Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2012 г. N 18АП-9565/12

г. Челябинск

04 октября 2012 г.

Дело N А34-8977/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ивченко Надежды Федоровны на решение Арбитражного суда Курганской области от 31.07.2012 по делу N А34-8977/2011 (судья Абдулин Р.Р.).

Закрытое акционерное общество "Сургутское ремонтно-строительное предприятие" (далее - ЗАО "СРСП", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ивченко Надежде Федоровне (далее - ИП Ивченко, Предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 27.10.2011 в сумме 127 031 руб. за период с 27.11.2011 по 16.02.2012, задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 6 167 руб. 03 коп., а также о взыскании 3 692 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учётом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 4-5, 28-29, 76-77, 88-89, 108, 111).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 31.01.2012 к рассмотрению совместно с первоначальным принято встречное исковое заявление ИП Ивченко Н.Ф. к ЗАО "СРСП" о взыскании морального вреда в размере 100 000 руб., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.10.2011 с 29.11.2011 (т. 1, л.д. 36-37, 40-42).

Определением от 05.04.2012 суд первой инстанции принял отказ ИП Ивченко от заявленных (встречных) исковых требований, в связи с чем, прекратил производство по делу в данной части (т. 1, л.д. 96, 98-99).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.07.2012 (резолютивная часть оглашена 24.07.2012) исковые требования ЗАО "СРСП" удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 120 756 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате, 4 736 руб. 13 коп. задолженности по коммунальным платежам, а также 3 282 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 2, л.д. 10-14).

Ответчик с принятым судебным актом не согласилась и обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 19-20). ИП Ивченко просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, приводит следующие доводы.

Представленные истцом в материалы дела доказательства содержат противоречивые сведения об объекте аренды, что исключает возможность его определения в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ. Содержащиеся в техническом плане помещения сведения указывают на то, что площадь поименованных в акте приёма-передачи объектов в совокупности составляет 46,2 кв.м., а помещений в указанной комплектации, составляющих 60,5 кв.м., на плане объекта не имеется.

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что помимо ИП Ивченко часть помещений магазина "Отечественный" была арендована другими лицами, которые пользовались местами общего пользования: тамбуром, туалетом, подсобными помещениями. Суд не выяснил, какие помещения занимали эти арендаторы, какие были переданы в аренду ИП Ивченко. Фактически ответчик могла и пользовалась только одним торговым залом, обозначенным в экспликации как торговый зал площадью 16,6 кв.м.

Судом не принято во внимание, что ответчиком был совершён только один платёж - в день подписания договора, предварительно, до передачи помещений по акту. В дальнейшем, по истечении первого месяца пользования, ответчик освободила помещение и предприняла попытку расторгнуть договор аренды. Указанные действия были совершены ИП Ивченко в связи с высоким уровнем арендной платы, а также в связи с тем, что помещение передано обществом "СРСП" не в полном объёме.

Индивидуальный предприниматель Ивченко настаивает на незаключенности договора аренды от 27.10.2011.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что общество "СРСП" по договору купли-продажи от 25.08.1997 приобрело в свою собственность жилое помещение общей площадью 73,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. N 113, кв. N 15. Договор удостоверен нотариусом города Кургана Осиповой Л.В. и зарегистрирован Департаментом муниципальной собственности Администрации города Кургана (т. 1, л.д. 12).

Распоряжением мэра города Кургана от 11.09.1997 N 3594-р на основании заключения межведомственной комиссии от 09.09.1997 N 12 обществу "СРСП" разрешено перевести в категорию нежилого для размещения магазина по продаже продовольственных товаров и мастерской по ремонту обуви жилое помещение площадью 73,2 кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Курган, ул. К.Мяготина, д. N 113, кв. N 15 (т. 1, л.д. 117, 127-131). Справкой МУП "Абрис" от 15.02.2000 N 5181, выданной для предоставления в регистрационную палату, подтверждается наличие у поименованного выше помещения статуса нежилого (т. 1, л.д. 116).

27.10.2011 между ЗАО "СРСП" (арендодатель) и ИП Ивченко (арендатор) был подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование сроком с 27.10.2011 по 20.10.2012 (то есть менее одного календарного года) следующее недвижимое имущество: встроенное нежилое помещение (магазин "Отечественный") общей площадью 60,5 кв.м., расположенное в жилом четырёхэтажном доме по ул. К.Мяготина, 113 в г. Кургане (т. 1, л.д. 8-9, 46-47).

Договор аренды (от 27.10.2011) содержит следующие условия: - арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и в сроки, установленные в разделе 3 договора (пункт 2.2.8); - арендатор обязан своевременно вносить плату поставщикам услуг за техническое обслуживание арендуемого объекта, коммунальные услуги и другие, связанные с эксплуатацией помещения (пункт 2.2.9); - за арендуемое помещение арендатор при подписании договора аренды оплачивает арендодателю 47190 руб., в дальнейшем арендатор ежемесячно вносит аренду в сумме 47190 руб., начиная с 30.11.2011 (пункт 3.1); - дата расчета за арендное пользование помещением определяется датой заключения договора аренды, т.е. 30-ого числа каждого месяца (пункт 3.2); - базовая сумма арендной платы за арендуемое помещение, указанная в пункте 3.1, на протяжении действия договора аренды подлежит изменению, основанием для изменения арендной платы является коэффициент инфляции, рассчитанный Управлением статистики г. Кургана (пункт 3.3).

Согласно пункту 5.1 неотъемлемой частью договора аренды являются два приложения: акт приёма-передачи помещения (приложение N 1) и расчёты за поставленные услуги (приложение N 2).

По акту приёма-передачи от 27.10.2011 (приложение N 1) истец-арендодатель передал ответчику-арендатору поименованное в тексте договора аренды недвижимое имущество, т.е. нежилое помещение общей площадью 60,5 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу. Замечаний либо возражений как со стороны ЗАО "СРСП", так и со стороны ИП Ивченко, акт передачи помещения не содержит (т. 1, л.д. 10).

Также сторонами был подписан документ под названием "расчёты за коммунальные услуги" (приложение N 2), в котором стороны согласовали реквизиты поставщиков коммунальных услуг (тепло- и водоснабжение, электроснабжение, услуги телефонной связи; т. 1, л.д. 11).

При подписании договора аренды во исполнение его пункта 3.1 ИП Ивченко внесла обществу "СРСП" денежные средства в сумме 47190 руб., что следует из представленных истцом расчётов (т. 1, л.д. 5, 29, 77, 89, 111). Кроме того, арендатор внесла арендодателю 5086,27 руб. в счёт погашения задолженности по оплате коммунальных услуг.

В конце ноября 2011 года арендатор возвратила арендодателю спорное помещение без составления акта приёма-передачи, путём передачи ключей (установлено судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства и подтверждается аудиозаписями судебных заседаний; т. 1, л.д. 69; т. 2, л.д. 8).

После этого ИП Ивченко дважды направляла в адрес ЗАО "СРСП" письменные обращения, в которых ссылалась на досрочное расторжение договора аренды и освобождение нежилого помещения. Вместе с письмами ответчик направляла истцу подписанные Предпринимателем акты приёма-передачи помещения (т. 1, л.д. 14-15, 48-50; 16-17, 51-53).

ЗАО "СРСП" в письме от 05.12.2011 сообщило ИП Ивченко о наличии задолженности по арендной плате, а также выразило своё несогласие с досрочным расторжением договора аренды (т. 1, л.д. 18, 54).

Полагая, что на стороне ИП Ивченко имеет место неисполненное денежное обязательство в его пользу, общество "СРСП" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании долга по арендной плате, по оплате коммунальных услуг, а также процентов).

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции пришёл к следующим выводам. Сторонами согласован объект аренды. Договор аренды от 27.10.2011 является заключенным, поскольку арендатор и арендодатель согласовали существенные условия сделки. Ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по договору в части поименованного в иске периода времени. Представленные истцом расчёты сумм задолженности по арендной плате и по оплате коммунальных услуг содержат ошибки, по этой причине судом произведён перерасчёт данных денежных требований истца, а также требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции, его законность и обоснованность, на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу отсутствия в апелляционной жалобе указаний на отмену судебного акта в части отказа в удовлетворении отдельных денежных требований ЗАО "СРСП", а также отсутствия возражений со стороны истца, проверяется арбитражным судом апелляционной инстанции в части взыскания с ИП Ивченко 120 756 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате, 4 736 руб. 13 коп. задолженности по коммунальным платежам, а также 3 282 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст.ст. 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае право распоряжения обществом "СРСП" спорным нежилым помещением подтверждается договором купли-продажи от 25.08.1997 (вещное право истца в данном случае согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является ранее возникшим и обязательной государственной регистрации в ЕГРП не подлежит), а также документами о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями Главы 7 АПК РФ, коллегия судей не находит оснований для вывода о незаключенности договора аренды от 27.10.2011, в том числе, по основанию отсутствия доказательств согласования сторонами объекта аренды.

Текст пункта 1.1 договора позволяет определить местоположение и площадь объекта аренды. Более детальные характеристики принадлежащего истцу объекта недвижимости зафиксированы в техническом описании помещения. В частности, в представленном в дело поэтажном плане поименованы названия отдельных помещений в составе всего объекта, их площади, а также приведено схематичное отображение всех помещений (т. 1, л.д. 13). При этом в составе спорного нежилого помещения имеется две его части, одновременная эксплуатация которых различными субъектами (арендаторами) физически возможна (помещения под номерами 1-6 полностью изолированы от помещений под номерами 7-8.

Исходя их сопоставления площадей отдельных помещений, поименованных на поэтажном плане объекта, суд приходит к выводу о том, что площадь в размере 60,5 кв.м. составляет общую площадь помещений под номерами 1-6, 9-10 (16,6 + 23,6, + 6,3 + 8,0 + 1,4 + 1,8 + 0,8 + 2,0).

Доказательств наличия у ЗАО "СРСП" иного недвижимого имущества по указанному адресу в материалах дела не имеется.

Согласованный сторонами объект (нежилое помещение площадью 60,5 кв.м.) был передан арендодателем арендатору по акту приёма-передачи в день подписания договора аренды.

Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор-документ (подписание актов приемки-передачи имущества, отгрузочных документов, доверенностей на получение товара, документов об оплате и других, восполняющих недостаток конкретизации существенных условий в тексте договора-документа), а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре-документе.

С учётом конкретных обстоятельств дела, отсутствия доказательств наличия возражений сторон относительно согласования подлежащего передаче в аренду недвижимого имущества при подписании договора от 27.10.2011, его фактическом исполнении в период до 29.11.2011, коллегия судей приходит к выводу о согласовании обществом "СРСП" и предпринимателем Ивченко условия об объекте аренды.

Таким образом, договор аренды от 27.10.2011 следует признать заключенным, данный документ соответствует требованиям гражданского законодательства в части согласования существенных для арендных сделок условий. Сторонами согласован объект аренды, размер арендной платы, а также соблюдена форма - договор заключен в простой письменной форме (государственная регистрация договора, срок действия которого составляет менее одного календарного года, не требуется).

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (часть 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (абзац 1). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2).

Факт исполнения истцом-арендодателем условий договора аренды (в части передачи ответчику-арендатору согласованного недвижимого имущества) при подписании договора аренды подтверждается двухсторонним актом приёма-передачи недвижимого имущества (т. 1, л.д. 10). Каких-либо возражений со стороны ИП Ивченко относительно даты передачи нежилого помещения, его площади, конфигурации, расположения отдельных его частей (помещений), наличия объективных препятствий в использовании объекта аренды по его прямому назначению, ни акт от 27.10.2011, ни иные имеющиеся в настоящем деле письменные доказательства не содержат.

Правовые основания для непринятия акта приёма-передачи от 27.10.2011 в качестве относимого и допустимого доказательства исполнения истцом договорных обязательств и поступления во владение ответчика согласованного сторонами недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 60,5 кв.м. - у арбитражного суда отсутствуют (ст.ст. 67-68 АПК РФ).

Доводы ответчика о том, что она могла пользоваться лишь частью сданного в аренду объекта (торговый зал площадью 16,6 кв.м.), апелляционный суд находит несостоятельными. ИП Ивченко добровольно, действуя в своих собственных интересах, подписала акт приёма-передачи нежилого помещения, по которому приняла в своё владение и пользование объект площадью 60,5 кв.м. Доказательств ненадлежащего исполнения обществом "СРСП" договорных обязательств ИП Ивченко вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражным судам не представила. Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик самостоятельно несёт риск наступления негативных правовых последствий не совершения ею процессуальных действий.

Довод, согласно которому истец в судебном заседании суда первой инстанции подтвердил, что помимо ИП Ивченко часть помещений магазина "Отечественный", а именно помещения под номерами 7-8 на поэтажном плане, была арендована другими лицами, не может рассматриваться в качестве основания для отмены принятого судебного акта.

Ответчиком не представлено доказательств физической невозможности пользования помещением площадью 60,5 кв.м. в составе помещения, общей площадью 71,3 кв.м., в силу занятия его другим лицом, а также доказательств того, что ЗАО "СРСП" передало Предпринимателю в аренду нежилое помещение меньшей площади, нежели поименованной в тексте договора от 27.10.2011 либо иным образом нарушило договорные обязательства и права контрагента по сделке.

Согласно ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (т.е. в заключении договора). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу статей 606-607, 614 ГК РФ суть арендных правоотношений для арендодателя заключается в извлечении дохода от передачи своего имущества во временное владение иных лиц. С момента исполнения обязанности, поименованной в статье 611 Кодекса, на стороне арендатора возникает денежное обязательство в пользу арендодателя, которое (по общему правилу) может более не исполняться арендатором лишь после прекращения действия договора аренды и фактической передачи (возврата) имущества во владение арендодателя. При этом договорные отношения между арендодателем и арендатором могут быть прекращены только по основаниям, установленным законом и непосредственным соглашением сторон сделки.

В пункте 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. По сути, досрочное освобождение объекта аренды - право арендатора, при реализации которого последний не может быть в одностороннем порядке (по своему собственному желанию) освобождён от исполнения договорных обязательств в части внесения арендодателю платы согласно условиям заключенной сделки.

Таким образом, с 27.10.2011 на стороне ИП Ивченко возникло гражданско-правовое обязательство ежемесячно оплачивать обществу "СРСП" арендную плату по договору от 27.10.2011. Данное обязательство подлежало исполнению арендатором в течение всего заявленного в иске периода, то есть в данном случае с 27.10.2011 по 16.02.2012 (17.02.2012, как пояснил руководитель истца в судебном заседании суда первой инстанции, ЗАО "СРСП" сдало спорное нежилое помещение в аренду иному лицу) в размере, установленном пунктами 3.1-3.3 договора аренды от 27.10.2011.

В силу ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для досрочного прекращения арендных правоотношений, в дело представлено не было, арбитражными судами не установлено (таковым, в частности, не является уведомление ответчиком истца о намерении первого расторгнуть договор в одностороннем порядке - истец в допустимой форме выразил своё несогласие с досрочным расторжением договора, что является его правом), а также не имеется доказательств оплаты предпринимателем Ивченко Надеждой Федоровной аренды в полном объёме в соответствии с условиями договора, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил требования ЗАО "СРСП".

Расчёт размера денежного обязательства Предпринимателя в пользу Общества в части оплаты аренды произведён судом с учётом положений пунктов 3.1-3.3 договора от 27.10.2011. При определении размера денежного обязательства ответчика по оплате услуг за содержание объекта аренды суд правомерно исходил из представленных истцом доказательств несения соответствующих расходов.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно, исходя из требований ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, признал обоснованным денежное требование истца о взыскании с ответчика 3 282 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Контррасчёт размера основного долга, задолженности по оплате услуг за содержание объекта аренды либо процентов Предпринимателем представлен не был (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил исковые требования ЗАО "СРСП" к ИП Ивченко Н.Ф.

Решение отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с нормой статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ИП Ивченко (податель жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 31.07.2012 по делу N А34-8977/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ивченко Надежды Федоровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Г.Н. Богдановская