Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением (С.Ю. Шахов, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 10, октябрь 2007 г.)

Правовая природа управления многоквартирными домами и его
соотношение с доверительным управлением

Жилищный кодекс РФ, как и иные нормативные правовые акты, не содержит определения управления многоквартирным домом. Между тем данное понятие является центральным в институте управления многоквартирными домами, который с каждым годом приобретает все большее значение для сферы жилищно-коммунального хозяйства и все чаще становится объектом цивилистических исследований.

Уяснение содержания данного понятия возможно при системном рассмотрении различных правовых норм и научных работ, касающихся как управления в целом, так и управления многоквартирным домом в частности.

1. Жилищно-правовое понятие управления многоквартирным домом

Действующее законодательство об управлении многоквартирными домами в первую очередь указывает на цели данной деятельности. В ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ их выделяется четыре. Это обеспечение: 1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан; 2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме; 3) решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме; 4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

В современной юридической литературе определение управления многоквартирным домом иногда дается только на основе приведенных целей. Например, авторами одного из комментариев к Жилищному кодексу РФ указывается: "Часть 1 ст. 161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме"*(1).

При описании управления как экономической категории учеными тоже выделяется ее целенаправленный характер. "Управление - 1) сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты"*(2).

Таким образом, приведенные определения управления многоквартирным домом содержат такую значимую характеристику данного явления, как его целевая направленность. В то же время едва ли такие определения можно считать достаточно полно раскрывающими изучаемую правовую категорию.

Пункт 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170*(3), рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо собственно управления включает в себя также техническое обслуживание, ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание.

Собственно управление жилищным фондом согласно указанному подзаконному акту включает в себя:

организацию эксплуатации;

взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками;

все виды работы с нанимателями и арендаторами*(4).

Часть 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ перечисляет способы управления многоквартирным домом:

непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений;

управление многоквартирным домом специально созданной собственниками помещений организацией - товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом;

управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Управление может осуществляться только одним из указанных способов, который должны выбрать собственники помещений в многоквартирном доме.

При анализе норм Жилищного кодекса РФ следует упомянуть о п. 1 ч. 3 ст. 162, который указывает на то, что управление осуществляется в отношении общего имущества в многоквартирном доме, а не в отношении всего многоквартирного дома. Любые вопросы, связанные с управлением, ремонтом, содержанием помещений отдельных собственников (квартир, офисов), не входят в сферу управления многоквартирным домом.

На основе рассмотренных норм можно сформулировать следующее определение:

Управление многоквартирным домом - это деятельность, осуществляемая одним из способов, предусмотренных законом, основным содержанием которой является организация обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, взаимодействие с организациями, представляющими коммунальные услуги, и с собственниками помещений в многоквартирном доме, и которая направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Данное определение дает представление об управлении многоквартирным домом и может быть использовано в учебно-методической работе, однако оно не указывает на сущностные признаки рассматриваемой деятельности и не является исчерпывающим. Для его уточнения необходимо выделить существо управленческой деятельности как таковой, а также сравнить управление многоквартирным домом с другими видами управления, в особенности урегулированными нормами гражданского законодательства.

2. Управление многоквартирным домом в системе гражданско-правовых
категорий

В гражданском праве выделяется два основных вида управления: управление имуществом и управление юридическим лицом.

Управление имуществом, которое осуществляет его собственник, редко становится предметом детального правового регулирования. Для введения данных отношений в правовое поле достаточными являются общие нормы о праве собственности, смысл которых в том, что собственник по своему усмотрению решает все вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, несет бремя содержания имущества и т.д.

Более детальное правовое регулирование требуется при наличии права общей собственности. Однако и здесь Гражданский кодекс РФ ограничивается лишь указанием на то, что владение, пользование и распоряжение осуществляются по соглашению участников общей собственности, а при недостижении согласия - судом (ст.ст. 246-249, 253 Гражданского кодекса РФ).

Иным случаем управления имуществом является доверительное управление. Оно осуществляется на основании договора, предметом которого является управление конкретным имуществом, осуществляемое доверительным управляющим от своего имени. Отношения, складывающиеся между учредителем управления (собственником имущества или иным лицом) и доверительным управляющим, а также между доверительным управляющим и третьими лицами по поводу имущества, находящегося в управлении, детально урегулированы Гражданским кодексом РФ.

Спецификой управления многоквартирным домом является то, что в зависимости от способа управления, выбранного собственниками, его можно отнести как к управлению своим имуществом, осуществляемому собственниками помещений в многоквартирном доме, так и к управлению чужим имуществом, осуществляемому управляющей организацией, либо созданным собственниками помещений в многоквартирном доме юридическим лицом - товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом.

Сфера применения доверительного управления достаточно широка.

В.В. Витрянский, рассматривая случаи доверительного управления, выделяет четыре цели и соответствующие функциональные направления деятельности доверительного управляющего:

"Во-первых, доверительный управляющий должен принимать надлежащие меры по обеспечению сохранности (здесь и далее выделено нами. - С.Ш.) доверенного ему имущества... Например, данное обстоятельство характерно для ...договора доверительного управления... при необходимости постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК): Эту же цель ...преследует договор доверительного управления имуществом, заключаемый между исполнителем завещания (душеприказчиком) и доверительным управляющим.

Во-вторых, передача имущества в доверительное управление может иметь в качестве своей главной цели обеспечение исполнения обязательств собственника этого имущества перед третьими лицами. Так, одним из возможных последствий признания гражданина безвестно отсутствующим может явиться передача его имущества в доверительное управление, при котором доверительный управляющий возлагает на себя обязанности по выдаче содержания гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, а также по погашению задолженности по другим обязательствам безвестно отсутствующего.

В-третьих, в некоторых случаях доверительное управление имуществом имеет своей целью обеспечение реализации отдельных правомочий собственника, которые последний по каким-либо причинам не в состоянии осуществлять самостоятельно. В частности, подобные правоотношения имеют место при доверительном управлении имуществом гражданина в рамках установленного над ним патронажа...

В-четвертых, в отличие от первых трех случаев, когда доверительное управление имуществом учреждается по основаниям, предусмотренным законом, и доверительный управляющий наделяется лишь теми правомочиями, которые необходимы ему для реализации узких целей, ...по общему правилу, учредитель доверительного управления, заключая договор с доверительным управляющим, преследует цель получения доходов от профессионального использования имущества в гражданском обороте"*(5).

Первые три цели доверительного управления имеют место и при управлении многоквартирным домом. Так, одной из важнейших составляющих управления многоквартирным домом является сохранение имущества, содержание его в надлежащем состоянии, обеспечение функционирования оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, в соответствии с его назначением. Данная деятельность сходна с деятельностью доверительного управляющего при управлении имуществом подопечного или наследодателя и может быть обобщена понятием "обеспечение сохранности имущества".

Неотъемлемой составляющей деятельности по управлению многоквартирным домом является и осуществление расчетов с третьими лицами (организациями, предоставляющими коммунальные услуги, ремонтными и другими предприятиями). В ст. 161 Жилищного кодекса РФ это прямо не выделяется, но закрепляется посредством установления таких целей управленческой деятельности, как обеспечение предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества.

Наконец, реализация отдельных правомочий собственников как цель доверительного управления отчасти применима к управлению многоквартирным домом. Одной из легальных целей последнего является обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Четвертая цель доверительного управления - получение доходов от использования имущества - напротив, неприменима к управлению многоквартирным домом, поскольку общее имущество в многоквартирном доме предназначено для обслуживания жилых помещений. Хотя получение доходов в рамках управления многоквартирным домом не исключено, например, при сдаче в аренду помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, говорить о получении доходов как одной из целей управления многоквартирным домом нельзя.

Неслучаен тот факт, что цели доверительного управления имуществом совпадают с целями управления многоквартирным домом именно в тех случаях, когда речь идет о доверительном управлении, учреждаемом в обязательном порядке по основаниям, предусмотренным законом (управление имуществом подопечного, наследственной массой и т.д.). Эти виды управления сходны с управлением многоквартирным домом по определенным признакам.

Во-первых, они, как и управление многоквартирным домом, должны быть реализованы независимо от воли на это собственника, т.е. на основании установленной законом обязанности.

Во-вторых, все эти случаи управления характеризуются тем, что собственник имущества в силу тех или иных причин либо не может самостоятельно управлять имуществом, либо для него это затруднительно. Каждый сособственник общего имущества в многоквартирном доме не может единолично им управлять, поэтому необходима согласованная воля всех собственников помещений в многоквартирном доме. Но на практике это недостижимо, если собственников помещений в многоквартирном доме много. В связи с этим Жилищный кодекс РФ предусматривает обязанность избрать по меньшей мере такой способ управления, при котором вопросы управления будут решаться большинством, а не всеми собственниками помещений в многоквартирном доме (непосредственное управление). А учитывая, что и это, как правило, затруднительно, кроме случаев, когда число собственников в многоквартирном доме незначительно, законодательство предусмотрело еще два способа управления, при которых большинство вопросов решаются одним лицом (товариществом собственников жилья, кооперативом, управляющей организацией).

Таким образом, правовые нормы, регулирующие управление многоквартирным домом, направлены в первую очередь на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Ввиду этого цели управления многоквартирным домом - сохранить имущество собственников, обеспечить их расчеты с кредиторами, реализовать их правомочия. Обеспечение получения доходов собственниками помещений в многоквартирном доме не входит в задачи правового регулирования.

Общей чертой доверительного управления и управления многоквартирным домом является то, что оба процесса представляют собой разновидности хозяйственного управления, т.е. управления, осуществляемого в экономических (хозяйственных) целях. К этому можно прийти исходя из целей управления многоквартирным домом, обозначенных в ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Данная черта была отмечена на законодательном уровне еще в Положении об управлении домами, утвержденном СНК РСФСР 8 августа 1921 г.*(6), согласно которому заведующий домом ведает хозяйственным управлением дома. В то же время исключительно хозяйственная направленность не всегда была присуща управлению домами. В том же Положении на заведующего домом возлагались проведение административных распоряжений, прописка и выписка граждан, регистрация использования помещений по установленным формам и другая деятельность, связанная с осуществлением властных полномочий.

При рассмотрении целевой направленности доверительного управления фактические и юридические действия доверительного управляющего по существу представляют собой оказание услуги учредителю доверительного управления. Доверительный управляющий обеспечивает сохранность имущества, переданного в доверительное управление, его эффективное использование в отношениях с третьими лицами для удовлетворения потребностей и интересов собственника имущества и к выгоде последнего*(7). Как отмечает Ю.В. Романец, "доверительный управляющий оказывает услугу по осуществлению прав собственника в отношении определенного имущества"*(8).

Таким образом, основным содержанием деятельности доверительного управляющего является оказание услуг собственнику. Это такая деятельность, результат которой не имеет овеществленного выражения.*(9) Как подчеркивает Л.Ю. Михеева, предмет договора доверительного управления имуществом составляют "фактические и юридические действия управляющего, не преследующие самостоятельной цели создания какой-либо вещи, ее переработки"*(10).

В чем же заключается деятельность управляющего, которая, как было отмечено, не имеет овеществленного результата?

В соответствии с п. 2 ст. 1012 Гражданского кодекса РФ, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия. При этом авторами отмечается, что суть обязательства доверительного управляющего состоит не в совершении отдельных юридических и фактических действий в отношении имущества, а в осуществлении комплексного управления этим имуществом, деятельность доверительного управляющего складывается из совокупности всех юридических и фактических действий, предпринимаемых им. Поэтому обязанности доверительного управляющего нельзя разбивать на отдельные действия. Исполнение обязательства доверительным управляющим состоит в обеспечении эффективного управления доверенным ему имуществом.*(11)

Данные утверждения применимы к управлению многоквартирным домом, которое также представляет собой комплекс юридических и фактических действий. Этим объясняется, почему жилищное законодательство не пошло по пути перечисления конкретного набора действий, входящих в рамки управления многоквартирным домом. По этой же причине определение управления многоквартирным домом не должно содержать перечисления отдельных обязанностей, возложенных на лиц, осуществляющих управление.

Доверительный управляющий наделяется правомочиями владения, пользования и распоряжения в отношении доверенного ему имущества. Данные правомочия являются необходимыми условиями управления. Для их реализации имущество передается доверительному управляющему, обособляясь от имущества собственника и собственного имущества доверительного управляющего. Собственник практически не осуществляет своих правомочий в отношении переданного в управление имущества.

Управление многоквартирным домом в этом схоже с доверительным управлением. Лицо, управляющее имуществом, имеет определенные правомочия. Для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме, и т.д.

Однако в отличие от доверительного управления общее имущество многоквартирного дома не передается управляющему лицу полностью, отделяясь от имущества собственников помещений в данном доме. Спецификой управления многоквартирным домом является то, что правомочия собственника в отношении общего имущества многоквартирного дома осуществляют вместе как сами собственники, причем в большей степени именно они, так и управляющий.

Таким образом, услуга лица, управляющего чужим имуществом, как доверительного управляющего, так и управляющего многоквартирным домом, состоит в том, что оно осуществляет фактические и юридические действия по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом в интересах собственника этого имущества.

На основании изложенного можно сформулировать следующее понятие управления многоквартирным домом: это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по владению, пользованию и распоряжению в установленном порядке общим имуществом многоквартирного дома, направленных на обеспечение:

благоприятных и безопасных условий проживания граждан,

надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме,

решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме,

предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

С.Ю. Шахов,

научный сотрудник Научно-исследовательского центра

правовых и экономических экспертиз,

аспирант Российской правовой академии Минюста РФ

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 10, октябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 384, 392 (авторы соответствующих статьей - Д.П. Гордеев, Н.Б. Косарева, А.С. Пузанов, Д.Ю. Хомченко, В.Н. Симонов). Аналогичное определение дают Притчина Е., Чернобровкина С. (Сосед соседу - товарищ? // Бизнес-адвокат. 2005. N 13. С. 36).

*(2) Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь М.: ИНФРА-М, 2006. С. 316.

*(3) Российская газета. 2003. N 214.

*(4) Необходимо отметить, что данный нормативный правовой акт говорит об управлении жилищным фондом, под которым традиционно подразумевается совокупность жилых помещений (см., например, ч. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР). Действующее законодательство закрепляет сложившуюся практику управления конкретными жилыми домами, а не жилищными фондами в целом. В то же время допустимо считать, что управление жилищным фондом включает в себя управление многоквартирными домами (см. Ермаков В.С. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2004. С. 133). В связи с этим использование в законодательстве и литературе понятия "управление жилищным фондом" анализируется наравне с понятием "управление многоквартирным домом".

*(5) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 900-901.

*(6) Собрание Узаконений РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.

*(7) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 817.

*(8) Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 432.

*(9) Гражданское право. Том 2: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2001. С. 543.

*(10) Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М.: Юристъ, 1999. С. 71.

*(11) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 900.