Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2012 г. N 03АП-2239/12

г. Красноярск

28 сентября 2012 г.

Дело N А69-1635/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "14" сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "28" сентября 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хрущевой М.А.,

без лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Александра Юрьевича, ОГРНИП 304170101600311,

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от "16" апреля 2012 года по делу N А69-1635/2011, принятое судьей Донгак О.Ш.,

установил:

индивидуальный предприниматель Иванов Александр Юрьевич (далее - истец, ИП Иванов А.Ю., ОГРН 304170101600311) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к муниципальному казенному учреждению "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" со следующими требованиями:

1) признать недействительными:

- аукцион от 14.06.2011 г., провед?нный МУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" по продаже объектов недвижимости, арендуемых ИП Ивановым А.Ю., в части выставления на продажу нежилых помещении с N N 1-17, с NN 35-65, общей площадью 884,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, 97;

- протокол N 002 ПОА/ДЗИО-04-2011-2 от 14.06.2011 г. в части выставления на Лот N 2 - помещения 1 этажа жилого дома NN 1-17, NN 35-65, общей площадью 884,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, победителем которого стала предприниматель Свердюкова Любовь Максимовна;

- договор купли-продажи N 02-ПОА/ДЗИО-04-2011 от 15.06.2011 г., заключенный между МУ ДЗИО и Свердюковой Л.М. в части предмета договора: нежилых помещений 1 этажа жилого дома NN 1-17, NN 35-65, общей площадью 884,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97;

2) признать за Ивановым Александром Юрьевичем преимущественное право на приобретение в собственность 12/100 доли в праве общей собственности на нежилые помещения N N 1-17, NN 35-65, общей площадью 884,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Кызыл, ул.

Кочетова, д. 97;

3) признать за Свердюковой Любовью Максимовной право собственности на 88/100 доли в праве общей собственности на нежилые помещения N N 1-17, NN 35-65, общей площадью 884,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97;

4) признать недействительной и подлежащей прекращению регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2012 г. о регистрации права собственности за Свердюковой Любовью Максимовной на нежилое помещение общей площадью 884,2 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 11-359, адрес объекта: Республика Тыва, город Кызыл, Кочетова улица, д. 97, пом. магазина (помещения с N 1 по N 17, с N 35 по N 65) кадастровый номер:

17:03:056:00:2027, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2012 г. сделана запись регистрации N 17-17-01/243/2011-175.

Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 04.10.2011 г. к участию в деле привлечены Мэрия г. Кызыла и гр. Свердюкова Любовь Максимовна в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 16 апреля 2012 года в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Тыва от 16 апреля 2012 года, принять по делу новый судебный акт.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2012 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения в суде первой инстанции, назначено к рассмотрению на 04 сентября 2012 года, с последующим отложением на 14 сентября 2012 года.

В дело в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель Свердюкова Любовь Максимовна.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении искового заявления в его отсутствие.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Тыва в отзыве на исковое заявление указало на то что, заявленные истцом требования о признании недействительной и подлежащей прекращению регистрационной записи в ЕГРП относятся к механизму исполнения судебного акта о применении последствий недействительности сделок, обладающего в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свойством общеобязательности, и не являются самостоятельными исковыми требованиями, подлежащими рассмотрению в рамках дела об оспаривании зарегистрированных прав. Просили рассмотреть исковое заявление в отсутствие их представителя.

Индивидуальный предприниматель Свердюкова Любовь Максимовна в отзыве на исковое заявление указала, на то что истец не имеет преимущественного права на арендуемые помещения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в Третий арбитражный апелляционный суд не направили, в связи с чем апелляционная жалоба на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Истец направил в суд уточненное исковое заявление, в котором просит:

1) признать недействительными:

- аукцион от 14.06.2011 г., провед?нный МУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" по продаже объектов недвижимости, арендуемых ИП Ивановым А.Ю., в части выставления на продажу нежилых помещении с N N 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, 97;

- протокол N 002 ПОА/ДЗИО-04-2011-2 от 14.06.2011 г. в части выставления на Лот N 2 - нежилых помещений NN 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, победителем которого стала предприниматель Свердюкова Любовь Максимовна;

- договор купли-продажи N 02-ПОА/ДЗИО-04-2011 от 15.06.2011 г., заключенный между МУ ДЗИО и Свердюковой Л.М. в части предмета договора: нежилых помещений NN 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97;

2) признании за Ивановым Александром Юрьевичем преимущественного права на приобретение в собственность 12/100 доли в праве общей собственности на нежилые помещения N N 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Кызыл, ул.

Кочетова, д. 97;

3) переводе на Иванова Александра Юрьевича прав и обязанностей покупателя на 12/100 доли в праве общей собственности на нежилые помещения N 3 и N 65 общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова,д.97;

4) Обязании Муниципального казенного учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" заключить договор купли-продажи на 12/100 доли в праве общей собственности на нежилые помещения N 3 и N 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова,д.97 стоимостью 4 052 120 рублей с возможностью выплаты стоимости нежилых помещений N 3 и N 65 в рассрочку в течении 3-х лет;

5) погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2012 г. о регистрации права собственности за Свердюковой Любовью Максимовной на нежилое помещение общей площадью 884,2 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 11-359, адрес объекта: Республика Тыва, город Кызыл, Кочетова улица, д. 97, пом. магазина (помещения с N 1 по N 17, с N 35 по N 65) кадастровый номер:

17:03:056:00:2027.

Третий арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя Иванова Александра Юрьевича.

В суде апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно - оригинала коллективного заявления.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил указанное ходатайство истца.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил основания для отмены судебного акта.

Согласно абзацу 2 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Суд первой инстанции, в нарушение требований статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не привлек в дело в качестве соответчика победителя торгов -Свердюкову Л.М., а также необоснованно отклонил ходатайство истца о привлечении в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Тыва.

Указанные основания, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в порядке статьи 270 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.

Муниципальное каз?нное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 1 по Республике Тыва в качестве юридического лица за ОГРН 1081719001143, ИНН 1701045001, по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Бухтуева, 3.

Муниципальное каз?нное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" является самостоятельным структурным подразделением Мэрии Города, осуществляющим в пределах своих полномочий от имени Города управление и распоряжение муниципальным имуществом (Положение, утвержд?нное Решением Кызылского городского Хурала представителей от 28.03.2006 г. N 145; Порядок, утвержд?нный постановлением Мэра г. Кызыла от 24.11.2011 г. N 1586).

Иванов Александр Юрьевич, 05.03.1971 г.р., м.р. г. Кызыл, зарегистрирован Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 1 по Республике Тыва в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРН 304170101600311, ИНН 170100392398.

За муниципальным образованием - городской округ "Город Кызыл Республики Тыва" на праве собственности зарегистрированы нежилые помещения общей площадью 38,6 кв.м. N N 5, 6, 6а, 7, 7а, 8 на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Улуг-Хемская, д. 17, кадастровый номер 17-17-01/175/2010-231, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2011 г. серии 17-АВ N 078645.

Между Агентством по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (правопреемник муниципальное каз?нное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла") (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановым А.Ю. (арендатор) заключ?н договор аренды N 20303 от 01.12.2002 г., предметом которого является передача арендодателем арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений N 3, N 65, общей площадью 104,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, для использования в целях торгового места по реализации хозяйственных товаров и материалов.

Передача нежилых помещений состоялась по акту при?ма-передачи от 01.12.2002 г.

Соглашением от 08.10.2010 г. срок действия договора аренды N 20303 от 01.12.2002 г. продл?н сторонами до 01.07.2015 г.

Магазин (помещения N N 1 - 17, с NN 35 - 65), общей площадью 884,2 кв.м, находящийся на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, 97, является муниципальной собственностью (том дела 1 стр. 164).

Решением Хурала представителей города Кызыла от 15.02.2011 г. N 281 (с уч?том изменений от 26.04.2011 N 299) утвержд?н Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества городского округа г. Кызыл Республики Тыва на 2011 год, в приложении которого указаны, в том числе упомянутые нежилые помещения (том дела 1 стр. 162).

Согласно постановлению мэра г. Кызыла от 10.05.2011 г. N 694, решено провести приватизацию объектов муниципальной собственности, в том числе спорных нежилых помещений. Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла поручено организовать продажу имущества в соответствии с действующим законодательством (том дела 1 стр. 155).

Арендаторы нежилых помещений, в том числе Иванов А.Ю., полагая, что имеют преимущественное право на приватизацию арендуемых ими нежилых помещений, обратились 25.05.2011 в Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла с коллективным заявлением N 1754 об отмене решения о продаже помещений, об установлении рыночной стоимости этих помещений и о предоставлении проектов договоров купли-продажи объектов недвижимости с условием о выкупе имущества арендаторами в долевую собственность.

Аукцион по продаже первого этажа в помещении магазина общей площадью 884,2 кв. м, в котором индивидуальный предприниматель Иванов А.Ю. (истец) арендует два нежилых помещения (N 3 и N 65) общей площадью 104,3 кв. м, провед?н 14.06.2011 г., что подтверждается протоколом N 002 ПОА/ДЗИО-04-2011-2 от 14.06.2011 г. (том дела 1 стр. 159).

По результатам аукциона муниципальное имущество - нежилые помещения 1-го этажа жилого дома N N 1-17, NN 35-65 (магазин), 1971 года постройки, общей площадью 884,2 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, были проданы индивидуальному предпринимателю Свердюковой Любови Максимовне по договору купли-продажи от 15.06.2011 г. Право собственности Свердюковой Любови Максимовны на данное имущество зарегистрировано 20.01.2012 г., запись N 17-17-01/243/2011-175 (том дела 2, стр. 82-85).

Индивидуальный предприниматель Иванов А.Ю. в данном аукционе участия не принимал.

Индивидуальный предприниматель Иванов А.Ю., полагая, что имеет преимущественное право на приватизацию арендуемых ими нежилых помещений, а также считая действия по организации торгов на арендуемые им объекты недвижимости противоречащими нормам Федеральных законов от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ и нарушающими его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

При исследовании представленных истцом в настоящее дело доказательств арбитражным судом установлено, что аукцион по продаже нежилых помещений N N 1-17, NN 35-65 (магазин), 1971 года постройки, общей площадью 884,2 кв.м., расположенных на 1-ом этаже жилого дома по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, уже был предметом судебного исследования при рассмотрении судом дела N А69-1112/2011.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 08.08.2011 г. по делу N А69-1112/2011, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.12.2011 г. и постановлением Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 13.03.2012 г., в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Иванова Александра Юрьевича к муниципальному учреждению "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла", при участии в качестве третьего лица Мэрии г. Кызыла, о признании незаконными действий ответчика по организации торгов на объекты недвижимости, арендуемых индивидуальным предпринимателем Ивановым А.Ю. согласно договору аренды от 01.12.2002 г. N 20303 с последующими изменениями и дополнениями от 08.10.2010, как объектов возможных для обособления, в соответствии с Программой приватизации муниципального имущества на 2011 год, утвержденной решением Хурала представителей города Кызыла от 26.04.2011 г. N 299, отказано в полном объ?ме.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено о том, что при рассмотрении дела по иску о праве на имущество суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

По делу N А69-1112/2011 арбитражными судами установлено, что арендуемые предпринимателем Ивановым А.Ю. с 2002 года нежилые помещения N 3 и N 65 являются частью обособленного нежилого помещения - магазина, расположенного на первом этаже многоэтажного жилого дома; в качестве обособленных объектов недвижимости не сформированы; доказательства наличия возможности их выделения в самостоятельные объекты (объект) недвижимости отсутствуют. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с предпринимателем договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения не допускается.

Таким образом, решение по делу N А69-1112/2011 имеет для настоящего дела преюдициальное значение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В силу статьи 14 Федерального закона N 178-ФЗ в решении об условиях приватизации должны содержаться сведения о наименовании имущества, способе приватизации имущества, его нормативной цене и иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как установлено судом нормативный акт, устанавливающий предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности в Республике Тыва, в муниципальном образовании не принят.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно Федеральному закону "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом приобретения арендуемого недвижимого имущества, что следует из части 1 статьи 1 данного Закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отчуждению подлежат арендуемые субъектами предпринимательской деятельности объекты недвижимого имущества в пределах установленных нормативными правовыми актами площадей.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", из смысла Закона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 1 договора N 20303 от 01.12.2002 переданное арендатору нежилые помещения NN 3и 65 используется под торговое место по реализации хозяйственных товаров и материалов.

Из экспликации к поэтажному плану здания по ул. Кочетова, 97 в г. Кызыле помещения N N 3 и 65 следует, что указанные помещения входят в состав магазина общей площадью 884,2 кв.м и не имеют отдельного входа.

В соответствии с заключением Управления архитектуры и градостроительства Мэрии г. Кызыла выход имеющийся в помещении N 65 направлен на придомовую территорию установления основного входа и выхода в помещения NN 3 и 65 нарушает пункт 11 Гигиенических требований к участку и территории жилых задний (СанПиН 2.1.2.2645-10).

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Судом апелляционной инстанции приобщено заявление от арендаторов нежилых помещений 1-го этажа жилого дома (N N 1-17, 35-65), расположенных в г. Кызыле по ул. Кочетова, 97. Из указанного заявления не следует, что предприниматели, подписавшие его, арендуют всё помещение общей площадью 884,2 кв. м., все они арендуют помещения более двух лет и не имеют задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), Истец не представил договоры аренды арендаторов, перечисленных в заявлении, а также сведения от арендодателя о произведенных ими платежах. Соглашение о распределении долей в праве собственности на приобретаемое помещение истцом также не представлено.

При таких обстоятельствах, основания для применения пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 отсутствовали у суда первой инстанции.

Доводы представителя истца о том, что согласно заключению ОАО "Туваграждапро-ект" от 27.02.2011 г. N 143-11 спорные помещения N 3 и N 65 могут быть выделены в натуре как обособленный объект недвижимости, судом не принимаются как не имеющие правового значения для разрешения спора по настоящему делу.

Таким образом, доказательства представленные истцом в обоснование своих требований свидетельствуют о наличии формальной возможности обособления нежилого помещения, но не подтверждают, что в результате перепланировки на основе указанного помещения может быть образован обособленный объект без утраты своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте.

Не принимаются судом и доводы о том, что у ответчиков МКУ "ДЗИО" Мэрии г.Кызыла и Мэрии г.Кызыла наличествует обязанность перед принятием решения о приватизации нежилого помещения предлагать истцу воспользоваться преимущественным правом покупки арендаторам.

Порядок использования арендаторами преимущественного права приватизации носит заявительный характер, при этом ни Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ни Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержат обязанности государственного органа перед принятием решения о приватизации нежилого помещения предлагать воспользоваться преимущественным правом покупки арендатору.

При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Иванова Александра Юрьевича в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 268, 269,270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Тыва от "16" апреля 2012 года по делу N А69-1635/2011 отменить.

В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Иванова Александра Юрьевича о признании недействительными:

- аукциона от 14.06.2011 г., провед?нного МУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" по продаже объектов недвижимости, арендуемых ИП Ивановым А.Ю., в части выставления на продажу нежилых помещении с N N 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, 97;

- протокола N 002 ПОА/ДЗИО-04-2011-2 от 14.06.2011 г. в части выставления на Лот N 2 - нежилых помещений NN 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, победителем которого стала предприниматель Свердюкова Любовь Максимовна;

- договора купли-продажи N 02-ПОА/ДЗИО-04-2011 от 15.06.2011 г., заключенный между МУ ДЗИО и Свердюковой Л.М. в части предмета договора: нежилых помещений NN 3 и 65, общей площадью 104,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97;

Кочетова, д. 97;

4)погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2012 г. о регистрации права собственности за Свердюковой Любовью Максимовной на нежилое помещение общей площадью 884,2 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 11-359, адрес объекта: Республика Тыва, город Кызыл, Кочетова улица, д. 97, пом. магазина (помещения с N 1 по N 17, с N 35 по N 65) кадастровый номер:

17:03:056:00:2027, отказать.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи

О.В. Петровская
Л.Е. Споткай

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.