Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2012 г. N 15АП-10762/12

город Ростов-на-Дону

10 октября 2012 г.

дело N А53-6297/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Борсук Н.Н., доверенность от 23.04.2012 (в материалах дела);

от ответчиков: от ООО "Агрофирма "Раздолье" - представитель Новгородов Я.Д., доверенность от 05.06.2012; от иных ответчиков- явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 54146, 54144),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от11 июля 2012 г. по делу N А53-6297/2012

по иску Прокуратуры Ростовской области

к Администрации Матвеево-Курганского района,

обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Раздолье" (ОГРН 1026101233256),

крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Лотос" (ОГРН 1026101234257)

о признании договора уступки прав требования недействительным,о признании договора купли- продажи земельного участка недействительным,

принятое судьей Пипник Т.Д.

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ростовской области обратился в Арбитражный

суд Ростовской области к Администрации Матвеево-Курганского района (далее Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Раздолье" (далее Агрофирма), крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Лотос" (далее крестьянское хозяйство) с требованием:

-о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка N 1 от 01.12.2010;

-признании недействительным договора купли-продажи N 9 от 02.03.2011, находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения;

-о применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязании возвратить Администрации Матвеево-Курганского района земельный участок с кадастровым номером 61:21:0600001:1847, местоположение которого установлено: Ростовская область, Матвеево-Курганский район, 8,2 км на запад от ориентира на территории СПК "Октябрь" п. Матвеев Курган, расположенного за пределами участка, для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровой выписке участка, общей площадью 90,2 га.(уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, лист дела 161)

Заявленные требования мотивированы тем, что сделки заключены ответчиками с нарушением норм действующего законодательства: статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11 июля 2011 в удовлетворении исковых требований Прокуратуре Ростовской области отказано.

Суд пришел к выводу о том, что по договору аренды заключенному 24.10.2006 г. между Администрацией Матвеево-Курганского района и арендатором КФХ "Лотос" согласно договора уступки прав от 1.12.2010 произошла перемена лиц в обязательстве, арендатором земельного участка стало ООО "Агрофирма "Раздолье". При этом, заключенный договор аренды от 24.10.2006 г. не прекратил свое действие. Суд указал, что срок для выкупа земельного участка надлежит исчислять не с момента вступление во владение нового арендатора, а с даты заключения договора аренды. Заключенные ответчиками сделки не нарушают норм действующего законодательства.

Прокуратура Ростовской области, не согласившись с решением суда первой инстанции обратилась с апелляционной жалобой. В апелляционной жалобе приведены следующие доводы. Согласно договора аренды земельного участка N 158 от 24.10.2006 г. арендатор вправе с письменного согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет. Право выкупа арендуемого земельного участка данный договор не содержит.

Заключенный 01 12.2010 г. КФХ "Лотос" и ООО "Агрофирма "Раздолье" договор об уступке права и обязанностей по договору аренды N 158 от 24.10.2006 г. также не содержит условий выкупа арендуемого земельного участка.

Закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения предоставляет право арендатору приобрести земельный участок в собственность в порядке, установленном субъектом Российской Федерации по истечение трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Как следует из материалов дела на дату подачи заявления -10.02.2011 г. ООО "Агрофирма "Раздолье" о приобретении земельного участка в собственность не истек 3-хлетний срок, поскольку уступка прав заключена 01.12.2010 г.

КФХ "Лотос" и Агрофирма являются самостоятельными хозяйствующими субъектами, как новый арендатор Агрофирма не наделена правом на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, так как трехлетний срок, установленный законом, не истек.

Кроме того, в период действия договорных отношений КФХ "Лотос" нарушало свои обязательства в части своевременной оплаты арендных платежей. Заявитель жалобы просит решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2012 г. отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация Матвеево-Курганского района Ростовской области указала, что Закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Закон Ростовской области "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" не содержат ограничений на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от оснований предоставления земельного участка в аренду. Законодатель установил одним из условий выкупа участка только надлежащее использование. Администрация просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель прокуратуры доводы жалобы поддержал.

Представитель ООО "Агрофирма "Раздолье"заявил о необоснованности приведенных прокуратурой доводов, просит судебный акт первой инстанции оставить без изменения.

Администрация Матвеево-Курганского района и КФХ "Лотос", извещенные надлежащим образом о времени и дате рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24.10.2006 между Администрацией Матвеево-Курганского района Ростовской области (арендодателем) и КФХ "Лотос" ( арендатор) заключен договор аренды N 158 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:21:600001:1847 площадью 90,2 га, сроком действия с 24.10.2006 по 02.03.2011. По акту приема передачи от 24.10.2006 г. земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.(лист дела 15 оборот).

01.12.2010 между КФХ "Лотос" и ООО " Агрофирмой "Раздолье" заключён договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды N 158 от 24.10.2006, согласно пункту 1.1 которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 158 от 24.10.2008 г. перешли к Агрофирме. Указанный договор также зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и карторграфии по Ростовской области. (лист дела 16 оборот).

02.03.2011 Агрофирма (покупатель) и Администрация Матвеево-Курганского района Ростовской области заключили договор купли-продажи N 9 в отношении арендованного участка. Право собственности покупателя на земельный участок площадью 90,2 га с кадастровым номером 61:21:600001:1847 зарегистрировано 05.04.2011 г.(лист дела 31).

Прокуратура Ростовской области, считая заключенные сделки ничтожными, в связи с нарушением требований Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон N 101-ФЗ), Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области",обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть объектом арендных отношений.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в том числе и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закон N 101-ФЗ минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного вида их использования.

Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 ГК РФ).

С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Согласно статье ст. 14.1, Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС (ред. от 18.09.2006 N 539-ЗС) "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предметом которого является 90,2 га пашни, считается заключенным на срок 5 лет.

В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 4.3.2 договора аренды земельного участка N 158 арендатор с письменного согласия арендодателя (Администрации) вправе сдавать участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более пять лет. Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на срок пять лет и передаче прав арендатора по договору требуется согласие арендодателя. Договор уступки прав аренды земельного участка N 1 от 01.12.2010 заключен сторонами с согласия арендодателя- Администрации Матвеево-Курганского района, что следует из письма Администрации N 249 от 07.01.2010 г. (лист дела 78)

Таким образом, по своей правовой природе договор уступки права аренды земельного участка N 1 от 01.12.2010 является договором перенайма (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный договор заключен с соблюдением норм действующего законодательства, включая государственную регистрацию (пункт 2 статьи 389, пункт 2 статьи 609 Кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) и с согласия арендодателя.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор перенайма земельного участка недействительной сделкой.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" разъяснено: Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 12.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Поскольку в результате заключения договора перенайма произошло замещение старого арендатора (КФХ "Лотос") на нового Агрофирму, в результате которого крестьянское хозяйство выбыло из правоотношений по договору аренды N 158 от 24.10.2006 г., право на выкуп земельного участка приобрел новый арендатор- ООО "Агрофирма "Раздолье"..

Довод прокуратуры о том, что право на выкуп у Агрофирмы возникает только по истечении трехлетнего срока использования земельного участка противоречит ст. 12.1 Областного закона N 19 ЗС, так как названной статьей определен срок, по истечении которого возникает право на приобретение участка в собственность, а именно: по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, а не с момента пользования. Иных сроков названный закон не содержит. Доказательств, препятствующих приватизации земельного участка, то есть, ненадлежащее использование Агрофирмой спорного земельного участка, не представлено.

Ссылка заявителя жалобы о нарушении сроков внесения арендных платежей КФХ "Лотос" отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку задолженность по арендной плате Агрофирмой погашена, что подтверждается представленными в дело платежными поручениями. (лист дела 138-144).

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от11 июля 2012 г. по делу N А53-6297/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина