Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 г. N 15АП-7598/12

город Ростов-на-Дону

26 сентября 2012 г.

дело N А53-4721/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400253526567)

от ответчика: представитель Карибжанова Е.Л. по доверенности от 15.03.2012, паспорт,

от третьих лиц:

представитель Азарова Дениса Валентиновича не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400253526581)

представитель Зубко Марины Николаевны не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 34400253526598),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2012 по делу N А53-4721/2011 по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилцентр"

(ИНН 6163053105, ОГРН 1026103176703) при участии третьих лиц: Азарова Дениса Валентиновича, Зубко Марины Николаевны о взыскании задолженности по арендной плате и пени, принятое в составе судьи Меленчука И.С.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону, департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилцентр" (далее - ООО "Жилцентр", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 588 180,29 руб., из них 465 173,64 руб. задолженность, 123 006,65 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2011, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Жилцентр" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 209 866,55 руб., из них 186 884,95 руб. - задолженность, 22 981,60 руб. - пени, в остальной части иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилцентр" обжаловало судебные акты в кассационном порядке.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2012 решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2011 по делу N А53-4721/11 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2012 по делу N А53-4721/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы:

- расчет арендной платы за земельный участок произведен истцом в соответствии с действующими в спорный период нормативно-правовыми актами;

- в настоящем деле изменение методики расчета арендной платы в 2006 году обусловлено прямым указанием на это Налоговым кодексом РФ и выходом соответствующих нормативно-правовых актов органа субъекта РФ и органа местного самоуправления;

- применяя при расчете арендной платы условия договора, а не нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок и условия расчета арендной платы за землю, суд первой инстанции ставит в неравное положение хозяйствующих субъектов, что приводит к нарушению конституционных норм и федеральных законов.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2012 по делу N А53-4721/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, примененная истцом при расчете арендной платы формула противоречит норме пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. По мнению общества, размер задолженности за спорный период, исчисленный и уплаченный ответчиком, превосходит сумму уточненных исковых требований истца, а потому у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.

В судебное заседание 01.08.2012 лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, в связи с чем, судебное разбирательство было отложено на 22.08.2012.

В судебном заседании 22.08.2012 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 22.08.2012 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 19.09.2012.

Распоряжением исполняющего обязанности председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений М.Г. Величко от 18.09.2012 в составе суда по делу N А53-4721/2011 произведена замена судьи Чотчаева Б.Т., находящегося в ежегодном отпуске, на судью Еремину О.А. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела было начато сначала в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 19.09.2012 представитель ответчика поддержал ранее заявленную правовую позицию по делу.

Истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок по ул. Петровской, 3 в г. Ростове-на-Дону площадью 1268 кв. м был сформирован и поставлен на кадастровый учет 28.07.2004 с разрешенным видом использования "для проектирования и строительства жилого дома со встроенными офисными помещениями и гаражом стоянкой". Данному земельному участку при первичной постановке на кадастровый учет был присвоен кадастровый номер 61:44:041005:26. В последующем кадастровый номер данного земельного участка был изменен на 61:44:0041005:29 (том 1, л.д. 29, 34).

21.10.2004 между департаментом (арендодателем), Азаровым Денисом Валентиновичем, Костенко Николаем Николаевичем, обществом (арендаторами), на основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 124 от 27.01.2004, был заключен договор аренды земельного участка N 26467 с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого земельный участок предоставлен для целей проектирования и строительства жилого дома со встроенным офисными помещениями и гаражом стоянкой на срок до 27.01.2006.

В соответствии с условиями договора доли арендаторов были распределены следующим образом: общество - 14/84, Костенко Николай Николаевич - 42/84, Азаров Денис Валентинович - 28/84.

В силу п. 2.1 договора срок его действия определен с 27.01.2004 по 27.01.2006. На основании акта приема-передачи от 21.10.2004 земельный участок передан арендаторам (том 1, л.д. 26).

В соответствии разделом 3 договора арендная плата подлежит внесению арендаторами ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала. На момент заключения договора размер арендной платы для ООО "Жилцентр" в соответствии его долей составил 5 552,46 руб.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендаторы уплачивают пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Указанный договор прошел государственную регистрацию.

03.03.2005 Костенко Николай Николаевич умер. Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 06.06.2006 наследником 1/2 доли в домовладении по ул. Петровской, 3 в г. Ростове-на-Дону стала Зубко Марина Николаевна. Право собственности Зубко Марины Николаевны на 1/2 спорного домовладения зарегистрировано в установленном законом порядке 16.06.2006, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.05.2011.

Ввиду универсальности наследственного правопреемства и поступлением доли в праве собственности в домовладении по ул. Петровской, 3 в г. Ростове-на-Дону в собственность Зубко Марины Николаевны данное лицо также явилось участником арендных отношений по земельному участку, на котором находится спорное домовладение. Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на долю в праве собственности в домовладении по ул. Петровской, 3 в г.Ростове-на-Дону Зубко Марина Николаевна явилась арендатором спорного земельного участка, так как к ней в силу ст. 552 ГК РФ перешло право пользование земельным участком в том объеме, который принадлежал наследодателю.

Ввиду того, что на момент истечения срока спорного договора - 27.01.2006 земельный участок продолжал использоваться арендаторами ввиду нахождения на нем объектов недвижимости, состоящих в собственности арендаторов, а также при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о пролонгации спорного договора с 27.01.2006 на неопределенный срок по правилам ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств отказа в одностороннем порядке от спорного договора в соответствии со ст. 610 ГК РФ сторонами в материалы дела не представлено. В материалах дела отсутствуют заявления как арендодателя, так и арендаторов об отказе от исполнения договора аренды спорного земельного участка от 21.10.2004 N 26467.

В последующем Зубко Марина Николаевна приобрела в собственность 1/2 доли спорного земельного участка. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано 14.11.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.04.2011.

07.06.2010 право собственности на оставшуюся долю в размере 1/2 спорного земельного участка было зарегистрировано за Азаровым Денисом Валентиновичем.

С момента приобретения Зубко Мариной Николаевной права собственности на _ доли спорного земельного участка договор аренды данного земельного участка от 21.10.2004 N 26467 прекратил своё действие, так как земельный участок как единый объект гражданских прав перестал находиться в государственной собственности и ведении органов местного самоуправления.

С 14.11.2009 спорный договор аренды прекратил своё действие, до указанного момента спорный договор арены продолжал своё действия на первоначальных условиях о долях в праве аренды каждого из арендаторов, в том силе и ООО "Жилцентр", доказательств иного в материалы дела не представлено.

Как следует из искового заявления, в период с 27.01.2004 по 31.12.2010 ответчик не надлежащим образом исполнял принятые на себя договорные обязательства в части внесения арендной платы. В соответствии с представленным истцом расчетом задолженность ООО "Жилцентр" по арендной плате за указанный период составила 465 173,64 руб. Кроме того, в связи с просрочкой исполнения спорного обязательства истцом произведено начисление пени, которая за период с 21.12.2004 по 31.12.2010 составила 123 006,65 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, ответчиком в первой инстанции было заявлено о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности за период с 2004 по 2008 год.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) об общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Таким образом, о нарушении спорного обязательства в пределах заявленного периода взыскания задолженности истец должен был узнать 21.03.2004.

Исковое заявление было предъявлено в суд 23.03.2011.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что заявленный истцом период с 27.01.2004 по 31.03.2008 находится за пределами трехлетнего срока исковой давности является верным Довода относительно необоснованного применения судом срока исковой давности департаментом не заявлено.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как указано в ст. 65 Земельного кодекса РФ, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы. Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок, единственным для ответчика вариантом оплаты за пользование земельным участком является внесение арендной платы.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.01 распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Расчет произведен с учетом постановлений Мэра города от 15.04.2004 N 555, от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от02.02.2010 N 12404/09).

Между тем, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 указано следующее. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса.

Размер арендной платы по спорному договору был установлен сторонами посредством заключения договора аренды, а именно включения п. 3.1 договора, устанавливающим размер арендной платы в сумме 33367,4 руб.

Рассчитан размер арендной платы в соответствии с постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 по следующей формуле: А = Рс х Ки х Ккр х Кз х S, где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Ккр - коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель; Кз - коэффициент градостроительной ценности; S - площадь доли занимаемого земельного участка в метрах.

Данная методика соответствовала действовавшему на момент заключения договора положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением Главы Администрации города Ростова-на-Дону от 15.04.2004.

Поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться до момента его изменения посредством заключения дополнительных соглашений к договору.

В данном случае изменение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением администрацией методики ее определения в одностороннем порядке, департаментом применены новые формулы и коэффициенты.

С 2006 года нормативными актами Ростовской области и г.Ростова-на-Дону установленная новая методика расчета арендной платы, предусматривающий как новый способ определения размера арендной платы (произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы), так и новые базовые показатели формулы, которые ранее не учитывались.

Вместе с тем, системное толкование условий договора указывает на то, что арендодатель не наделен правом по внесению коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 21.10.2004 N 26467 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельными участками, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/2011 по делу N А55-35889/2009.

Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную в договоре аренды от 21.10.2004 N 26467 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра города Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, не подлежали применению при расчете задолженности по арендной плате за спорный период.

Соответственно, расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом с учетом новой методики расчета обоснованно не принят судом первой инстанции.

Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки в спорный период обоснованно подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в договоре аренды от 21.10.2004 N 26467.

Так, в материалах дела находится выполненный истцом расчет по формуле договора (т.3 л.д.61).Из указанного расчета следует, что начисление по арендной плате за 2008 - 2009 годы составляет 15342,83 рублей. Такой же расчет, выполненный ответчиком, представлен ответчиком в суд апелляционной инстанции. Вместе с тем, расчет был уточнен за период с 01.04.2008 по 13.11.2009 в сводном расчете, согласно которому сумма задолженности ответчика составила 13 431,25 рублей, пеня за период с 21.06.2008 по 13.11.2009 - 1284,28 рублей, а всего задолженность с пеней - 14 715,53 рублей (т.3 л.д.62).

Указанный расчет произведен по формуле, согласованной сторонами в договоре, соответствует действующему законодательству и позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

Согласно чеку-ордеру от 10.05.2011 ответчик произвел платеж истцу на сумму 19 779,88 руб. (том 3, л.д. 58).

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан верный вывод об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и пене по договору аренды за спорный период.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Довод жалобы о правомерности одностороннего изменения департаментом согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы в связи с изменением действующего законодательства. При этом департамент не учитывает правовые позиции, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 05.07.2011 N 1709/11 и от 06.12.2011 N 9069.

Иных доводов жалобы не заявлено.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Заявитель (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2012 по делу N А53-4721/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

О.А. Еремина С.А. Кузнецов