Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2012 г. N 06АП-4167/12

г. Хабаровск

03 октября 2012 г.

Дело N А16-443/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей Харьковской Е. Г., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О. О.

при участии в заседании:

от Товарищества собственников жилья "Строитель" - Ли Н.В., представитель по доверенности от 10.09.2012;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Строитель" на решение от 26 июня 2012 года по делу N А16-443/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области принятое судьей Баловой Е.В.

по заявлению Товарищества собственников жилья "Строитель"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области

о признании незаконным решения, об обязании произвести государственную регистрацию договора

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Строитель" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по Еврейской автономной области, регистрирующий орган) от 28.04.2012 N 01/048/2011-319 об отказе в государственной регистрации договора о долевом инвестировании строительства жилого дома; об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.

В обоснование требований товарищество ссылается на то, что земельный участок передан администрацией в аренду товариществу, созданному с целью достройки жилого дома, ему выдано разрешение на строительство. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что товарищество собственников жилья "Строитель" приобрело статус застройщика. Отказ в регистрации, связанный с представлением нотариально заверенного удостоверения, что гражданин в браке не состоит, также незаконен.

Решением арбитражного суда от 26 июня 2012 года товариществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным оспариваемого решения регистрирующего органа.

Не согласившись с решением суда, товарищество собственников жилья "Строитель" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В апелляционной жалобе заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.09.2010 по делу N А73-6522/2009 ООО "Техстройсервис" признано несостоятельным (банкротом). Распоряжением администрации от 21.12.2010 N 279 в связи с истечением срока действия договора, и невыполнением договорных обязательств договор аренды спорного земельного участка, заключенного с ООО "Техстройсервис", прекращен. Следовательно, ООО "Техстройсервис" утратило статус застройщика. Товарищество собственников жилья "Строитель" зарегистрировано 29.10.2010, то есть после того, как предыдущий застройщик был признан банкротом. В связи с чем, требование регистрирующего органа о представлении доказательств соблюдения правил о перемене лиц считает незаконным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель товарищества собственников жилья "Строитель" настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, ссылаясь на отсутствие законных оснований для отказа в государственной регистрации договора о долевом инвестировании строительства жилого дома, в том числе в связи с непредставлением нотариально заверенного удостоверения, что гражданин в браке не состоит.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области своего представителя в суд апелляционной инстанции не направило, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Проверив в порядке и пределах статей 266, 268 АПК РФ применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная инстанция приходит к следующему.

Возможность обжаловать в суд отказ в государственной регистрации соответствующего органа предусмотрена пунктом 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и статьей 198 АПК РФ.

В силу положений статей 200, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, необходимо установить совокупность обстоятельств, свидетельствующих как о несоответствии оспариваемого акта, решения или действий (бездействия) закону, так и нарушение этим актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на регистрирующий орган.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.09.2010 по делу N А73-6522/2009 ООО "Техстройсервис", которому ранее администрацией муниципального образования "Смидовичский муниципальный район" (далее - администрация) выдавалось разрешение на строительство дома на земельном участке, расположенном по адресу: ЕАО, Смидовичский район, п. Приамурский, ул. Вокзальная, 34, кадастровый номер земельного участка 79:06:33 00 019:0033, признано несостоятельным (банкротом).

В связи с истечение срока действия договора и неисполнением обязательств, администрация 21.12.2010 заключила договор аренды указанного земельного участка с товариществом собственников жилья "Строитель" в лице председателя Ажикина Н.В. для достройки жилого дома на объекте незавершенного строительства.

Администрацией 27.12.2010 выдано товариществу собственников жилья "Строитель" (свидетельство о государственной регистрации от 29.10.20010) разрешение на строительство N RU-79505103-250, предусматривающее строительство объекта капитального строительства "70 квартирного жилого дома" общей площадью 4 681 кв.м. на указанном земельном участке.

Товариществом собственников жилья "Строитель" в лице председателя Ажикина Н.В. 29.12.2011 с ним же (Ажикиным Н.В.) как дольщиком заключен договор N 02-СТР о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома.

По условиям договора дольщик направляет собственные денежные средства на строительство (достройку) дома в порядке долевого участия, а застройщик (товарищество) обязуется обеспечить с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома (пункт 1.1 договора), сдать дом в эксплуатацию и передать в собственность дольщика квартиры.

Представитель Мильштейн Е.А., действующий от имени товарищества собственников жилья "Строитель" и гражданина Ажикина Н.В., 30.12.2011 обратился в Управление Росреестра по Еврейской автономной области с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 29.12.2011 N 02-СТР в отношении указанного земельного участка площадью 6 738 кв.м.

Регистрирующим органом 27.01.2012 государственная регистрация в порядке пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации была приостановлена по следующим основаниям: разрешение на строительство от 27.12.2010 N RU-79505103-250, устав товарищества, протокол товарищества N 1 от 10.10.2010, проект объекта долевого строительства, доверенности от 24.12.2010 РN В-2342, от 26.02.2011 РN 883 представлены только в копиях, проектная декларация от 05.08.2011 представлена только в подлиннике и не содержит информацию, необходимую для государственной регистрации, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19, подпунктом 6 пункта 1 статьи 20, пунктом 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве; в предмете договора указано, что застройщик передает дольщику квартиры в количестве 62 штук, из которых две квартиры указаны за N 21, квартира за N 45 в предмете договора отсутствует, тогда как в перечне квартир, подлежащих передаче дольщику, указана одна квартира за N 21, а также данный перечень содержит информацию о квартире N 45. Кроме того, в договоре указано, что проектная декларация была опубликована застройщиком в газете "Презент", но данная публикация не представлена, что не позволяет определить дату данной публикации. В пункте 3 договора не указан срок уплаты цены договора. План создаваемого объекта не содержит сведения о количестве находящихся в составе объекта жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Не представлены сведения о наличии или отсутствии супруги у Ажикина Н.В.

Уведомлением от 28.04.2012 Управлением Росреестра по Еврейской автономной области на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации заявителю отказано в государственной регистрации по следующим причинам:

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не был соблюден порядок перемены лиц застройщика;

не представлены сведения о наличии или отсутствии супруги у Ажикина Н.В.

Оспаривая законность такого отказа, товарищество обратилось в арбитражный суд, решением которого ему было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома.

Принимая решение, суд первой инстанции поддержал позицию регистрирующего органа о том, что заявителем не представлено документов, подтверждающих уступку прав требования по правилам пункта 1 статьи 382 ГК РФ, поскольку ранее администрацией уже выдавалось 18.12.2006 разрешение на строительство того же самого объекта недвижимости другому застройщику - ООО "Техстройсервис". В связи с чем, порядок перемены застройщика не был соблюден. При таких обстоятельствах суд счел, что в связи с несоблюдением заявителем положений частей 1, 2 статьи 3, частей 4 - 6 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в государственной регистрации договора.

Кроме того, суд пришел к выводу, что в нарушение пункта 3 статьи 35 СК РФ, пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации заявитель не представил нотариально удостоверенное согласие супруги Ажикина Н.В. для совершения сделки либо нотариально удостоверенное подтверждение о том, что в браке он не состоит. Что также является законным основанием для отказа в государственной регистрации сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации приведен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В пункте 3.1 статьи 25.1 Закона о регистрации приведены дополнительные основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; при необходимости непредставление договора поручительства).

В рассматриваемом случае основанием для отказа регистрирующего органа явилось то, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Указанные основания для отказа в государственной регистрации приведены в пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации (абзацы 7, 10).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В статье 3 Закона об участии в долевом строительстве определены условия, при соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Таким образом, возможность привлечения денежных средств к строительству объекта связана с:

- получением в установленном порядке разрешения на строительство;

- опубликованием и (или) размещением проектной декларации;

- государственной регистрацией договора аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома.

Разрешение на строительство, проектная декларация и план создаваемого объекта входят в перечень документов, предусмотренных статьей 25.1 Закона о регистрации, необходимых для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

В рассматриваемом случае фундамент многоквартирного жилого дома находится в муниципальной собственности (выписка из ЕГРПНИ от 16.08.2011), разрешение на достройку дома выдано администрацией сначала ООО "Техстройсервис" (18.12.2006), а затем товариществу собственников жилья "Строитель" (27.10.2010).

Статьей 139 ЖК РФ (действовавшей до18.06.2011) предусмотрено было создание в строящихся многоквартирных жилых домах товариществ собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Цель создания товарищества для достройки жилого дома закреплена в Уставе, утвержденном протоколом от 18.10.2010 N 1.

Между тем, как следует из ответа администрации от 22.03.2012 N 62-193 на запрос регистрирующего органа от 09.02.2012 N 04-01/254, разрешение на строительство, выданной товариществу собственников жилья, выдано на строительство того же самого жилого дома.

В силу части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Документов, свидетельствующих об уступке требования, товариществом не представлено.

Доводы апелляционной жалобы, связанные с тем, что уступка требования в данном случае не требуется, поскольку бывший застройщик находится в процедуре банкротства, не основаны на нормах действующего законодательства.

Кроме того, в материалы дела представлено заявление конкурсного управляющего ООО "Техстройсервис" (ИНН 790352820) от 26.04.2012 о недопущении государственной регистрации прав в отношении спорного недвижимого имущества.

Как утверждает конкурсный управляющий, за счет привлеченных организацией кредитных средств застройка осуществлена на 80 %, жилой дом фактически готов к вводу в эксплуатацию. В настоящее время ООО "Техстройсервис" в судебном порядке оспаривает право собственности муниципального образования на фундамент дома.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации, в связи с несоблюдением заявителем положений частей 1, 2 статьи 3, частей 4 - 6 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве.

Выводы регистрирующего органа о том, что Мильштейном Е.А., обратившимся в регистрирующий орган от имени товарищества собственников жилья "Строитель" и Ажикина Н.В., не были представлены сведения о наличии или отсутствии супруги у Ажикина Н.В. обоснованны.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из представленных на государственную регистрацию документов (расписка от 30.12.2011 и 30.01.2012) не следует, что заявителем помимо ссылки в заявлении на регистрацию о том, что Ажикин Н.В. в браке не состоит, паспорт со штампом о расторжении брака не представлялся.

Следовательно, судом первой инстанции правильно указано на нарушение заявителем пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации.

Таким образом, отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах следует признать, что суд обоснованно и законно отказал заявителю в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 26 июня 2012 года по делу N А16-443/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Товариществу собственников жилья "Строитель" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, излишне уплаченной платежным поручением от 25.07.2012 N 14.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Е.Г. Харьковская Е.А. Швец