Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2012 г. N 13АП-15613/12

г. Санкт-Петербург

05 октября 2012 г.

Дело N А56-16487/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Сизоненко М.Г.

при участии:

от истца: представителя Данилова П.Е. (доверенность от 01.02.2012)

от ответчика: представителей Ковальчука М.С., Гапоновой А.И. (доверенность от 01.06.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15613/2012) ООО "Совместно-Финское предприятие "Паритет ММ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2012 по делу N А56-16487/2012 (судья Филиппов А.Е.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Совместное Российско-Финское предприятие "Паритет ММ"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Невский"

о возмещении стоимости неотделимых улучшений

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Совместное Российско-Финское предприятие "ПАРИТЕТ ММ" (далее - ООО "ПАРИТЕТ ММ", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Невский" (далее - ООО "Невский", общество, ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 475 000 руб. и 96 500 руб. как стоимости демонтажных работ.

При рассмотрении дела заявленные требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать 1 617 841 руб. 57 коп. расходов на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, из которых 740 000 руб. - стоимость работ по договору подряда от 15.03.2010 N 1503/10; 560 000 руб. - стоимость работ по договору подряда от 15.03.2010 N 1503/01/10; 63 153 руб. 96 коп.- стоимость работ по договору подряда от 21.04.2010 N GP-3413; 460 211 руб. 07 коп. - расходы на приобретение строительных материалов для ремонта магазина (л.д. 82 - 87 т.1).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2012 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции сослался на то, что истцом не представлены доказательства осуществления неотделимых улучшений имущества, равно как и доказательства передачи этих улучшений при возврате арендованного имущества. Из акта приема-передачи от 10.01.2012 следует, что арендатор возвратил арендованное имущество свободным от какого-либо движимого имущества. Произведенный ООО "Меридиан" (стороной по договору от 30.12.2011 N 3012/2011) демонтаж неотделимых улучшений опровергает довод истца об их неотделимом характере. Доказательств фактического выполнения работ по устранению дефектов пола, обустройству полов на устойчивом основании, на которые указал истец в уточненном заявлении, не имеется. Условия пункта 5.4 договора аренды не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку после прекращения договора с предприятием имущество в аренду не сдавалось. Спорные работы по отделке помещения произведены истцом до передачи ему помещения, в рамках предварительного договора аренды.

На решение суда первой инстанции истцом подана апелляционная жалоба, в которой он просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что правоотношения сторон регулировались договором аренды от 24.05.2010 N 8/10. Договор не был продлен ответчиком, что в силу условий пункта 5.4 договора влечет возникновение у общества обязанности компенсировать неотделимые улучшения. Также обязанность компенсировать неотделимые улучшения при прекращении договора аренды предусмотрена положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Информация о неотделимых улучшениях содержится в письме истца от 16.03.2012, в котором также согласовано осуществление неотделимых улучшений на сумму 740 000 руб. Неотделимые улучшения переданы ответчику по акту приема-передачи торгового места от 24.05.2010 N 8/10. Отнесение отделочных работ к неотделимым улучшениям очевидно.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Невский" возразило против ее удовлетворения, сославшись на то, что срок действия договора аренды от 24.05.2010 N 8/10 истек 20.05.2011, однако 21.05.2011 между сторонами заключен новый договор аренды. Положениями статьи 5.4 договора аренды предусмотрен иной, нежели в законе, размер компенсации неотделимых улучшений и только в случае нарушения преимущественного права арендатора на заключения договора аренды на новый срок. Торговое место возвращено по акту от 10.01.2012, в настоящее время находится на реконструкции, после чего будет предложено арендатору. Отсутствие неотделимых улучшений подтверждено ООО "Меридиан". Соглашение между истцом и ответчиком об осуществлении неотделимых улучшений не заключалось, размер затрат со ссылками на первичные документы не оговаривался. Доказательств фактического выполнения работ по обустройству пола не представлено. Часть работ, на которые сослалось предприятие, не являются неотделимыми. Все неотделимые улучшения имели место в период действия предварительного договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика на доводы жалобы возразил по мотивам, изложенным в отзыве.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, между ООО "Невский" (арендодателем) и ООО "Совместное Российско-Финское предприятие "Паритет ММ" (арендатором) заключен договор аренды от 24.05.2010 N 8/10 торгового места в Торговом центре, принадлежащем арендодателю, по адресу: Невский пр., д. 152 (первый и второй этажи). Торговое место представляет собой часть Торгового центра площадью 190 кв.м., обозначенного на приложенном к договору плане (схема 2).

В договоре аренды указано на заключенный между арендатором и арендодателем предварительный договор от 03.03.2010 N 8.

Срок действия договора аренды оговорен в пункте 5.1 договора до 20.05.2011 включительно. При этом стороны распространили действие договора аренды на правоотношения, возникшие с момента передачи помещения по акту приема-передачи. По условиям пункта 5.2 договора срок аренды определен соответствующим сроку действия договора. Согласно пункту 12.1 договора он прекращает свое действие по истечении срока аренды и исполнения сторонами всех обязательств по договору. Продление договора возможно лишь с соблюдением условий пункта 5.3 договора. Этим пунктом договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, по истечении срока его действия имеет преимущественное право на продление договора или на заключение договора на новый срок.

По акту приема-передачи от 24.05.2010 торговое место передано арендатору. В пункте 2 акта отражено, что торговое место передается с полной отделкой.

Впоследствии сторонами заключен договор аренды торгового места от 21.05.2011 N 8/10 на аналогичных условиях, сроком до 31.12.2011. К договору сторонами подписан акт приема-передачи помещения, в котором отражено отсутствие каких-либо замечаний к состоянию имущества.

Уведомлением от 30.09.2011 N 244 ООО "Невский" сообщило истцу о расторжении договора аренды от 24.05.2010 N 8/10. С учетом того, что на момент направления уведомления правоотношения сторон фактически регулировались условиями договора аренды от 21.05.2011 N 8/10, указанное уведомление следует квалифицировать как заявление об отказе от договора от 21.05.2011 N 8/10.

По акту приема-передачи от 10.01.2012 помещение возвращено арендодателю. В пункте 2 акта оговорено, что торговое место свободно от какого-либо движимого имущества, принадлежащего арендатору, его сотрудникам и иным третьим лицам, включая торговое оборудование, все коммуникации или иные отделимые и, по требованию арендодателя, любые неотделимые улучшения, произведенные арендатором, включая вывески, изменения, дополнения и декоративные элементы, установленные арендатором (л.д. 42 т.2).

По условиям положений пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора в том случае, если они произведены за счет собственных средств арендатора, с согласия арендодателя и если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 8.1 договора предусмотрена обязанность арендатора за свой счет обеспечить содержание, эксплуатацию, техническое обслуживание и текущий ремонт торгового места. С предварительного письменного согласия арендодателя арендатор также вправе осуществлять реконструкцию, модификацию, обновление, замену, переделки, неотделимые улучшения, достройки или иным образом осуществлять изменения торгового места или Торгового центра. Без получения предварительного согласия арендодателя арендатору разрешается производить незначительные изменения исключительно декоративного характера. По условиям пункта 8.5 договора все изменения производятся за счет арендатора. Арендатор не имеет права требовать от арендодателя компенсации за любые изменения (включая неотделимые улучшения), произведенные арендатором на торговом месте, если иное не предусмотрено письменным соглашением сторон. Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, переходят в собственность арендодателя с момента их создания. По завершении таких улучшений арендатор должен передать арендодателю заверенные копии всех расчетных и технических документов, в том числе необходимых согласований органов власти, касающихся таких неотделимых улучшений. Согласно особым условиям пункта 18.1 договора текущий ремонт также производится с согласия арендодателя.

Лишь в случае отказа арендодателя от предоставленного арендатору преимущественного права на продление данного договора или на заключение нового договора арендодатель по условиям пункта 5.4 договора аренды в течение тридцати дней со дня окончания срока действия договора компенсирует арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений из расчета 2500 рублей; 2000 рублей или 1500 рублей за один квадратный метр, в зависимости от срока наступления событий, указанных в абзаце первом пункта 5.4 договора.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как верно отметил суд первой инстанции, истцом не представлены в дело доказательства получения письменного согласия арендатора на производство неотделимых улучшений. Равным образом отсутствуют основания для вывода о наличии условий пункта 5.4 договора, поскольку отказ от предоставления арендатору преимущественного права на продление договора аренды или заключения нового договора обществом не заявлен. Право арендатора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений в случае досрочного прекращения договора аренды его условиями не предусмотрено, тем более, что фактически имущество возвращено предприятием арендодателю по истечении срока действия договора аренды, заключенного сторонами на момент направления арендатором отказа от договора.

Более того, из представленных договоров и товарных накладных следует, что фактически спорные затраты осуществлены при производстве текущего ремонта торгового места. Вместе с тем обязанность осуществления арендатором текущего ремонта за свой счет вытекает из указанных выше условий договора, которые в этой части соответствуют положениям пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 90-177 т.1). Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, отделочные материалы, которые могли быть отделены от имущества, арендодателю не передавались, а были демонтированы арендатором.

Также суд первой инстанции верно отметил, что осуществление отдельных видов работ, возмещение стоимости которых заявлено к взысканию истцом, имело место до заключения сторонами договоров аренды, во исполнение пунктов 3.1, 3.2 предварительного договора аренды от 03.03.2010 N 8 о заключении в будущем (не позднее 15.05.2010) договора аренды по форме приложения N 3 к предварительному договору, что дополнительно подтверждается письмом истца от 16.03.2010 N 29/1, на которое сослался податель апелляционной жалобы (л.д. 45 т.2). Как следует из пункта 3.1 предварительного договора, арендатор принял на себя обязательство осуществить за свой счет в порядке, предусмотренном предварительным договором, работы по внутренней отделке торгового места, установке в торговом месте необходимого торгового, складского, инженерного и технологического оборудования для целей использования торгового места в соответствии с разрешенным использованием. Таким образом, стоимость спорных работ, заявленных в данном деле и при изложенных обстоятельствах, не подлежала согласно соглашению сторон возмещению арендатору ни при каких условиях.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении иска. Решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Совместное Российско-Финское предприятие ООО "ПАРИТЕТ ММ" без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 июня 2012 по делу N А56-16487/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова