Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2012 г. N 14АП-6753/12

г. Вологда

08 октября 2012 г.

Дело N А13-1989/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от открытого акционерного общества "Социум" Рогачевой Ю.А. по доверенности от 25.01.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 июля 2012 года по делу N А13-1989/2012 (судья Алимова Е.А.),

установил:

Департамент земельных отношений Вологодской области (ОГРН 1063525114399; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Социум" (ОГРН 1023500881733; далее - ОАО "Социум") о взыскании 261 866 руб. 29 коп. задолженности по договору аренды земельного участка, в том числе 110 871 руб. 33 коп. основного долга, 150 994 руб. 96 коп. пеней (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Учреждение) в лице филиала по Вологодской области, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (далее - ООО "УК "Союз").

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 20 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, как и представитель в судебном заседании, просит его отменить и удовлетворить исковые требования Департамента. Податель жалобы считает, что, если единый земельный участок под домом не сформирован, земля под ним находится в собственности публично-правового образования. При этом Департамент не распоряжался земельным участком в части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом.

ОАО "Социум" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Учреждение просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Истец и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Вологды от 28.10.1997 N 2551 товариществу с ограниченной ответственностью "Системсервис" (далее - ТОО "Системсервис") был предоставлен в аренду земельный участок площадью 438 кв.м, расположенный по адресу: город Вологда, микрорайон Тепличный, 18, для эксплуатации и обслуживания административного помещения.

В соответствии с договором купли-продажи от 08.10.1998 ТОО "Системсервис" и ОАО "Социум" к последнему на праве собственности перешло нежилое помещение площадью 81,6 кв.м, находящееся на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома N 18 в Тепличном микрорайоне города Вологды.

ОАО "Социум" является собственником нежилых помещений (N 1-10) общей площадью 81,6 кв.м, расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома N 18 в Тепличном микрорайоне города Вологды, кадастровый номер 35:24:0:0:4003(1-10), о чем 16.11.1998 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л. 138).

В связи со сменой собственника нежилого помещения главой города Вологды вынесено постановление от 28.04.1999 N 867 "О предоставлении земельного участка площадью 438 кв.м по адресу: Тепличный микрорайон, 18, в аренду ОАО "Социум".

На основании данного постановления Администрацией города Вологды и ОАО "Социум" заключен договор N 24-3386А о предоставлении в аренду земельного участка площадью 438 кв.м с кадастровым номером 35:24:1:5:376:23 по адресу: город Вологда, микрорайон Тепличный, 18, для эксплуатации и обслуживания административного помещения. Пунктом 1.5 договора стороны согласовали срок действия договора аренды - 5 лет.

Рассматриваемый договор аренды зарегистрирован в Управлении 27.07.1999.

Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды стороны определили, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, размер которой устанавливается сроком на один календарный год согласно утвержденным органами местного самоуправления базовым ставкам с учетом повышающих коэффициентов.

Пунктом 2.2 договора стороны установили, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке не чаще чем один раз в год в соответствии с решениями органов местного самоуправления.

Департамент считает договор продленным на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений со стороны арендатора.

Департаментом начислены арендные платежи за пользование земельным участком за период с 01.10.2009 по 30.11.2011, с учетом частичной оплаты задолженность составила 110 871 руб. 33 коп., также начислены пени.

Наличие задолженности по внесению платы за пользование земельным участком послужило основанием для обращения с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции указывает на то, что Департамент был не вправе заключать сделки в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, поскольку спорный земельный участок, как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно сведениям, представленным Управлением и Учреждением, земельный участок с кадастровым номером 35:24:1:5:376:23 является ранее учтенным, сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 28.04.1999 на основании перечня ранее ученных земельных участков в границах кадастрового квартала 35:24:0402006, утвержденного надлежащим образом.

В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0402006:23 (предыдущий кадастровый номер 35:24:1:5:376:23) площадью 438 кв.м (т. 1, л. 55-58), расположенном по адресу: город Вологда, микрорайон Тепличный, дом 18, отражен вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания административного здания.

Смежным с данным земельным участком является земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402006:22 площадью 5864 кв.м. Данный земельный участок также является ранее учтенным. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 04.05.2012 (т. 1, л. 120-124) земельный участок предназначен для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов.

Из материалов кадастровых дел земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0402006:23, 35:24:0402006:22, следует, что на данных земельных участках размещен жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: Вологда, мкр. Тепличный, дом 18 (т. 2, л. 12-39, 45). Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402006:23 сформирован лишь под частью многоквартирного дома, на первом этаже которого расположены нежилые помещения, принадлежащие ответчику.

Единый земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован. В материалах дела усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0402006:22 расположен один многоквартирный дом и магазин (т. 2, л. 45).

Довод подателя жалобы о том, что земельный участок под домом не сформирован и земля под ним находится в собственности публично-правового образования, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" указывает, что в существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, - учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, - не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования. Обращение собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Земельный участок под многоквартирным жилым домом по своей правовой природе существует исключительно для обслуживания соответствующего жилого дома. При этом собственники помещений в многоквартирном жилом доме с необходимостью пользуются таким земельным участком. Однако в силу того, что земельный участок обладает особенностью - отсутствием внешних границ, Конституционный Суд Российской Федерации признал обоснованным установление законодателя, что до момента формирования и постановки на кадастровый учет такого земельного участка его нельзя считать объектом гражданских и налоговых прав.

В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402006:23 является сформированным на дату введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку материалами дела подтверждается, что он поставлен на кадастровый учет 28.04.1999.

Согласно статье 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона или в переходный период его применения, признается юридически действительным и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (ранее учтенными объектами недвижимости).

Кроме того, согласно части 6 статьи 4 Закона о кадастре истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.

Вывод о том, что земельный участок является сформированным, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 03 марта 2010 года по делу N А13-15631/2009.

Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок, как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в пункте 67 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено - если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Таким образом, Департамент был не вправе заключать сделки в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В данном случае договор аренды является недействительным в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, у Департамента нет правовых оснований для взыскания с ОАО "Социум" арендной платы и пеней по договору аренды земельного участка N 24-3386А.

При изложенных обстоятельствах доводы подателя жалобы являются несостоятельными, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента отказано, однако в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации он освобожден от уплаты госпошлины в качестве истца и ответчика при обращении в арбитражный суд, госпошлина не взыскивается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 июля 2012 года по делу N А13-1989/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина