Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2012 г. N 07АП-7560/12

г. Томск

5 октября 2012 г.

Дело N А45-15471/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2012 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Журавлевой В. А., Усаниной Н. А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есиповым А. С.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Бердникова Д. В. по дов. от 30.12.2011,

от ответчика: без участия,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.07.2012 по делу N А45-15471/2012 (судья Амелешина Г.Л.) по иску Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Кулички" (ИНН 5404279773, ОГРН 1065404088419), г. Новосибирск, о взыскании 165 762,39 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Кулички" (по тексту - ООО "Кулички", ответчик, общество) о взыскании 57 076,27 руб. долга за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 и 8 697,46 руб. пени за период с 15.12.2010 по 19.07.2011.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.07.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование жалобы Департамент ссылается на то обстоятельство, что право собственности индивидуального предпринимателя Навалихиной Л.Е. на помещение возникло с момента государственной регистрации ее права собственности (20.07.2011), произведенной на основании договора купли-продажи от 10.06.2011. Составление передаточного акта от 22.06.2011 свидетельствует только об исполнении Департаментом своей обязанности по передаче проданного помещения, но не влечет за собой правовых последствий в виде возникновения у предпринимателя права собственности, а также не наделяет ее правомочиями собственника до момента возникновения права собственности.

Следовательно, по мнению истца, до момента государственной регистрации перехода права собственности помещения, к Навалихиной Л.Е., помещения являлись в собственности Департамента, а у общества, остававшегося арендатором помещений, имелась обязанность по уплате арендных платежей.

ООО "Кулички" представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором, не соглашаясь с ее доводами, просит оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей не обеспечил.

В порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ответчика.

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и настаивал на ее удовлетворении.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя Департамента, суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.03.2009 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Кулички" (арендатор) был заключен договор N 033260-050 аренды недвижимого имущества муниципальной казны, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение в жилом доме, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Невельского, 73. Характеристика объекта недвижимости: общая площадь 182,50 кв.м. Объект недвижимости передан арендатору для использования под кафе.

Актом приема-передачи от 01.03.2009 держатель имущества муниципальной казны от имени департамента (арендодатель) - МУП "Центр муниципального имущества" передал, а ООО "Кулички" (арендатор) приняло в аренду муниципальное нежилое помещение, подтвердив соответствие планировки и технического состояния помещений приложенным к договору аренды плану и экспликации объекта.

Платежи и расчеты по договору установлены разделом 3: арендная плата составляет 43 473,33 руб. в месяц (пункт 3.2 договора).

Срок действия договора установлен пунктом 8.1 и устанавливается с 01.03.2009 до 01.02.2010.

Договор аренды N 033260-050 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

10.06.2011 Департаментом и индивидуальным предпринимателем Навалихиной Ларисой Евгеньевной, являющейся директором ООО "Кулички", заключен договор N 1851 купли-продажи приобретенного на аукционе 07.06.2011 помещения портретно-керамического цеха на 1-м этаже 9-ти этажного жилого дома с подвалом по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Невельского, 73, кадастровый номер - 54:35:062390:03:01:91 общей площадью 182,5 кв. м.

12.06.2011 стороны подписали передаточный акт.

В связи с наличием у общества задолженности по арендным платежам, за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 (даты государственной регистрации перехода права собственности) в размере 57 076,27 руб., Департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании указанной задолженности и соответствующей ей пени в размере 8 697,46 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи, арендные отношения и обязательства по оплате арендных платежей между сторонами прекратились.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли-продажи здания считается заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Таким образом, договор купли-продажи N 1851 от 10.06.2011 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, с указанного момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.03.2009 N 033260-050, прекратились.

Как разъяснено в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Следовательно, у ООО "Кулички" прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 10.06.2011 в связи с заключением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО "Кулички" арендной платы за предъявленный к взысканию период после заключения договора купли-продажи.

Доказательств того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи направлено на продолжение арендных отношений, отсутствуют.

Доказательств невыполнения покупателем обязательств по внесению платы за приобретенное имущество, согласно графику, согласованному сторонами, в том числе первого платежа до 08.07.2011, не представлено, что свидетельствует об исполнении договора купли-продажи покупателем недвижимого имущества и прекращении арендных отношений между департаментом и обществом.

В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований Департамента у суда первой инстанции не имелось.

Несостоятельным также является довод апеллянта о том, что составление передаточного акта от 22.06.2011 свидетельствует только об исполнении Департаментом своей обязанности по передаче проданного помещения, но не влечет за собой правовых последствий в виде возникновения у предпринимателя права собственности, а также не наделяет ее правомочиями собственника до момента возникновения права собственности.

Из анализа положений статей 551 и 556 ГК РФ следует, что применительно к продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

В соответствии с положениями статьи 491 ГК РФ, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом (предусмотрено ограничение оборота этого имущества).

Право владения и пользования имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Кодексом не предусмотрено.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, у апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.07.2012 по делу N А45-15471/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

В. А. Журавлева Н. А. Усанина