Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2012 г. N 08АП-6539/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - муниципальная собственность - нежилые помещения - оценочная деятельность - отчет об оценке)

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2012 г. N 08АП-6539/12

город Омск

02 октября 2012 г.

Дело N А81-2652/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Зиновьевой Т.А., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6539/2012)

Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой

на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 мая 2012 года

по делу N А81-2652/2011 (судья Максимова О.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "ЕМИК" (ИНН 8904040587, ОГРН 1038900741208)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302), Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904028004, ОГРН 1028900627172), обществу с ограниченной ответственностью "Новоуренгойская оценочная компания" (ИНН 8904063009, ОГРН 1108904000040)

о признании недостоверным отчета об оценке недвижимого имущества N 99/5-001 от 04.02.2011, о признании недействительным подпункта 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 N 466-р в части установления продажной цены имущества, об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой Отеповой Р.З. (доверенность N 34 от 22.03.2012, действительна до 31.12.2012);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "ЕМИК" (далее - ООО Фирма "ЕМИК", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямаало-Ненецкого автономного округа к Департаменту недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (правопреемник - Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой), Администрации муниципального образования город Новый Уренгой и обществу с ограниченной ответственностью "Новоуренгойская оценочная компания" (далее - ООО "Новоуренгойская оценочная компания") с иском о признании недействительным подпункта 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 N 466-р, в части установления продажной цены имущества, об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец уточнил исковые требования, просил: признать недостоверным отчёт N 99/5-001 от 04.02.2011 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 1; признать недействительным подпункт 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования г. Новый Уренгой от 30.03.2011 N 466-р, в части установления продажной цены имущества в размере 9 491 525 руб. 43 коп.; урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 18 от 07.04.2011, заключённого между Департаментом недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой и ООО Фирма "ЕМИК", изложив в пункты договора в следующей редакции:

- абзац 1 пункта 2.1. Рыночная стоимость имущества установлена в соответствии с Отчётом по оценке рыночной стоимости части здания N 16/12 от 21.03.2012 и составляет 7 240 000 руб. без учёта НДС;

- пункт 2.4. Оплата имущества производиться в рассрочку равными долями совместно с процентами, начисленными в соответствии с абзацем 2 пункта 2.1. договора, ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

Исковые требования рассмотрены судом первой инстанции с учетом данных уточнений.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 мая 2012 года по делу N А81-2652/2011 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее - Департамент, податель жалобы) в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

Податель жалобы поясняет, что согласно установленному порядку выбор оценщика производится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" путём размещения заказа на оказание услуг для муниципальных нужд посредством проведения торгов в форме конкурса, аукциона, в том числе аукциона в электронной форме, либо без проведения торгов (запрос котировок, у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), на товарных биржах). Выбор в качестве оценщика спорного муниципального имущества общества "Новоуренгойская оценочная компания", как и собственно оценка объекта недвижимого имущества, произведены в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Оценщиком Негановым С.Ю. составлен отчет об оценке объекта недвижимости от 04.02.2011 N 99/5-001, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 11 200 000 руб. с учетом НДС, 9 491 525,43 руб. - без НДС. Эта стоимость указана в Условиях приватизации муниципального имущества, утвержденных распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 30.03,2011 N 466-р, и договоре купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 07.04.2011 N 18 (пункт 2.1 договора, приложение N 2). ООО Фирма "ЕМИК" не согласилось с предложенной ценой, подписав договор с протоколом разногласий в части определения стоимости имущества в размере 7 722 000 руб. с НДС. По жалобе ООО "Фирма "Емик" в соответствии с выпиской из протокола заседания N 44 к оценщику Неганову С.Ю. Дисциплинарным комитетом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" применены дисциплинарные взыскания, предписывающие исправить выявленные недочеты и представить заказчику оценки исправленный отчет. Однако, как утверждает Департамент, таковой не был представлен ему.

Департамент считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении его ходатайства об отказе в проведении экспертизы по заявлению истца. По мнению заявителя, кандидатура эксперта Новгородовой А.А., предложенная ООО Фирма "ЕМИК", вызвала сомнения в объективности проводимой им оценки и отсутствии с его стороны заинтересованности в результатах оценки. К тому же, вопросы, предложенные обществом, были некорректными и выходили за рамки компетенции эксперта, поскольку находились в области применения норм права, которая относится к исключительной компетенции суда. Ходатайство Департамента о назначении повторной экспертизы также необоснованно оставлено без удовлетворения.

ООО "Фирма "ЕМИК" в представленном в суд отзыве и дополнении к отзыву просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Обращает внимание на то, что Департаментом не оспариваются результаты оценки по существу, в связи с чем оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Администрация муниципального образования город Новый Уренгой, ООО "Новоуренгойская оценочная компания" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители ООО Фирма "ЕМИК", Администрации муниципального образования город Новый Уренгой, ООО "Новоуренгойская оценочная компания", надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 АПК РФ в судебное заседание не явились.

ООО Фирма "ЕМИК" в письменном отзыве ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и ответчиков.

Представитель Департамента в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Суду пояснил, что после вынесения решения Департаментом принят от оценочной компании уточненный (исправленный) отчет по результатам экспертизы, согласно которому рыночная стоимость имущества составила еще большую величину, чем в первоначальном варианте.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО Фирма "ЕМИК" (арендатор) и Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (арендодатель) 01.10.2004 заключен договор аренды нежилого помещения N 175, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение площадью 149 кв.м., находящееся по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 1, кафе "Лиза", для использования в качестве кафе (т.1 л.д.15-17).

Факт передачи объекта подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2004.

ООО Фирма "ЕМИК" обратилось 09.10.2009 в Департамент с заявлением исх. N 68 о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом исх. N 01.12.2009 от 01.12.2009 Департамент отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, установленном названным Законом.

В ступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.08.2010 по делу N А81-1104/2010 отказ Департамента признан незаконным. Суд обязал Департамент принять решение в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т.1 л.д.20-30).

Обществом Фирма "ЕМИК" в адрес Департамента повторно направлено письмо исх. N 4 от 03.02.2011 о предоставлении права на выкуп арендованного нежилого помещения путем реализации преимущественного права (т.1 л.д.31).

С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества Департаментом (заказчик) и ООО "Новоуренгойская оценочная компания" (оценочная компания) заключен договор на проведение оценки.

ООО "Новоуренгойская оценочная компания" проведена оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения, по результатам которой составлен отчет N 99/5-001 об оценке объекта недвижимости, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д.1 (т.1 л.д.32-116).

Согласно отчету величина рыночной стоимости помещения составила 9 491 525 руб. 43 коп. без НДС., 11 200 000 руб. с учетом НДС (т.1 л.д.99).

Распоряжением Администрации муниципального образования город Новый Уренгой от 30.03.2011 N 466-р утверждены Условия приватизации муниципального имущества, в строке 1 которых установлена нормативная цена муниципального имущества - нежилого помещения площадью 149 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д.1, в размере 9 491 525 руб. 43 коп. по отчету N 99/5-001 (т.1 л.д.121-123).

Департаментом обществу Фирма "ЕМИК" письмом исх. N 05778/02 от 08.04.2011 направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа N 18 от 07.04.2011 (т.1 л.д.124-130; т.2, л.д.114-117), согласно которому рыночная стоимость имущества определена по отчету N 99/5-001 в размере 9 491 525 руб. 43 коп.

Обществом договор подписан с протоколом разногласий (т.2 л.д.81) с указанием рыночной стоимости имущества в сумме 7 722 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости ООО "НЭКО" N 2011/06 от 22.04.2011 (т.2 л.д.1-67).

Таким образом, при заключении договора между сторонами возник спор о цене выкупаемого обществом нежилого помещения.

По мнению ООО Фирма "ЕМИК", отчет N 99/5-001, составленный ООО "Новоуренгойская оценочная компания", не соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки: статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 и N 255, пунктов "а", "ж", "е" статьи 8, раздела 5 пункта 15, 4, 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), пункту 14, 22, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1). При его составлении необоснованно применен метод сравнительной единицы, имеющий точность 80-85 %, и не применен метода единичных расценок и метода укрупнённых элементных показателей, имеющих меньшую погрешность. Допущены иные нарушения перечисленных норм об оценочной деятельности и требований стандартов оценки (перечень - т. 2 л.д. 69-71).

Обществом Фирма "ЕМИК" 03.05.2011 направлена жалоба в саморегулируемую организацию общество с ограниченной ответственностью "Российское общество оценщиков" (далее - ООО "РОО"), членом которой является оценщик Неганов С.Ю., с просьбой провести проверку деятельности указанного оценщика и предоставить заключение о соответствии (несоответствии) отчета N 99/5-001 законодательству об оценочной деятельности и возможности (невозможности) его применения для целей, указанных в данном отчете (т.2 л.д.73-76).

Жалоба 22.09.2011 рассмотрена Дисциплинарным комитетом ООО "РОО". Обществу Фирма "ЕМИК" и оценщику Неганову С.Ю. направлена выписка из протокола ДК N 44 от 22.09.2011, отрицательное заключение отдела Контроля N 2-298 (т.3 л.д.50-52).

Рассмотрев жалобу ООО Фирма "ЕМИК" на отчёт N 99/5-001 об оценке объекта недвижимости расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д.1, составленный оценщиком Негановым С.Ю., а также отрицательное заключение отдела Контроля N 2-298, члены Дисциплинарного комитета ООО "РОО" приняли об обязании оценщика - члена РОО Неганова С.Ю. устранить в отчете выявленные отрицательным заключением отдела Контроля N 2-298 нарушения законодательных и нормативных актов.

Также члены Дисциплинарного комитета решили, что основанием для окончания разбирательства по жалобе является предоставление оценщиком в Дисциплинарный комитет положительного заключения членов Экспертного совета РОО по спорному вопросу. Оценщик вносит исправления в свой отчёт по замечаниям, сделанным отделом Контроля, и предоставляет отчёт в электронном или печатном виде в Экспертный отдел РОО для получения положительного заключения. После положительного заключения отчёт должен быть предоставлен заказчику оценки посредством акта приёма-передачи. Дисциплинарный комитет предупредил, что в случае неисполнения его предписания к оценщику - члену РОО Неганову С.Ю. - могут быть применены иные дисциплинарные меры.

Как следует из материалов дела, как на момент подачи иска, так и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, положительное заключение Экспертного отдела РОО на отчет получено не было.

Поскольку Департамент недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой отказался принять предложенные обществом условия договора купли-продажи о цене нежилого помещения, ООО Фирма "ЕМИК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральном законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ, в случае, когда Кодексом или иным законом заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

таким образом, истец обосновано обратился в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно протоколу разногласий истец заявил возражения против предложенной Департаментом в проекте цены договора в качестве рыночной стоимости приобретаемого муниципального имущества, поскольку счел отчет, на основании которого определена рыночная стоимость недостоверным, составленным с нарушением законодательства об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки.

Обществом самостоятельно проведена оценка стоимости спорного имущества, которая проведена ООО "НЭКО" на основании договора N 2011/21 от 18.04.2011.

Департамент письмом N 08517/02 от 18.05.2011 (т.2 л.д.72) отчёт N 2011/66, составленный ООО "НЭКО", возвратил истцу, указав, что неподписание проекта договора в 3-хдневный срок будет рассматриваться как уклонение от подписания договора на предложенных условиях и отказ от заключения договора.

Как ранее было указано, в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. Положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, при этом данная оценка не может носить рекомендательного характера (постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009).

В то же время, как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, истец вправе оспаривать отчет об определении рыночной стоимости имущества в судебном порядке.

Основанием для обращения ООО Фирма "ЕМИК" в арбитражный суд с настоящим иском явилось несогласие с рыночной стоимостью имущества (9 491 525 руб. 43 коп.), указанной Департаментом в договоре купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа N 18 от 07.04.2011 на основании отчета N 99/5-001, составленного оценщиком ООО "Новоуренгойская оценочная компания" Негановым С.Ю. При этом обществом суду представлен отчет об оценке объекта недвижимости ООО "НЭКО" N 2011/06 от 22.04.2011 (т.2 л.д.1-67), в котором рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 7 722 000 руб.

Судом первой инстанции по ходатайству истца (т.3 л.д.5-6) для разрешения разногласий между сторонами, учитывая представление в дело двух отчетов, содержащих разные данные о рыночной стоимости спорного объекта, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ определением от 24.01.2012 (т.4 л.д.2-6) назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного имущества - нежилого помещения кафе "Лиза". В качестве эксперта определена Новгородова Анастасия Александровна - оценщик I категории, директор ООО "Роялти". Эксперту поручено определить рыночную стоимость недвижимого имущества - нежилого помещения в жилом доме, 1-й этаж, площадью 149 кв.м., кафе "Лиза", находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, дом 1.

Согласно отчету ООО "Роялти" N 16/12 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.01.2011 (соответствует дате оценки, проведенной ООО "Новоуренгойская оценочная компания") составила 7 240 000 руб. без НДС, обременение в размере 620 000 руб. (т.4 л.д.30-83).

Результаты данного отчета приняты судом первой инстанции как основание для разрешения спора о стоимости выкупаемого имущества. При этом суд в обжалуемом решении указал на отсутствие оснований определения выкупной стоимости имущества с учетом ее уменьшения на стоимость обременений.

Департамент, обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой на принятое судом первой инстанции по делу решение, доводов по существу относительно достоверности выводов, к которым пришла эксперт Новгородова А.А., а также выводов о невозможности принятия отчета в качестве допустимого доказательства по делу в силу его не соответствия статье 86 АПК РФ и иным законодательным актам в области оценочной деятельности, не приводит.

Податель жалобы ссылается на то, что им не получена копия отчета об оценке, проведенной Новгородовой А.А. Однако данное обстоятельство не влияет на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку отчет ООО "Роялти" N 16/12 имеется в материалах дела, а, значит, ответчик, мог воспользоваться предоставленным ему статьей 41 АПК РФ правом на ознакомление с делом.

Департамент указывает на необоснованность отклонения судом первой инстанции его ходатайства об отказе в проведении экспертизы по заявлению истца.

Ответчик в данном ходатайстве (т.3 л.д.127-128) приводил следующие доводы:

у суда отсутствует необходимость в назначении повторной экспертизы, поскольку в настоящее время проводятся необходимые мероприятия по получению нового отчета с исправлениями, внесенными после положительного заключения независимой уполномоченной организации - экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков"; цена, указанная в новом отчете, будет являться достоверной, законной и обоснованной, поскольку ООО "Российской общество оценщиков" не имеет личной заинтересованности в результатах рассмотрения настоящего дела;

кандидатура эксперта Новгородовой А.А., предложенная истцом, вызывает сомнения в объективности проводимой ею оценки и отсутствии с ее стороны заинтересованности в результатах оценки;

предложенные истцом вопросы являются некорректными и выходят за рамки компетенции эксперта; вопрос о соответствии отчета действующему законодательству лежит в области применения норм права.

Суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, считает доводы Департамента несостоятельными.

ООО Фирма "ЕМИК" ходатайствовало о проведении судебной экспертизы в порядке, установленном статьей 82 АПК РФ, а не о повторной экспертизе.

Статьей 82 АПК РФ предусмотрены основная проведения судебной экспертизы, в том числе, необходимость разрешения судом вопросов, требующих специальных познаний.

Фактические обстоятельства по делу и представленные доказательства свидетельствуют о том, что при разрешении настоящего спора имелась процессуальная необходимость в проведении судебной экспертизы, так как разрешение вопроса об определении рыночной стоимости имущества требует специальных познаний

В связи с чем оснований для отказа в проведении экспертизы по причине того, что проводятся необходимые мероприятия по получению нового отчета с исправлениями, внесенными после положительного заключения экспертного совета ООО "Российской общество оценщиков"; а также с тем, что цена, указанная в новом отчете, будет являться достоверной, не усматривается.

Департаментом не было представлено сведений, к какому сроку будет готов новый отчет. ООО "Новоуренгойская оценочная компания" в ходатайстве вх. от 08.12.2011 также не указало срок, к которому будет готов новый отчет, лишь пояснило, что спорный отчет об оценке N 99/5-001 проходит экспертизу в Российской обществе оценщиков для получения положительного заключения.

ООО Фирма "ЕМИК" представлен в дело протокол N 51 от 17.04.2012 заседания Дисциплинарного комитета ООО "Российское общество оценщиков" (т.5 л.д.49-50), в соответствии с которым в связи с неисполнением оценщиком Негановым С.Ю. дисциплинарных взысканий, наложенных на заседании 22.09.2011, решено повторно предупредить оценщика - члена РОО Неганова С.Ю. - и продлить срок исполнения решения от 22.09.2011 N 44 на 14 дней.

То есть, даже на момент оглашения резолютивной части решения по настоящему делу исправленный отчет еще не был готов, суд первой инстанции не мог "дожидаться" нового отчета", поскольку не известны были сроки его изготовления.

Не является процессуально обоснованным довод заявителя, основанный на обязательности проведения оценки только оценщиком, привлеченным в порядке, установленным Законом N 94-ФЗ, поскольку положения данного Закона не устанавливают процессуальных требований к порядку проведения судебной экспертизы, в том числе по вопросу определения кандидатуры эксперта.

Отрицательное заключение отдела Контроля N 2-298 может свидетельствовать о том, что выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности и требований стандартов оценки могли привести к неверному определению рыночной стоимости объекта.

Довод относительно кандидатуры эксперта Новгородовой А.А., предложенной истцом, не мог быть принят во внимание ввиду отсутствия пояснений относительно обстоятельств, указывающих на наличие оснований для сомнений в объективности данного эксперта и отсутствии с ее стороны заинтересованности в результатах оценки.

Департамент не воспользовался предоставленным ему частью 3 статьи 82 АПК РФ правом на заявления ходатайства о привлечении в качестве эксперта указанного им лица или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, и правом на заявление отвода эксперту, предложенному истцом.

Довод о некорректности предложенных ООО Фирма "ЕМИК" вопросов не принимается, так как судом первой инстанции при назначении экспертизы вопрос о соответствии отчета N 99/5-001 Федеральному закону от 29.07.1998 N 159-ФЗ исключен из списка вопрос, эксперту лишь поручено определить рыночную стоимость спорного объекта. К тому же, своим правом на постановку перед экспертами вопросов Департамент воспользовался.

На основании требований части 1 статьи 64, статей 67, 68, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В материалы дела представлено два отчета по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Учитывая противоречивые данные, содержащиеся в отчетах, представленных сторонами, а также то обстоятельство, что суду располагал сведениями о том, что отчет N 99/5-001 составлен с нарушениями Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, по ходатайству истца судом первой инстанции правомерно на основании части 1 статьи 82 АПК РФ назначена судебная оценочная экспертиза.

Департамент в суде первой инстанции ходатайствовал о проведении по делу повторной экспертизы (т.5 л.д.44-45). При этом сослался на то, что кандидатура эксперта Новгородовой А.А. вызывает сомнения в объективности проведенной им оценки и отсутствии с ее стороны заинтересованности в результатах оценки, поскольку нежилое помещение, общей площадью 149 кв.м., расположенное в центре города, не может оцениваться в 6 620 000 руб., поскольку 1 кв.м. площади в аналогичном объекте недвижимого имущества в г. Новый Уренгой оценивается экспертами в среднем в диапазоне от 95 000 руб. до 140 000 руб.; стоимость объекта оценки полностью совпадает с пожеланиями истца, заявленными ранее в иске; эксперт Новгородова А.А. является оценщиком, осуществляющим деятельность в Свердловской области, соответственно ситуацией на рынке недвижимости в г. Новый Уренгой она объективно владеть не может.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции, считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Оценив отчету N 16/12 эксперта Новгородовой А.А. (ООО "Роялти"), суд установил, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (отчета об оценке); отчет составлен экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям; отчет не содержит противоречивых выводов, на поставленный перед экспертом вопрос дан конкретных ответ; выводы, сделанные оценщиком не вызывают сомнения; эксперт обладает специальными познаниями в соответствующей области.

Доводы, приведенные Департаментом, не являются теми обстоятельствами, при наличии которых судом назначается повторная экспертиза (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

В соответствии со статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции считает отчету N 16/12 эксперта Новгородовой А.А. (ООО "Роялти") надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость спорного нежилого помещения.

Для целей Закона об оценочной деятельности в силу абзаца 2 статьи 3 названного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действ уют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В связи с выявленными нарушениями при составлении отчета N 99/5-001 от 04.02.2011 и отсутствием доказательств устранения таких нарушений, суд первой инстанции счел обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ООО Фирма "ЕМИК" о признании недостоверным отчёта N 99/5-001 от 04.02.2011 об оценке объекта недвижимости: нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 1, а также о признании недействительным подпункт 2 пункта 1 Условий приватизации муниципального имущества, утвержденных Распоряжением Администрации муниципального образования г. Новый Уренгой от 30.03.2011 N 466-р, в части установления продажной цены имущества в размере 9 491 525 руб. 43 коп.

Установив, что в отчете N 16/12 эксперта Новгородовой А.А. (ООО "Роялти") определена рыночная стоимость нежилого помещения в жилом доме, назначение нежилое, этаж 1, площадь 149 кв.м., находящегося по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Интернациональная, д. 1, в сумме 7 240 000 руб., а также обременение в размере 620 000 руб., суд первой инстанции, учитывая то обстоятельство, что выкуп объекта будет производиться самим арендатором - ООО Фирма "ЕМИК", а в случае приобретения им на праве собственности данного помещения аренда помещения прекратится в силу статьи 413 ГК РФ, пришел к выводу о возможности в силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи стоимость обременения при определении рыночной стоимости имущества не учитывать.

В связи с этим, определение стоимости объекта произведено без учета стоимости обременения в размере 7 240 000 руб. Абзац 1 пункта 2.1 договора N 18 от 07.04.2011, заключённого Департаментом и ООО Фирма "ЕМИК", изложен в следующей редакции: Рыночная стоимость имущества установлена в соответствии с Отчётом по оценке рыночной стоимости части здания N 16/12 от 21.03.2012 и составляет 7 240 000 руб. без учёта НДС;

По мнению суда апелляционной инстанции, изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, при разрешении спора не было допущено нарушений норм процессуального и материального права, а обоснованность доводов апелляционной жалобы не нашла своего подтверждения по вышеизложенным основаниям.

Не имеет значения то, что после вынесения решения Департаментом был получен исправленный отчет, согласно которому рыночная стоимость имущества составила еще большую величину. Данные обстоятельства являются новыми, возникшими после вынесения решения по существу, поэтому не могли быть учтены судом первой инстанции. В свою очередь, поскольку данные доводы основаны на дополнительных доказательствах и возникших после вынесения решения обстоятельств, суд апелляционной инстанции в силу статьи 268 АПК РФ также не вправе принимать их во внимание.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 мая 2012 года по делу N А81-2652/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.

Апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21 мая 2012 года по делу N А81-2652/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Т.А. Зиновьева Н.В. Тетерина