, 4.2, 4.3, 5.1, 5.2, 5.3 договора и п. 7.2 приложения N 2 к договору. Признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта оценки: нежилого встроенного помещения общей площадью 621,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д.1, определенную индивидуальным предпринимателем Промышленниковой Аленой Вячеславовной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости N 026/11 от 29.04.2011.

Урегулированы разногласия, возникшие между истцом и муниципальным казенным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 621,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д.1, изложен в следующей редакции: "Объект продается по цене 9 937 000 руб. - основная сумма платежа без учета НДС, установленная в соответствии с экспертным заключением N 2012-Э-246, выполненным экспертом Старовойтовой Н.А. при рассмотрении Арбитражным судом Свердловской области дела N А60-34204/2011".

Не согласившись с указанным решением, Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил" (далее - ответчик) обжаловало его в порядке апелляционного производства.

Ответчик оспаривает оценку имущества, выполненную специалистом ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Н.А.

Ответчик считает, что суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы экспертного заключения, выполненного Старовойтовой Н.А

Кроме того, ответчиком был заказан еще один отчет об оценке помещения по пр. Ленина 1 общей площадью 621,7 кв.м. Отчет выполнен УЭСО Торгово-промышленная палата г. Нижнего Тагила. В отчете приведены аналоги расположенные исключительно в г. Нижнем Тагиле, в таблице 11 в сравнительном подходе использованы аналгии - помещения общепита, как и оцениваемый объект. Цена объекта определена в 1 513 1570 руб.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие индивидуального предпринимателя Промышленниковой Алены Вячеславовны, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, от 23.05.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Н.Тагил и истцом заключен договор аренды N 343.

Во исполнение указанного договора истцу было передано муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 659,3 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д. 1.

Срок действия указанного договора аренды определен сторонами по 01.05.2011. При этом п. 4.3 договора аренды предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом внесенных изменений в техническую информацию площадь вышеуказанного объекта - нежилого помещения N 1-12, 31-44 по поэтажному плану подвального этажа, N 25-35, 37-48, 50-54 по поэтажному плану первого этажа в здании нежилого назначения литера А1, расположенного по адресу: г.Нижний Тагил, пр. Ленина, 1 на момент рассмотрения спора составляет 621,7 кв.м.

На основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратился в Администрацию города Нижний Тагил с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение ранее арендуемых по договору N 343 от 23.05.2006 нежилых помещений.

По результатам рассмотрения заявления истца Администрацией города Нижний Тагил вынесено постановление от 28.06.2011 N 1286 "Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нижний Тагил, проспект Ленина, 1", согласно которому истцу разрешена приватизация вышеуказанного арендуемого помещения, цена продажи установлена 15 212 300 руб. в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Промышленниковой Алены Вячеславовны N 026/11 от 29.04.2011 г. об оценке рыночной стоимости.

01.07.2011 в адрес истца Комитетом по управлению муниципальным имуществом сопроводительным письмом N 2704 направлен проект договора купли продажи муниципального имущества в отношении нежилого помещения N 1-12, 31-44 по поэтажному плану подвального этажа, N 25-35, 37-48, 50-54 по поэтажному плану первого этажа в здании нежилого назначения литера А1, расположенного по адресу: г.Нижний Тагил, пр. Ленина,1, общей площадью 621,7 кв.м.

В ответ на указанное предложение истец письмом б/н, полученным Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Нижний Тагил 11.08.2011 (вх. N 3211), сообщил о своем согласии на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного имущества, при этом указал среди прочего на наличие возражений относительно указанной в проекте договора стоимости имущества, полагая ее завышенной, а отчет об оценке, на основании которого определена цена в проекте договора - недействительным. К указанному письму истцом приложен подписанный им протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества от 11.08.2011 г., в соответствии с которым истец предложил свою редакцию п. 2.1, 2.3, 2.7, 4.2, 4.3, 5.1, 5.2, 5.3 договора и п. 7.2 приложения N 2 к договору.

Направленный истцом протокол разногласий к договору Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Нижний Тагил подписан не был.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что цена имущества установлена заключением N 2012-Э-246 от 16.04.2012.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими требованиям закона и материалам дела.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 названного Федерального закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с заключением специалиста НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" Дорониной Г.В. N 1227/015 от 06.02.2012, выполненным по результатам судебной экспертизы, отчет ИП Промышленниковой А.В. N 026/11 от 29.04.2011 г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д.1, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007, N 256, N 255, N 254. Выявленные несоответствия, по мнению эксперта, повлияли на итоги оценки объекта.

На основании ходатайства истца, судом назначена судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости - нежилых помещений в здании нежилого назначения литера А1, общей площадью 621,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленина, д.1. Проведение экспертизы поручено специалисту ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" Старовойтовой Н.А.

Согласно заключению N 2012-Э-246 от 16.04.2012, представленному в материалы дела экспертом Старовойтовой Н.А. по результатам проведенной по делу экспертизы, экспертом установлена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 28.06.2011, которая без учета НДС составляет 9 937 000 руб.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Эксперт Старовойтова Н.А. была вызвана в суд первой инстанции, и дала необходимые пояснения.

Суд первой инстанции, установив, что экспертное заключение N 2012-Э-246 от 16.04.2012 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", все поставленные вопросы разрешены экспертом, а представленные в материалы дела доказательства являются достаточными для правильного и всестороннего рассмотрения настоящего дела, правомерно отказал ответчику в проведении экспертизы Экспертного заключения N2012-Э-246 от 16.04.2012.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы ответчиком не заявлялось. Все спорные вопросы, связанные с достоверностью заключения, суд первой инстанции выяснил в ходе судебного заседания, в которое была вызвана эксперт Старовойтова Н.А. для дачи необходимых пояснений. Таким образом, у суда первой инстанции не имелось сомнений в достоверности представленного отчета и, соответственно, оснований для назначения повторной экспертизы по собственной инициативе.

Таким образом, довод ответчика о том, что рыночная стоимость объекта оценки в размере 9 937 000 руб., является заниженной, отклоняется как не подтвержденный доказательствами.

Представленный с апелляционной жалобой отчет об оценке N 118-01-36, во внимание апелляционным судом не принимается, поскольку ходатайство о приобщении не заявлено, невозможность представления дополнительного доказательства в суд первой инстанции не обоснована.

Таким образом, доводы ответчика выводы суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для ее удовлетворения.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит,

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 июля 2012 года по делу N А60-34204/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Г. Голубцов

Судьи

И.В. Борзенкова С.Н. Полевщикова