Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2012 г. N 16АП-1572/12

г. Ессентуки

03 октября 2012 г.

Дело N А63-4913/2011

26 сентября 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

03 октября 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Баканова А.П., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу государственного лечебно-профилактического учреждения "Санаторий имени Н.А. Семашко" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2012 по делу N А63-4913/2011 по исковому заявлению Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601314977) к государственному лечебно-профилактическому учреждению "Санаторий имени Н.А. Семашко" (ОГРН 1022601311281), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: "Инженерно-кадастровый центр по землеустройству и оценки имущества", федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, о взыскании задолженности по договору аренды (судья Карпель В.Л.),

при участии в судебном задании:

от Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска - Корнова М.Е. по доверенности от 03.11.2011;

от государственного лечебно-профилактического учреждения "санаторий имени Н.А. Семашко" - Рязанова Ю.А. по доверенности N 01-04/559 от 11.09.2012, Яковенко Е.А. по доверенности N 179 от 12.12.2011;

в отсутствие представителей других лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети "Интернет",

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к государственному лечебно-профилактическому учреждению "Санаторий имени Н.А. Семашко" (далее - санаторий), в котором согласно требованиям, уточненным представителем в судебном заседании, просит взыскать 45 857 564 рубля, в том числе 38 469 778,08 рублей долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.04.1999 N 05964 за период с 01.04.2008 по 01.04.2011 и 7 387 786,03 рублей пени за просрочку платежа (с учетом уточнений). Заявленные требования мотивированы неисполнением обязательств по внесению арендных платежей.

Решением суда Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2012 заявленные требования удовлетворены. Суд взыскал с санатория в пользу комитета задолженность по арендной плате в размере 38 469 778,08 рублей, пеню за просрочку оплаты в размере 7 387 786,03 рублей, а всего 45 857 564,11 рубля. Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств об оплате арендной платы.

Не согласившись с данным решением суда, санаторий подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить в части взыскания и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтены и не рассмотрены всесторонне все обстоятельства дела, поскольку судом первой инстанции не учтен акт сверки задолженности и размер арендуемого земельного участка. Заявитель также указал на необоснованный расчет задолженности, поскольку неправильно определен удельный показатель кадастровой стоимости по виду разрешенного использования для спорного земельного участка, а также размер арендуемого земельного участка.

В судебном заседании представитель государственного лечебно-профилактического учреждения "санаторий имени Н.А. Семашко" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, но о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4,5,14 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. Доказательства их извещения имеются в деле.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решениесуда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации города Кисловодска от 19.04.1999 N 365 "О регистрации земельного участка по ул. Ленина, 12/16/пер. Бородинский, 5 за санаторием им. Н.А. Семашко" за санаторием закреплен земельный участок площадью 44 402 кв. м по ул. Ленина, 12/16/ пер. Бородинский, 5, а именно: участок N 1 площадью 43 069 кв. м, участок N 2 площадью 211 кв. м, земли совместного пользования с музеем "Дача Шаляпина" -189,5 кв. м, доля совместного пользования с городскими землями 932,5 кв. м.

На основании указанного постановления, 26.04.1999 между администрацией (арендодатель) и санаторием (арендатор) заключен договор аренды земли, согласно которому санаторию в аренду сроком на пять лет передан земельный участок площадью 44 402 кв. м., находящийся по адресу: проспект Ленина, 12/16, пер. Бородинский, 5, для лечебно-оздоровительных целей. Договор аренды земли от 26.04.1999 зарегистрирован городским Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству за номером 05964.

В пункте 5.2 договора аренды земли от 26.04.1999 предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в сроки, установленные органами местного самоуправления; в случае неуплаты платежей в установленный нормативный срок уплачивается пеня в соответствии с постановлением Правительства РФ от 09.06.1998 N 576.

Дополнительным соглашением N 273ю от 25.08.2003 к договору аренды от 06.04.1999 стороны установили размер арендной платы, который вносится равными долями в срок до 15 сентября и до 15 ноября.

Кроме того, указанным соглашением стороны установили, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением N 1300ю от 01.10.2004 к договору аренды от 06.04.1999 стороны внесли изменения в части срока аренды участка, установив его с 27.04.2004 по 31.12.2004, а также в размер арендной платы - 3616542,90 руб. и порядок ее уплаты, равными долями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. Кроме того, размер пени указанный в соглашении от 25.08.2003, также изменен, изложив пункт 4.2. договора от 06.04.1999 в следующей редакции: "За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,06 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки."

Дополнительным соглашением от 22.03.2006 стороны изменили размер арендной платы, установив его в размере 1849787,32 руб. в год.

Между тем постановлением главы администрации города Кисловодска от 02.12.2002 N 1779 изъят из территории санатория земельный участок площадью 2 400 кв.м, оставлен за санаторием земельный участок площадью 42 002 кв.м. Изъятый из землепользования санатория земельный участок разделен; гражданам Товкань В.К. и Батчаеву Р.М. предоставлены земельные участки площадью 1050 кв.м и 1070 кв.м для проектирования коттеджей для круглогодичного семейного отдыха.

Таким образом, после изъятия земельного участка площадью 2 400 кв.м из предоставленной санаторию территории в его пользовании на 02.12.2002 осталось 42002 кв.м.

В последующем постановлением главы города-курорта Кисловодска от 30.09.2008 N 743, отменен пункт 1 постановления главы администрации города Кисловодска от 19.04.1999 N 365 "О регистрации земельного участка по ул. Ленина, 12/16, переулок Бородинский, 5 за санаторием им. Н.А. Семашко" в части касающейся земельного участка, закрепленного постановлением главы администрации города Кисловодска от 18.02.1993 N 130 за домовладением по ул. Шаляпина, 1 площадью 211 кв. м и доли земли совместного пользования с музеем "Дача Шаляпина" площадью 189, 5 кв. м.

Таким образом, на 30.09.2008 в пользовании санатория остался земельный участок общей площадью 41601,5 кв.м.

Другие доводы санатория об изъятии еще части земельного участка не подтверждается соответствующими доказательствами, а именно ненормативными актами органа местного самоуправления.

Комитетом в адрес санатория была направлена претензия N 01-15/887 от 06.04.2011, о погашении в течение десяти дней задолженности в сумме 61 517 886,52 рублей, образовавшейся вследствие неуплаты арендной платы за период с 01.04.2008 по 01.04.2011, в том числе пени - 16 712 268, 40 рублей.

Отсутствие оплаты повлекло обращение комитета в арбитражный суд с иском о взыскании с санатория арендной платы и пени за нарушение сроков уплаты.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, комитет обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу положений, установленных частями 2, 4, 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу части 3 статьи 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

В пункте 3 договора аренды земли от 26.04.1999 стороны установили, что договор заключен сроком на пять лет.

Как установлено судом, санаторий продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Как на нормативную основу расчета задолженности по арендной плате комитет ссылается на постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-П "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (с изменениями от 18.03.2009 N 73-п), в соответствии с которым арендная плата определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к Порядку.

Составляющими элементами начисления арендной платы являются удельный показатель кадастровой стоимости, площадь земельного участка и коэффициент инфляции.

Согласно пункту 5 Порядка внесение арендной платы за земельный участок осуществляется равными долями ежеквартально. Сроки внесения арендной платы за земельный участок указываются в договоре аренды.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования о взыскании суммы основного долга по арендной плате за период с 01.04.2008 по 31.03.2011, согласно произведенному расчету с учетом ставок платы за пользование земельным участком по категории функционального землепользования - "для оздоровительной деятельности", а также исходя из площади, уточненной в постановлениях администрации Кисловодска от 02.12.2002 N 1779 и от 30.09.2008 N 743, пришел к выводу, что расчет произведен арифметически верно, сумма задолженности составляет 38 469 778,08 рублей.

Между тем суд первой инстанции при расчете задолженности и пени не учел следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (данное толкование содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен абзацем следующего содержания: "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации".

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ) за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правилами проведения ГКОЗ (пункт 5) установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки. Согласно пунктам 1 и 3 названных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель возлагается на управление.

Судом апелляционной инстанции установлено, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ставропольского края, в том числе города Ставрополя, проведена с установленной законодательством периодичностью (в 2001-2002 и 2007 годах). Результатом проведения работ по кадастровой оценке земель города Кисловодска в 2007 году явилось:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельных участков в разрезе видов разрешенного использования;

- определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования в целях реализации пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка".

Удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельных участков в разрезе видов разрешенного использования определены для "существующих земельных участков" - участков, существовавших в качестве объектов гражданских прав в период проведения государственной кадастровой оценки земель. Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования определены для "вновь образуемых земельных участков" - участков, образованных после государственной кадастровой оценки земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель представляются на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 10 Административного регламента).

Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель 2007 года в виде средних значений удельных показателей кадастровой стоимости утверждены постановлением Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 N 144-п, опубликованном в установленном порядке в феврале 2008 года ("Сборник законов и других правовых актов Ставропольского края", 15.02.2008, N 5, ст. 6963).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 316 от 08.04.2000, установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Пунктом 4 Правил установлено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Пунктом 9 Правил определено, что результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

В силу пункта 11 Правил государственная кадастровая оценка должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-техническими документами, утвержденными в установленном порядке для целей указанной оценки.

В соответствии с пунктом 2.1 Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337, кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется, в том числе с учетом вида функционального использования земельного участка.

Согласно пункту 1.4 Методики удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель поселений, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 15.01.2001, определен Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценки земель поселений. Всего определено 14 видов функционального использования земель поселений.

Следовательно, вид функционального использования земельного участка является показателем, учитываемым при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков.

Постановлением правительства Ставропольского края от 14.12.2007 N 144-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений города Кисловодска, в соответствии с которыми по г.Кисловодску утверждены 14 видов функционального использования земельных участков из земель поселений и кадастровая стоимость одной единицы площади земельного участка каждого вида разрешенного использования в пределах кадастровых кварталов, на которые разбита территория муниципального образования.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости земельного участка вид функционального использования учитывается как изменяемый показатель.

Как видно из материалов дела, изначально вид разрешенного использования арендуемого земельного участка площадью 44 402 кв.м. был указан в постановлении главы администрации г. Кисловодска от 19.04.1999 "под проектирование реконструкции под спальный корпус" и в договоре аренды от 26.04.1999 как "для лечебно-оздоровительных целей" (т. 1, л.д. 35).

В последующем договор аренды исполнялся с учетом целей назначения: лечебно-оздоровительное, с учетом приложений к дополнительным соглашениям цель его использования указывалась под санаторий.

В кадастровых паспортах разрешенное использование земельного участка, предоставленного санаторию, указано: для оздоровительной деятельности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности санатория является деятельность санаторно-курортных учреждений.

В соответствии с общероссийским классификатором экономической деятельности, продукции и услуг, утвержденных Министерством экономики РФ, услуги санаториев и прочих оздоровительных учреждений выделены в отдельный раздел видов экономической деятельности, связанный с проведением оздоровительных мероприятий на базе санаториев и курортов, что и определяет их отличие от медицинских учреждений.

Санаторий - учреждение, в котором в профилактических целях используют природные факторы (климат, минеральные воды, лечебные грязи и др.) в сочетании с физиотерапией, диетотерапией, лечебной физкультурой и другими методами при обязательном соблюдении санаторного и курортного режима.

Вместе с тем спорный земельный участок используется санаторием в оздоровительных и рекреационных назначениях, что соответствует его функциональному назначению и основному виду деятельности.

На основании статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты и другие аналогичные объекты.

Статья 96 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует правовой статус земель лечебно - оздоровительной местности, т.е. территорий, обладающих природными лечебными ресурсами и пригодных для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения.

Как указывалось выше, земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:34:020212:5.

В соответствии с кадастровой выпиской земельного участка N 2600/501/10-348128 от 06.10.2010, спорный земельный участок находится во 2-ом округе санитарной охраны г.Кисловодса, т.е. территориальное расположение земельного участка соответствует рекреационному и лечебно-оздоровительному назначению.

В соответствии с методическими указаниями Минэкономразвития РФ N 222 от 12.08.2006 - кадастровая стоимость земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, может быть изменена только в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Принимая во внимание фактические обстоятельства землепользования, организационно-правовую форму предприятия и функциональное использование объектов, при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка следует использовать данные кадастровой стоимости спорного земельного участка для земель, занятых объектами оздоровительного и рекреационного назначения, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 N 144-п, а удельный показатель кадастровой стоимости составляет 11 085,02 рубля за квадратный метр.

Таким образом, довод санатория о неправомерном отнесении земельного участка к виду разрешенного использования под земли учреждений и организаций народного образования противоречит вышеприведенным нормам права, и возлагает на санаторий обязанность по уплате арендной платы на основании недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, чем нарушает его права и законные интересы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что несвоевременное внесение изменений в учетные сведения государственного кадастра недвижимости применительно к конкретному виду функционального использования земельного участка не может являться основанием для его неприменения в правоотношениях по гражданскому обороту. Данная правовая позиция согласуется с позицией, содержащейся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А63-4534/2009.

Вместе с тем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 названного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

В связи с этим, с 2008 по 2009 г.г. арендная плата подлежит расчету на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 28.01.2004 N 6-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ставропольского края" и Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, действие которых распространено за период с 01.01.2008 до 22.05.2008 подлежит применению Порядок N 6-п, а с 22.05.2008 - Порядок N 64-п.

Арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к данному Порядку.

Вместе с тем, определяя базовый размер арендной платы, комитет указал на необходимость применения ставки равным 1,63 процентам от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка. Данный базовый размер ответчик не оспаривал, однако указанный базовый размер арендной платы подлежит применению только с 01.04.2008 по 21.05.2008, поскольку с 22.05.2008 указанный размер изменен на 1,2 процента.

Ссылка санатория о том, что фактическая площадь используемого и арендуемого земельного участка санаторием на 01.04.2008 составила 33 790,5 кв.м, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела видно, что изначально санаторию постановление N 365 от 19.04.1999 предоставлен земельный участок площадью 44 402 кв.м. На основании постановления от 19.04.1999 между санаторием и комитетом заключен договор аренды от 19.04.1999.

Вместе с тем, из материалов дела и спорного договора от 19.04.1999 видно, что санаторий вступил во владение спорного земельного участка площадью 44402кв.м не ранее даты подписания указанного договора - 19.04.1999.

Подписание договора аренды с расчетом от всей площади земельного участка свидетельствует о согласии на внесение арендной платы в указанном в расчете размере на момент подписания договора и носит характер признания долга.

Между тем, в последующем постановлением N 1779 от 02.12.2002 из территории санатория площадью 44402 кв.м изъят земельный участок площадью 2400 кв.м для предоставления Товканю В.К. (1050 кв.м) и Батчаеву Р.М. (1070 кв.м), оставив за санаторием 42002 кв.м.

Ссылка санатория о том, что Товканю В.К. и Батчаеву Р.М. предоставлены земельные участки площадью 1481 кв.м и 1931 кв.м, а также сформирован земельный участок площадью 1292 кв.м из предоставленной территории санатория по договору от 19.04.1999, судом апелляционной инстанции отклоняется как не обоснованная и не подтвержденная материалами дела, поскольку из кадастровых выписок на земельные участки Товканя В.К. и Батчаева Р.М. не следует, что предоставленные им земельные участки выделены из земельного участка предоставленного санаторию. Кроме того, документальных подтверждений выделения Товканю В.К. и Батчаеву Р.М. земельных участков из территории санатория в большем размере, чем предоставленные по постановлению N 1779 от 02.12.2002, не представлено. При этом доказательств занятия санаторием всех земельных участков в кадастровом квартале 020212 и невозможность предоставления Товканю В.К. и Батчаеву Р.М. земельных участков из указанного кадастрового квартала за счет иных земельных участков санаторием не представлена.

При таких обстоятельствах ссылка санатория о предоставлении Товканю В.К. и Батчаеву Р.М. земельных участков из территории санатория, а также формирование земельного участка площадью 1292 кв.м для прохода к участкам Товкань В.К. и Батчаева Р.М. противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

Ссылка санатория о том, что из общей площади предоставленного земельного участка следует исключить земельный участок изъятый постановлением N 1908 от 16.08.2005 площадью 5 507 кв.м, судом апелляционной инстанции отклоняется как необоснованная, поскольку указанным постановлением санаторию предоставлен земельный участок площадью 5507 кв.м, а не изъят, как ошибочно полагает санаторий. Кроме того, представители санатория в судебном заседании апелляционного суда пояснили, что указанный в постановлении N 1908 земельный участок находился в пользовании санатория.

При таких обстоятельствах, условия договора о внесении арендной платы распространяются на обязательство общества по оплате фактического пользования землей в период с 01.04.2008 по 29.09.2008 в отношении площади 42002 кв.м, в период с 30.09.2008 по 31.03.2011 в отношении площади 41601,5 кв.м.

Таким образом, арендная плата за 2008 год составляет:

за период с 01.04.2008 по 21.05.2008: 42002 кв.м (44402 кв.м предоставленного постановлением от 19.04.1999 за минусом изъятого земельного участка 2400кв.м постановлением от 02.12.2002) х 11085,02 х 1,63 % х 50: 365 = 1 060 404,02 руб.

за период с 22.05.2008 по 29.09.2008: 42002кв.м х 11085,02 х 1,2 % (с 22.05.2008 - Порядок N 64-п) х 130: 365 = 1 974 624,60 руб.

с 30.09.2008 по 31.12.2008 41 601,5 кв.м(постановлением N 743 от 30.09.2008 из пользования санатория изъято 400,5 кв.м ) х 11085,02 х 1,2 % х 93: 365 = 1 409 992,45 руб.

В 2009 и 2010 годах арендная плата определялась по тому же Порядку, базовый размер для земельных участков в городе Кисловодске под объектами лечебно-оздоровительного назначения не изменился.

Арендная плата за 2009 год составляет:

41 601,5кв.м х 11085,02 х 1,2 % = 5 533 841,51 руб.

Арендная плата за период за 2010 составляет:

41 601,5 кв.м х 11085,02 х 1,2 % = 5 533 841,28 руб.

Арендная плата за период с 01.01.2011 по 31.03.2011 составляет:

41 601,5кв.м х 11085,02 х 1,2 %: 365 х 90 = 1 364 508,86 руб.

Общая сумма арендной платы за период с 01.04.2008 по 31.03.2011 составляет (1 364 508,86 + 5 533 841,28 + 5 533 841,28 + 1 409 992,45 +1 974 624,60 + 1 060 404,02) 16 877 212,72 руб.

Вместе с тем комитетом заявлена к взысканию пеня за период с 01.04.2008 по 31.03.2011 (1093 дня).

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору признанную законом или договором денежную сумму в виде неустойки (пени) (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие факта ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 5.2 договора аренды от 26.04.1999, за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени за просрочку платежа в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации согласно Постановлению Правительства Российской Федерации N 576 от 09.06.1998.

Как указано выше, комитетом заявлена к взысканию пеня за период с 01.04.2008 по 31.03.2011, однако, задолженность общества в заявленный период образовалась с 15.06.2008, т.е. с момента наступления обязанности по уплате очередного платежа.

Таким образом, по состоянию на 15.06.2008 задолженность общества за период с 01.04.2008 по 14.06.2008 по арендной плате за 2-ой квартал с учетом изменения в нормативном регулировании составила:

42002 х 11085,02 х 1,63 % : 365 х 51 (с 01.04.2008 по 22.05.2008) = 1 060 404,02 руб.

42002 * 11085,02 * 1,2 % :365 * 23 (с 23.05.2008 по 14.06.2008) = 352 064,85 руб.

Сумма по арендной плате в 3 квартале 2008 года составила:

42002 * 11085,02 * 1,2 % :365 * 91 (с 15.06.2008 по 14.09.2008) = 1392952,23 руб.

Сумма по арендной плате в 4 квартале 2008 года с учетом изменения фактической площади предоставленного участка составила:

42002 * 11085,02 * 1,2 % :365 * 15 (с 15.09.2008 по 29.09.2008) = 229607,51 руб.

41601,5 * 11085,02 * 1,2 % :365 * 15 (с 30.09.2008 по 31.12.2008) = 1409992,45 руб.

С учетом изложенного, сумма пени (сумма долга руб. x ставка в период просрочки % : 300 x количество дн.) ко взысканию за заявленный период составила:

с	по	Кол-во дней	Ставка ЦБ РФ %	Сумма долга	Арендная плата к уплате по сроку	уплачено	Сумма пени
15.06.2008	13.07.2008	28	10,75	1412468,87	1412468,87	0	14171,77
14.07.2008	14.09.2008	63	11	1412468,87		0	32628,03
15.09.2008	11.11.2008	58	11	2805421,1	1392952,23	0	59661,95
12.11.2008	14.11.2008	3	12	2805421,1		0	3366,50
15.11.2008	30.11.2008	15	12	4445021,06	1639599,96	0	26670,12
01.12.2008	14.03.2009	104	13	4445021,06		0	200322,28
15.03.2009	23.04.2009	40	13	5828481,43	1383460,37	0	101027,01
24.04.2009	13.05.2009	20	12,5	5828481,43		0	48570,67
14.05.2009	04.06.2009	22	12	5828481,43		0	51290,63
05.06.2009	14.06.2009	10	11,5	5828481,43		0	22342,51
15.06.2009	12.07.2009	28	11,5	7211941,80	1383460,37	0	77408,17
13.07.2009	09.08.2009	28	11	7211941,80		0	74042,60
10.08.2009	14.09.2009	36	10,75	7211941,80		0	93034,04
15.09.2009	29.09.2009	15	10,5	8595402,17	1383460,37	0	45125,86
30.09.2009	29.10.2009	30	10	8595402,17		0	28651,34
30.10.2009	14.11.2009	16	9,5	8595402,17		0	43550,03
15.11.2009	24.11.2009	10	9,5	9978862,54	1383460,37	0	31599,73
25.11.2009	27.12.2009	33	9	9978862,54		0	98790,73
28.12.2009	23.02.2010	58	8,75	9978862,54		0	168809,09
24.02.2010	14.03.2010	19	8,5	9978862,54		0	53719,54
15.03.2010	28.03.2010	14	8,5	11362322,91	1383460,37	0	45070,54
29.03.2010	29.04.2010	32	8,25	11362322,91		0	99988,44
30.04.2010	31.05.2010	32	8	11362322,91		0	96958,48
01.06.2010	03.06.2010	3	7,75	11362322,91		0	8805,80
04.06.2010	14.06.2010	14	7,75	11362322,91		0	41093,73
15.06.2010	25.06.2010	11	7,75	12745783,28	1383460,37	0	36219,26
26.06.2010	27.08.2010	63	7,75	12745783,28		0	207437,62
28.08.2010	14.09.2010	18	7,75	12745783,28		0	59267,89
15.09.2010	14.11.2010	59	7,75	14129243,65	1383460,37	0	215353,22
15.11.2010	27.02.2011	104	7,75	15512704,02	1383460,37	0	416774,64
28.02.2011	14.03.2011	15	8	15512704,02		0	62050,81
15.03.2011	31.03.2011	16	8	16877212,72	1364508,70	0	72009,44
Всего							2635812,47

При таких обстоятельствах сумма пени в заявленный период составляет 2 635 812,47 руб.

Вместе с тем, оценив соразмерность предъявленной к взысканию с ответчика суммы неустойки последствиям неисполнения ответчиком обязательств, апелляционный суд считает, что указанная мера ответственности является завышенной и ее применение приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому в части первой статьи 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции.

Комитет не предоставил суду доказательств, подтверждающих, что просрочка оплаты ответчика причинила истцу действительный ущерб, который соответствует взыскиваемой сумме неустойки.

Из материалов дела такие последствия не усматриваются, поэтому суд апелляционной инстанции считает необходимым в целях соблюдения баланса интересов сторон применить статью 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации и уменьшить размер договорной неустойки примерно в 2 раза, т.е. до 1 305 594,97 руб., приближенно к размеру процентов, установленных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором (истцом) в период неисполнения должником (ответчиком) обязательства по оплате задолженности, а также указанная сумма примерно соответствует минимальному размеру ставки рефинансирования, действовавшей в период просрочки основного обязательства.

Доказательств иного размера потерь кредитор суду не представил. Обязанность истца доказывать обоснованность заявленных требований, в том числе и в части взыскания неустойки, предусмотрена статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, иск истца подлежит удовлетворению в части взыскания основного долга в сумме 16 877 212,72 руб. и пени в размере 1 305 594,97 руб.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает необходимым в указанной части основного долга в сумме 16 877 212,72 руб. и пени в размере 1 305 594,97 руб. решение суда оставить без изменения, а в остальной части решение суда отменить и в указанной части отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку при определении задолженности санатория и пени, подлежащей взысканию судом первой инстанции не правильно произведен расчет.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (абзац второй пункта 1 статьи 110 АПК РФ).

Вместе с тем, исковые требования (с учетом уточнения) 45 857 564,11 руб. (100%) подлежали удовлетворению в размере основного долга 16 877 212,72 руб. и пени 2635812,47 руб. (42,55%), а в остальной части иска (58,45%) отказано.

Таким образом, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 200 000 руб. (100%) и апелляционной жалобе 2000 руб. подлежат распределению пропорционально размеру исковых требований: 85100 рублей. (42,55%) относятся на

ответчика, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Судебные расходы по уплате санаторием государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере отказанных требований относятся на истца и подлежат взысканию в пользу санатория в размере 1149 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 102, 266, 268- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2012 по делу N А63-4913/2011 отменить в части взыскания 21 592 565,36 рублей задолженности по арендной плате, и 6 082 191,06 рубля пени.

В этой части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска.

В остальной части взыскания 16 877 212,72 рублей долга по арендной плате и 1 305 594,97 рублей пени решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2012 по делу N А63-4913/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изменить распределение судебных расходов:

- взыскать с государственного лечебно-профилактического учреждения"Санаторий имени Н.А. Семашко", г. Кисловодск, ОГРН 1022601311281, в доходфедерального бюджета 79301,24 рублей государственной пошлины по первой инстанции.

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в пользу государственного лечебно-профилактического учреждения"Санаторий имени Н.А. Семашко", г. Кисловодск (ОГРН 1022601311281) 793,02 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

С.И. Джамбулатов А.П. Баканов